Mettre un logement ancien en location : décence, permis de louer, DPE et travaux, le dossier du propriétaire en Charente-Maritime
Une maison de bourg, un appartement hérité, un logement que vous habitiez : avant le premier bail, il doit être décent, sûr, classé au moins F (E en 2028), parfois déclaré ou autorisé par la mairie, et loué à un loyer que la loi peut plafonner. Ce dossier dit quoi contrôler, quels travaux sont obligatoires, dans quel ordre, et ce que coûte un logement qui reste vide. Information générale, qui renvoie à l’ADIL et aux professionnels pour chaque cas.
- 25 pages A4
- 20 sources citées
- Vérifié le 7 novembre 2026
- Édition octobre 2026
Ce que vous recevez · 29 € TTC
Format : une page web privée de 25 pages A4, ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF (bouton « Imprimer / PDF ») ; facture par e-mail. Textes vérifiés le 7 novembre 2026, mises à jour gratuites sur votre page.
- Les critères de décence pièce par pièce (surface, clos et couvert, électricité, gaz, ventilation, nuisibles, cuisine, sanitaires) et ce qu’on trouve le plus souvent dans un logement ancien
- Le calendrier énergétique (G exclu depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des passoires et la part des logements F et G mesurée dans chaque secteur
- Le permis de louer : déclaration ou autorisation, Cerfa, délais, sanctions, et où il s’applique en Charente-Maritime ; le loyer de relocation en zone tendue et l’exception travaux
- La taxe sur les logements vacants et la nouvelle TVLH au 1er janvier 2027, avec les communes concernées
- Une check-list de visite de 40 points, le tableau des postes de travaux (TVA, priorité, justificatifs), un calculateur et 4 modèles : grille de décence, courrier à la mairie, demande de devis, plan de travaux
Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
Carte, Apple Pay ou Google Pay sur la page sécurisée de Stripe · paiement unique, sans abonnement
TVA incluse · accès immédiat après paiement · conditions de vente
Pour 120 € de plus, la bibliothèque complète : 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026.
Vérifié43 052 ventes réelles DVF analysées, 35 contrôles automatiques à chaque mise à jour du siteVentes DVF 2021-2025, données construites le 01/10/2026
Méthode
- Sources primaires : DVF (DGFiP / Etalab), Légifrance, service-public.fr
- Chaque chiffre relié à sa source, seuil d’échantillon minimal
- Textes datés, mises à jour comprises
Données publiquesConstruit à partir de DVF, de l’ADEME (DPE), de l’ANIL (loyers), de l’Insee et du registre national des copropriétés
Le sommaire
- Avant tout : les cinq verrous d’une première location
- Le logement décent : les critères, pièce par pièce
- Le critère énergétique : G exclu, F en 2028, E en 2034
- Sécurité et santé : électricité, gaz, plomb, amiante, fumée, humidité
- Le permis de louer : déclaration ou autorisation, où il s’applique
- Le loyer de la relocation : zone tendue, gel des passoires, exception travaux
- Le logement qui reste vide : taxe sur les logements vacants, puis TVLH en 2027
- La visite de contrôle : 40 points
- Chiffrer les travaux poste par poste, et le calculateur
- Payer moins : TVA réduite, déficit foncier, aides
- Si le logement loué n’est pas conforme : ce que risque le propriétaire
- Quatre modèles
- Sources et date de vérification
Extrait gratuit
De la décision de louer à la signature du bail : les démarches et leurs délais
| Étape | Quand | Délai ou validité | Texte |
|---|---|---|---|
| Demander à la mairie (service habitat) si un permis de louer s’applique à l’adresse exacte | Avant de publier l’annonce | Réponse écrite à garder (modèle B) | CCH, L634-1 et L635-1 |
| Faire établir ou vérifier le DPE | Avant l’annonce : l’étiquette doit y figurer | 10 ans ; les DPE d’avant le 1er juillet 2021 ne valent plus | CCH, L126-33 ; loi de 1989, art. 3-3 |
| Faire les autres diagnostics (électricité et gaz de plus de 15 ans, plomb avant 1949, état des risques, amiante, surface habitable) | Avant la signature | 6 ans (électricité, gaz, plomb positif) ; état des risques de moins de 6 mois | Art. 3-3 |
| Visiter le logement avec la grille de décence (chapitre 8, modèle A) | Dès la décision | Une demi-journée | Décret n° 2002-120 |
| Demander les devis (modèle C) et les aides éventuelles | Avant de commencer les travaux | Une aide se demande avant de signer les devis | — |
| Faire les travaux de décence et de sécurité | Avant la remise des clés | Selon les entreprises : comptez les délais réels des devis | Art. 6 |
| Zone d’autorisation préalable : déposer la demande (Cerfa 15652) | Avant de signer le bail | Réponse sous 1 mois ; le silence vaut autorisation ; valable 2 ans pour une mise en location | CCH, L635-3 et s. |
| Fixer le loyer : en zone tendue d’agglomération, partir du loyer du précédent locataire | Avant l’annonce | Décret valable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 | Art. 18 ; décret n° 2026-644 |
| Installer le détecteur de fumée | Avant l’entrée du locataire | — | CCH |
| Signer le bail type avec ses annexes, faire l’état des lieux d’entrée | Jour de l’entrée | — | Décret n° 2015-587 |
| Zone de déclaration : déclarer la mise en location (Cerfa 15651) | Après la signature | Dans les 15 jours ; récépissé sous une semaine, à remettre au locataire (aides au logement) | CCH, L634-3 |
| Déclarer l’occupation sur « Gérer mes biens immobiliers » (impots.gouv.fr) | Après un changement d’occupant | Avant le 1er juillet de l’année suivante | CGI |
| Logement resté vide : vérifier la taxe sur la vacance | Situation au 1er janvier | 1 an de vacance en zone tendue ; 2 ans ailleurs si la commune l’a votée (2027) | CGI 232, puis 1406 bis |
Le guide détaille chaque étape : les critères de décence pièce par pièce, le calendrier énergétique, le permis de louer, le loyer de relocation, la vacance, la check-list de visite en 40 points, les postes de travaux et leur TVA, un calculateur et 4 modèles. Le site traite aussi gratuitement le permis de louer en Charente-Maritime, les diagnostics obligatoires du bailleur et la taxe sur les logements vacants.
Pour qui
- Vous allez louer pour la première fois un logement ancien (hérité, ancienne résidence principale, maison de bourg) à La Rochelle, à Rochefort, en Aunis, sur Ré, sur Oléron ou dans le sud Vendée.
- Votre logement est vide depuis des mois et vous hésitez entre faire des travaux, relouer en l’état ou le laisser vide.
- Vous venez d’acheter un logement ancien pour le louer et voulez savoir ce qui doit être fait avant le premier locataire.
Pas pour qui
- Votre logement est déjà loué et vous cherchez à gérer le bail (révision, charges, impayés, congé) : le guide « Louer son logement à l’année » traite ce cycle.
- Vous louez à des vacanciers : le kit du loueur en meublé de tourisme traite l’enregistrement, les quotas et la fiscalité.
- Vous voulez un diagnostic de votre logement : seul un diagnostiqueur certifié ou un professionnel qualifié peut juger d’une installation ; ce guide vous aide à le préparer et à lire son rapport.
En images
Photos d’illustration, publiées par leurs auteurs sous licence libre ; aucune ne montre un bien à vendre.
D’où viennent les règles et les chiffres
Chaque règle renvoie à son texte officiel, vérifié le 7 novembre 2026 ; les textes (loi du 6 juillet 1989, décret « décence », code de la construction et de l’habitation, code général des impôts, décret de 2026 sur les loyers) sont vérifiés à la date indiquée ; les étiquettes énergétiques par secteur viennent de la base des DPE de l’ADEME et les repères de loyer de la carte des loyers ANIL 2025 ; aucun prix de travaux n’est inventé. Quelques-unes des 20 sources citées dans le guide :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 (logement décent, performance énergétique minimale), 17-1 (révision, logements F et G), 18 (évolution des loyers en zone tendue), 20-1 (mise en conformité)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (version en vigueur)
- Service-public.gouv.fr, « Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire ? » (F2042, vérifié le 21/03/2025)
- Service-public.gouv.fr, « Peut-on mettre en location un logement situé dans une zone d’habitat dégradé ? » (F34210 : déclaration Cerfa 15651, autorisation Cerfa 15652, transfert Cerfa 15663, sanctions)
- Code de la construction et de l’habitation, articles L634-1 à L634-5 (déclaration de mise en location) et L635-1 à L635-11 (autorisation préalable de mise en location) ; décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016
Ce que ce guide n’est pas
Ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni l’estimation d’un bien : il rassemble les règles publiées, des chiffres mesurés et les vérifications à mener, que votre notaire, votre banque ou l’ADIL confirment pour votre cas. Pour un avis de valeur sur un bien, l’estimation par un conseiller local reste gratuite.
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| Ce guide | Meilleure affaireLa bibliothèque | |
|---|---|---|
| Contenu | 1 guide pratique | 21 guides pratiques, dossier Littoral, rapport des prix 2026 |
| Pages A4 | 25 | plus de 605 |
| Mises à jour | comprises | comprises |
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| Prix TTC | 29 € | 149 € au lieu de 714 € achetés un par un |
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Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé F ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 pour un nouveau bail, mais son loyer est gelé (aucune hausse à la révision ni à la relocation). Au 1er janvier 2028, un logement F ne sera plus décent pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction. Un logement G ne l’est plus depuis le 1er janvier 2025. Le guide donne le calendrier, les exceptions et la part des logements F et G par secteur.
Faut-il un permis de louer à La Rochelle ou à Rochefort ?
Il n’existe que là où une commune ou une intercommunalité l’a créé par délibération. Dans nos recherches du 7 novembre 2026, nous n’en avons trouvé aucun en vigueur dans les communes couvertes par le site ; Saintes l’applique depuis le 1er avril 2025. Le guide donne le courrier pour obtenir une réponse écrite du service habitat.
Mes travaux me permettent-ils d’augmenter le loyer en zone tendue ?
Dans les communes en zone tendue d’agglomération, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’au moins la moitié de la dernière année de loyer permettent une hausse annuelle limitée à 15 % de leur coût TTC ; au moins une année de loyer, réalisés depuis moins de six mois, rendent le loyer libre. Aucune exception pour un logement F ou G. Le calculateur fait le calcul avec vos devis.
Le guide donne-t-il le prix des travaux ?
Non : aucune base publique fiable de prix par poste n’existe pour le département, et un prix moyen national tromperait. Le guide liste les postes, la TVA applicable, l’ordre des travaux et un modèle de demande de devis ; le calculateur part de vos devis.
Sous quelle forme est-il livré ?
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- Un seul autre e-mail : une demande d’avis, 7 jours plus tard, avec un lien pour ne plus en recevoir.
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