Vice caché, dol, lésion, contre-lettre : le dossier de l’acheteur ou du vendeur qui craint un litige après la vente
Un défaut découvert après l’achat, une surface plus petite qu’annoncé, un prix bien trop bas, un « arrangement » hors de l’acte : les six recours possibles côte à côte, avec leurs délais, leur juge et les preuves à réunir avant qu’il soit trop tard. Information générale, qui ne remplace ni un avocat ni un notaire et le dit à chaque étape.
- 29 pages A4
- 20 sources citées
- Vérifié le 6 novembre 2026
- Édition octobre 2026
Ce que vous recevez · 29 € TTC
Format : une page web privée de 29 pages A4, ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF (bouton « Imprimer / PDF ») ; facture par e-mail. Textes vérifiés le 6 novembre 2026, mises à jour gratuites sur votre page.
- Les six recours côte à côte : vice caché, dol et réticence dolosive, loi Carrez, lésion de plus des 7/12, contre-lettre et dessous-de-table, garantie décennale et dommages-ouvrage
- Le tableau des délais et des juridictions (16 lignes) et un calculateur des dates limites à partir de vos dates de vente, de découverte et de réception des travaux
- Un arbre de décision en 12 questions pour savoir quel recours examiner, et dans quel ordre
- Des chiffres réels de la côte : seuil de la lésion, diminution de prix « Carrez » et coût d’un dessous-de-table découvert, calculés sur les ventes DVF de chaque secteur
- 30 preuves à réunir (constat de commissaire de justice, expertise contradictoire, échanges écrits) et 5 courriers : réclamation, mise en demeure, protection juridique, notaire, expertise amiable
Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
Carte, Apple Pay ou Google Pay sur la page sécurisée de Stripe · paiement unique, sans abonnement
TVA incluse · accès immédiat après paiement · conditions de vente
Pour 120 € de plus, la bibliothèque complète : 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026.
Vérifié43 052 ventes réelles DVF analysées, 35 contrôles automatiques à chaque mise à jour du siteVentes DVF 2021-2025, données construites le 01/10/2026
Méthode
- Sources primaires : DVF (DGFiP / Etalab), Légifrance, service-public.fr
- Chaque chiffre relié à sa source, seuil d’échantillon minimal
- Textes datés, mises à jour comprises
Données publiquesConstruit à partir de DVF, de l’ADEME (DPE), de l’ANIL (loyers), de l’Insee et du registre national des copropriétés
Le sommaire
- Avant tout : six recours, six régimes différents
- L’arbre de décision en 12 questions
- Le vice caché : conditions, clause de non-garantie, délais
- Le dol et la réticence dolosive : quand le vendeur a menti ou s’est tu
- L’erreur de surface : loi Carrez, maison, contenance
- La lésion de plus des 7/12 : le recours du vendeur qui a vendu trop bas
- Contre-lettre et dessous-de-table : nullité, fisc, preuve
- Travaux récents : décennale, biennale, dommages-ouvrage
- Les autres responsables : diagnostiqueur, agent immobilier, notaire, état des risques
- Le parcours : amiable, protection juridique, expertise, tribunal
- Le tableau des délais et des juridictions, et le calculateur de dates
- Vous êtes le vendeur : prévenir et répondre à une réclamation
- Check-list des preuves (30 points)
- Cinq modèles de courriers
- Sources et date de vérification
Extrait gratuit
Les recours après une vente, côte à côte
| Recours | Qui agit, contre qui | Délai pour agir | Ce qu’on obtient |
|---|---|---|---|
| Vice caché code civil, art. 1641 à 1649 | L’acheteur, contre le vendeur (et les vendeurs précédents) | 2 ans à compter de la découverte du vice, au plus tard 20 ans après la vente | Annuler la vente et récupérer le prix, ou garder le bien et récupérer une partie du prix ; des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice |
| Dol, réticence dolosive art. 1137, 1144 | La partie trompée, contre l’autre | 5 ans à compter de la découverte | Nullité de la vente et/ou dommages-intérêts ; une clause de non-garantie ne protège pas du dol |
| Surface « loi Carrez » erronée loi du 10/07/1965, art. 46 | L’acheteur d’un lot de copropriété, contre le vendeur | 1 an à compter de l’acte authentique | Diminution du prix proportionnelle à la surface manquante, si l’écart dépasse 5 % |
| Lésion de plus des 7/12 art. 1674 à 1685 | Le vendeur seulement, contre l’acheteur | 2 ans à compter de la vente | Annulation de la vente, sauf si l’acheteur paie le supplément du juste prix (moins un dixième) |
| Contre-lettre, dessous-de-table art. 1202 ; CGI, art. 1729 | Chacune des parties ; l’administration fiscale | 5 ans (droit commun) entre les parties ; 3 à 6 ans pour le fisc | La convention cachée est nulle, la vente reste valable ; droits rappelés avec 80 % de majoration |
| Garantie décennale, dommages-ouvrage art. 1792 et s. ; code des assurances, L242-1 | Le propriétaire actuel, contre les constructeurs, le vendeur qui a construit ou fait construire, l’assureur | 10 ans à compter de la réception des travaux | Réparation des dommages qui touchent la solidité ou rendent le bien impropre à sa destination |
Le guide détaille chaque recours, le juge compétent, les délais secondaires (biennale, parfait achèvement, état des risques, diagnostiqueur, agent, notaire), un calculateur de dates limites et un arbre de décision en 12 questions.
Pour qui
- Vous venez d’acheter et découvrez un défaut (fissures, humidité, charpente, assainissement) ou une surface plus petite que celle de l’acte.
- Vous avez vendu et recevez une réclamation de l’acheteur, ou vous préparez une vente et voulez éviter tout litige.
- On vous propose, ou vous avez accepté, un complément de prix « hors acte » et vous voulez mesurer le risque.
Pas pour qui
- Une procédure est déjà engagée : votre avocat est le bon interlocuteur ; ce guide aide à préparer, il ne plaide pas.
- Vous voulez savoir si votre dossier est gagnable ou combien vous obtiendrez : seul un avocat qui a vu les pièces peut le dire.
- Vous avez acheté sur plan et le chantier n’est pas livré : le guide de l’achat en VEFA traite les retards et la réception.
En images
Photos d’illustration, publiées par leurs auteurs sous licence libre ; aucune ne montre un bien à vendre.
D’où viennent les règles et les chiffres
Chaque règle renvoie à son texte officiel, vérifié le 6 novembre 2026 ; les exemples chiffrés (seuil de la lésion, diminution « Carrez », coût fiscal d’un dessous-de-table) sont calculés sur les ventes DVF 2023-2025 de chaque secteur, avec un seuil de 10 ventes sous lequel rien n’est affiché. Quelques-unes des 20 sources citées dans le guide :
- Code civil, articles 1641 à 1649 (garantie des vices cachés)
- Code civil, articles 1130 à 1144 (vices du consentement : erreur, dol, réticence dolosive, délai de l’action en nullité)
- Code civil, article 1202 (nullité de la convention qui dissimule une partie du prix d’une vente d’immeuble)
- Code civil, articles 1674 à 1685 (rescision de la vente pour lésion)
- Code civil, articles 1792 à 1792-7 (responsabilité des constructeurs : décennale, biennale, parfait achèvement)
Ce que ce guide n’est pas
Ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni l’estimation d’un bien : il rassemble les règles publiées, des chiffres mesurés et les vérifications à mener, que votre notaire, votre banque ou l’ADIL confirment pour votre cas. Pour un avis de valeur sur un bien, l’estimation par un conseiller local reste gratuite.
Ce guide seul ou toute la bibliothèque ?
| Ce guide | Meilleure affaireLa bibliothèque | |
|---|---|---|
| Contenu | 1 guide pratique | 21 guides pratiques, dossier Littoral, rapport des prix 2026 |
| Pages A4 | 29 | plus de 605 |
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| Prix TTC | 29 € | 149 € au lieu de 714 € achetés un par un |
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Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir pour un vice caché ?
Deux ans à compter de la découverte du vice (code civil, art. 1648), dans la limite de vingt ans après la vente. Depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023, ce délai est suspendu pendant une expertise ordonnée par le juge. Le guide donne un calculateur de dates limites pour chaque recours.
La clause « sans garantie des vices cachés » de mon acte empêche-t-elle tout recours ?
Non dans trois cas : le vendeur connaissait le vice, le vendeur est un professionnel (ou a fait lui-même les travaux, selon la jurisprudence), ou un diagnostic obligatoire manquait. Le dol reste aussi possible, et la garantie décennale s’applique si le vendeur a fait des travaux de moins de dix ans.
Ce guide remplace-t-il un avocat ?
Non. C’est une information générale qui aide à comprendre les recours, à ne pas laisser passer un délai et à réunir les preuves. Il ne dit pas si votre dossier est gagnable et renvoie vers un avocat ou un notaire dès qu’une décision se prend.
Sert-il aussi au vendeur ?
Oui : un chapitre explique comment se protéger avant de signer et comment répondre à une réclamation, et la lésion est un recours du vendeur.
Sous quelle forme est-il livré ?
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- Aucun appel, aucun SMS. L’achat ne transmet pas vos coordonnées à des professionnels.
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