Estimer soi-même sa maison ou son appartement en Charente-Maritime : la méthode et la grille de coefficients mesurés sur les ventes réelles
Avant de rencontrer une agence ou un notaire, situez votre bien vous-même : une méthode en 7 étapes, des coefficients de surface, de pièces, de terrain et de DPE mesurés sur 43 052 ventes réelles de La Rochelle, Rochefort, Ré, Oléron, Marennes, l’Aunis et Luçon, les fourchettes de prix de chaque commune et un calculateur. Ce n’est pas une estimation : c’est ce qu’il faut pour comprendre et tester celles qu’on vous donnera.
- 38 pages A4
- 9 sources citées
- Vérifié le 7 novembre 2026
- Édition octobre 2026
Ce que vous recevez · 29 € TTC
Format : une page web privée de 38 pages A4, ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF (bouton « Imprimer / PDF ») ; facture par e-mail. Textes vérifiés le 7 novembre 2026, mises à jour gratuites sur votre page.
- La méthode en 7 étapes, de la fiche de description du bien (20 rubriques, avec les définitions de DVF) au choix de 5 à 10 ventes comparables et aux 12 cas de ventes à écarter
- Une grille de coefficients mesurés sur 43 052 ventes DVF 2021-2025, secteur par secteur : surface, nombre de pièces, taille du terrain, dépendance, étiquette DPE (ADEME), actualisation des ventes anciennes
- Les fourchettes p10-p90 du prix au m² de 190 communes pour les maisons et 29 pour les appartements (DVF 2023-2025)
- Un calculateur de fourchette et 6 exemples chiffrés : Marans, Sainte-Marie-de-Ré, Marennes, Dolus-d’Oléron, Aytré, Rochefort
- Un tableau pour lire et tester trois estimations (agence, notaire, outil en ligne), 10 questions à poser à l’estimateur, une check-list de 25 points
Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
Carte, Apple Pay ou Google Pay sur la page sécurisée de Stripe · paiement unique, sans abonnement
TVA incluse · accès immédiat après paiement · conditions de vente
Pour 120 € de plus, la bibliothèque complète : 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026.
Vérifié43 052 ventes réelles DVF analysées, 35 contrôles automatiques à chaque mise à jour du siteVentes DVF 2021-2025, données construites le 01/10/2026
Méthode
- Sources primaires : DVF (DGFiP / Etalab), Légifrance, service-public.fr
- Chaque chiffre relié à sa source, seuil d’échantillon minimal
- Textes datés, mises à jour comprises
Données publiquesConstruit à partir de DVF, de l’ADEME (DPE), de l’ANIL (loyers), de l’Insee et du registre national des copropriétés
Le sommaire
- Avant tout : ce qu’une estimation faite soi-même peut dire, et ce qu’elle ne dit pas
- La méthode en 7 étapes
- Étape 1 : décrire le bien avec les mots de DVF (fiche à remplir)
- Étape 2 : trouver ses ventes comparables dans DVF
- Étape 3 : situer la commune, les fourchettes p10-p90 de 190 communes
- Étape 4 : le coefficient de surface
- Étape 5 : pièces, terrain, dépendance
- Étape 6 : l’étiquette DPE
- Étape 7 : actualiser, puis placer le bien dans la fourchette
- Le calculateur de fourchette
- Six exemples chiffrés, secteur par secteur
- Lire et tester trois estimations : agence, notaire, outil en ligne
- Les pièges qui faussent une estimation
- Check-list avant de fixer un prix (25 points)
- Méthode, sources et date de vérification
Extrait gratuit
La grille, ligne « surface » des maisons
Combien vaut, au mètre carré, une maison plus petite ou plus grande que la moyenne de sa commune ? Sur 32 659 ventes de maisons anciennes de 2021 à 2025, chaque prix au m² a été rapporté à la médiane de sa commune la même année : voici l’écart médian par taille de maison.
| Surface habitable | 202 communes | Agglo de La Rochelle | Île de Ré | Aunis Nord | Plaine d’Aunis | Rochefort | Marennes-Seudre | Île d’Oléron |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| moins de 60 m² 4 453 ventes | +12,9 % | +13,9 % | +9,1 % | +9,8 % | +9,6 % | +15,9 % | +13,7 % | +11,5 % |
| 60 à 79 m² 6 285 ventes | +1,7 % | +0,7 % | +0,4 % | +6 % | +3,5 % | +0,9 % | +1,7 % | +1,1 % |
| 80 à 99 m² 8 788 ventes | −0,1 % | −2 % | −0,4 % | +1,7 % | +3 % | +2,4 % | −0,9 % | −6,2 % |
| 100 à 119 m² 5 549 ventes | −1,8 % | −2,6 % | −3,9 % | +0 % | +0,9 % | −1 % | −2,9 % | −10,4 % |
| 120 à 149 m² 4 414 ventes | −4,7 % | −0,8 % | −3,4 % | −8,7 % | −6,1 % | −5,3 % | −7,9 % | −11,8 % |
| 150 à 199 m² 2 313 ventes | −8,6 % | −4,9 % | −2,6 % | −12,4 % | −8,6 % | −10,6 % | −13,4 % | −16,4 % |
| 200 m² et plus 857 ventes | −12,9 % | −7,5 % | +3,2 % | −26,1 % | −22,1 % | −13,3 % | −24,5 % | −19,8 % |
Lecture : une maison de moins de 60 m² se vend, au m², +12,9 % par rapport à la médiane de sa commune ; une maison de 200 m² et plus, −12,9 %. « — » : moins de 30 ventes, pas de coefficient. Le guide donne la même grille pour les appartements, le nombre de pièces, la taille du terrain, l’étiquette DPE et la dépendance, puis les fourchettes p10-p90 de 190 communes et six exemples chiffrés, dont celui-ci : à Marans, maison de bourg de 95 m², 4 pièces, 450 m² de terrain, étiquette e, point central 184 000 €, la moitié des ventes comparables entre 146 000 € et 219 000 €.
Pour qui
- Vous pensez vendre et voulez savoir où se situe votre bien avant le premier rendez-vous avec une agence ou un notaire.
- Vous avez reçu des estimations très différentes et voulez comprendre laquelle tient.
- Vous devez fixer une valeur pour un partage, une donation ou une séparation et voulez vérifier celle qu’on vous propose.
Pas pour qui
- Vous voulez un prix pour votre bien : l’estimation par un conseiller local, qui visite, est gratuite sur ce site.
- Votre bien est hors norme (moulin, château, domaine, immeuble entier) : la grille ne s’y applique pas, un expert est nécessaire.
- Vous cherchez une valeur opposable (contrôle fiscal, procès) : seule une expertise écrite d’un professionnel le permet.
En images
Photos d’illustration, publiées par leurs auteurs sous licence libre ; aucune ne montre un bien à vendre.
D’où viennent les règles et les chiffres
Chaque règle renvoie à son texte officiel, vérifié le 7 novembre 2026 ; les coefficients sont mesurés sur 43 052 ventes DVF 2021-2025, chaque vente rapportée à la médiane de sa commune et de son année, avec un seuil de 30 ventes sous lequel aucun coefficient n’est affiché ; les fourchettes par commune sur DVF 2023-2025 (seuil de 10 ventes), l’écart DPE sur les diagnostics ADEME rapprochés des ventes. Quelques-unes des 9 sources citées dans le guide :
- DVF géolocalisées (Demandes de valeurs foncières), Etalab / DGFiP, ventes 2021 à 2025
- Application « Demandes de valeurs foncières » d’Etalab (carte des ventes, recherche par parcelle)
- Impots.gouv.fr, espace particulier, service « Rechercher des transactions immobilières »
- ADEME, base des DPE des logements existants (depuis juillet 2021), jeu dpe03existant
- Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 (définition de la surface habitable et des pièces principales)
Ce que ce guide n’est pas
Ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni l’estimation d’un bien : il rassemble les règles publiées, des chiffres mesurés et les vérifications à mener, que votre notaire, votre banque ou l’ADIL confirment pour votre cas. Pour un avis de valeur sur un bien, l’estimation par un conseiller local reste gratuite.
Ce guide seul ou toute la bibliothèque ?
| Ce guide | Meilleure affaireLa bibliothèque | |
|---|---|---|
| Contenu | 1 guide pratique | 21 guides pratiques, dossier Littoral, rapport des prix 2026 |
| Pages A4 | 38 | plus de 605 |
| Mises à jour | comprises | comprises |
| Garantie légale de conformité | ✓ | ✓ |
| Prix TTC | 29 € | 149 € au lieu de 714 € achetés un par un |
| Recevoir mon rapport — 29 € | Voir la bibliothèque |
Questions fréquentes
Est-ce une estimation de mon bien ?
Non. Le guide donne une méthode, des coefficients mesurés sur les ventes réelles et un calculateur qui situe votre bien dans une fourchette. Il ne voit ni l’état, ni la vue, ni l’emplacement exact : pour un avis de valeur, l’estimation par un conseiller local est gratuite sur le site.
D’où viennent les coefficients ?
Des ventes DVF 2021 à 2025 (Etalab, DGFiP) des 202 communes couvertes : chaque prix au m² est rapporté à la médiane de sa commune la même année, et le coefficient d’un groupe (une tranche de surface, un nombre de pièces, une taille de terrain) est la médiane de ces écarts, publiée à partir de 30 ventes. L’écart DPE vient des diagnostics ADEME rapprochés des ventes de maisons.
Ma commune est-elle couverte ?
Les fourchettes couvrent 190 communes pour les maisons et 29 pour les appartements (au moins 10 ventes en 2023-2025), de La Rochelle à Luçon et de Ré à Marennes. Ailleurs, le guide explique comment partir de la commune voisine et de vos propres comparables.
Le calculateur fonctionne-t-il pour un appartement ?
Oui, avec la surface et le nombre de pièces. Il n’y a pas de coefficient DPE pour les appartements : les diagnostics ne se rattachent pas de façon fiable à une vente dans un immeuble, le guide explique comment en tenir compte avec des comparables.
Sous quelle forme est-il livré ?
Une page web privée ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF ; le calculateur fonctionne dans la page. La facture arrive par e-mail ; la page est mise à jour sans frais au prochain millésime DVF.
29 € TVA incluse
Recevoir mon rapport — 29 €Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
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Après le paiement
- Vous arrivez aussitôt sur votre guide, une page privée à garder en favori ou à enregistrer en PDF.
- Stripe vous envoie le reçu par e-mail, avec la facture.
- Lien perdu ? Retrouver mes achats vous envoie un lien valable 24 h.
- Un seul autre e-mail : une demande d’avis, 7 jours plus tard, avec un lien pour ne plus en recevoir.
- Aucun appel, aucun SMS. L’achat ne transmet pas vos coordonnées à des professionnels.
Plusieurs projets ? La bibliothèque complète : les 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026 pour 149 €.
Comment ça se passe
- Vous payez sur la page sécurisée de Stripe, en une fois : vos coordonnées bancaires ne passent pas par nos serveurs.
- Un souci ? Accès impossible ou contenu non conforme à sa description : écrivez à admin@tech-bharat.com, nous rétablissons l’accès ou vous remboursons (conditions de vente).
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Prix en euros, TVA incluse. Paiement unique par carte, Apple Pay ou Google Pay via Stripe, facture envoyée par e-mail, accès immédiat après le paiement. Conditions de vente.