Droits de préemption : qui peut passer devant l’acheteur ou bloquer la vente (commune, Safer, Département, Conservatoire du littoral, locataire, coindivisaires)
La mairie, la Safer, le Département, le Conservatoire du littoral, un fermier, un locataire ou un cohéritier peuvent, chacun dans son cas, acheter à la place de l’acquéreur ou retarder la vente de deux à trois mois. Ce guide dit lesquels s’appliquent à votre bien, combien de temps ils durent et quoi écrire dans le compromis. Information générale, qui renvoie au notaire pour chaque décision.
- 29 pages A4
- 18 sources citées
- Vérifié le 7 novembre 2026
- Édition octobre 2026
Ce que vous recevez · 29 € TTC
Format : une page web privée de 29 pages A4, ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF (bouton « Imprimer / PDF ») ; facture par e-mail. Textes vérifiés le 7 novembre 2026, mises à jour gratuites sur votre page.
- Huit titulaires côte à côte : commune (droit de préemption urbain, simple ou renforcé), Département et Conservatoire du littoral (espaces naturels sensibles), recul du trait de côte, Safer, fermier, locataire, coindivisaires, copropriétaires
- Un arbre de décision en 10 questions pour savoir quels droits touchent votre bien, et les exceptions qui les écartent (donation, parent au 4e degré, maison sur moins de 2 500 m²…)
- Le calendrier des délais de chaque droit (10 lignes) et un calculateur de la date au plus tôt de l’acte
- Le tableau des clauses de l’avant-contrat à prévoir (12 clauses) et ce que peut faire le vendeur quand un titulaire propose un prix plus bas
- 30 points de contrôle pour le vendeur et l’acheteur et 4 modèles : la DIA annotée, deux courriers de renonciation, la demande de renseignements à la mairie, la fiche de notification à la Safer
Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
Carte, Apple Pay ou Google Pay sur la page sécurisée de Stripe · paiement unique, sans abonnement
TVA incluse · accès immédiat après paiement · conditions de vente
Pour 120 € de plus, la bibliothèque complète : 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026.
Vérifié43 052 ventes réelles DVF analysées, 35 contrôles automatiques à chaque mise à jour du siteVentes DVF 2021-2025, données construites le 01/10/2026
Méthode
- Sources primaires : DVF (DGFiP / Etalab), Légifrance, service-public.fr
- Chaque chiffre relié à sa source, seuil d’échantillon minimal
- Textes datés, mises à jour comprises
Données publiquesConstruit à partir de DVF, de l’ADEME (DPE), de l’ANIL (loyers), de l’Insee et du registre national des copropriétés
Le sommaire
- Avant tout : huit titulaires possibles, une même mécanique
- L’arbre de décision en 10 questions
- La commune : droit de préemption urbain, simple ou renforcé, et zones d’aménagement différé
- Le Département et le Conservatoire du littoral : les espaces naturels sensibles
- Le recul du trait de côte : la préemption des communes littorales exposées
- La Safer : terres, prés, marais, bâtiments agricoles
- Le fermier en place
- Le locataire : logement loué vide, vente après division, local commercial
- Les coindivisaires
- Les copropriétaires : la priorité sur les places de stationnement
- Le calendrier des délais de chaque droit et le calculateur
- Quand le titulaire préempte : prix contesté, acquéreur évincé, rétrocession
- Les clauses de l’avant-contrat à prévoir
- 30 points de contrôle pour l’acheteur et le vendeur
- Quatre modèles
- Sources et date de vérification
Extrait gratuit
Qui peut passer devant l’acheteur, côte à côte
| Droit | Qui l’exerce | Sur quels biens | Délai pour répondre | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Droit de préemption urbain (DPU) | La commune, ou l’intercommunalité à qui elle l’a délégué | Les biens situés dans les zones urbaines et à urbaniser du PLU où le conseil l’a institué ; en « DPU simple », les lots de copropriété de plus de dix ans et les immeubles de moins de quatre ans y échappent | 2 mois après réception de la déclaration d’intention d’aliéner ; le silence vaut renonciation | Code de l’urbanisme, L211-1 et s., L213-1 et s. |
| Espaces naturels sensibles (ENS) | Le Département, puis à défaut le Conservatoire du littoral, un parc, la commune | Les terrains des zones de préemption ENS, surtout non bâtis ; parfois des bâtiments, des droits indivis ou des parts de société | 3 mois au total ; le silence de tous vaut renonciation | L215-1 et s. |
| Recul du trait de côte | La commune ou l’intercommunalité | Les zones exposées au recul du trait de côte délimitées par le PLU, dans les communes inscrites sur la liste fixée par décret | 2 mois ; le silence vaut renonciation | L219-1 et s. |
| Safer | La Safer Nouvelle-Aquitaine | Terres, prés, marais, vignes en zone agricole ou naturelle (dès le premier m² dans la région), bâtiments agricoles et maison d’une exploitation | 2 mois après la notification du notaire | Code rural, L143-1 et s. |
| Fermier en place | Le preneur d’un bail rural qui exploite depuis au moins trois ans | Les terres et bâtiments qu’il loue ; il passe avant la Safer | 2 mois | Code rural, L412-1 et s. |
| Locataire | Le locataire d’un logement loué vide à qui l’on donne congé pour vendre ; le locataire d’un local commercial | Le logement qu’il occupe ; le local qu’il exploite | Logement : les 2 premiers mois du préavis ; local commercial : 1 mois | Loi du 6/07/1989, art. 15-II ; code de commerce, L145-46-1 |
| Coindivisaires | Les autres propriétaires indivis | La part indivise vendue à une personne étrangère à l’indivision | 1 mois, puis 2 mois pour signer | Code civil, 815-14 |
| Copropriétaires | Les autres copropriétaires, si le règlement le prévoit | Un lot de stationnement seulement | Offre valable 2 mois | Loi du 10/07/1965, art. 8-1 |
Le guide détaille chaque droit, les exceptions qui l’écartent, ce que le vendeur peut faire quand le prix est contesté, un calendrier et un calculateur des délais, un arbre de décision en 10 questions, les clauses de l’avant-contrat, 30 points de contrôle et 4 modèles. Chaque droit a aussi son guide gratuit sur le site : le droit de préemption urbain à La Rochelle et Rochefort, la préemption de la Safer et la zone de préemption des espaces naturels sensibles.
Pour qui
- Vous vendez une maison avec un pré, un terrain en bord de marais, une longère de la plaine d’Aunis ou une maison dans un centre-ville, et voulez savoir qui peut acheter à la place de votre acquéreur.
- Vous achetez et voulez un compromis qui vous protège si la mairie, la Safer ou le Département préempte.
- Vous vendez votre part d’une maison en indivision, un logement loué ou une place de parking en copropriété.
Pas pour qui
- Un titulaire a déjà préempté et vous voulez contester : un avocat est le bon interlocuteur ; ce guide aide à comprendre et à préparer.
- Vous voulez savoir si la commune va préempter votre bien : personne ne peut le prédire ; le guide dit comment le lui demander.
- Vous vendez le bien entier d’une indivision sans accord de tous : le guide de l’indivision et du rachat de soulte traite ce cas.
En images
Photos d’illustration, publiées par leurs auteurs sous licence libre ; aucune ne montre un bien à vendre.
D’où viennent les règles et les chiffres
Chaque règle renvoie à son texte officiel, vérifié le 7 novembre 2026 ; les textes (code de l’urbanisme, code rural, code civil, lois de 1965, 1975 et 1989, code de commerce) sont vérifiés à la date indiquée, et les prix des secteurs, comparés au seuil de l’avis des Domaines, viennent des ventes DVF 2023-2025 avec un seuil de 10 ventes sous lequel rien n’est affiché. Quelques-unes des 18 sources citées dans le guide :
- Code de l’urbanisme, articles L210-1, L211-1 à L211-7, L212-1 et suivants, L213-1 à L213-18 (droit de préemption urbain, zones d’aménagement différé)
- Code de l’urbanisme, articles R213-4 à D213-13-4 (déclaration d’intention d’aliéner, silence de deux mois, demande unique de pièces, visite du bien, réponse du propriétaire, saisine du juge de l’expropriation)
- Code de l’urbanisme, article D213-13-2 (visite : acceptation sous huit jours, visite dans les quinze jours), version issue du décret n° 2024-638 du 27 juin 2024
- Code de l’urbanisme, articles L215-1 à L215-24 (droit de préemption des espaces naturels sensibles : Département, Conservatoire du littoral, parcs, communes)
- Code de l’urbanisme, articles L219-1 et suivants (droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, loi Climat et résilience du 22 août 2021) et décret n° 2024-638 du 27 juin 2024
Ce que ce guide n’est pas
Ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni l’estimation d’un bien : il rassemble les règles publiées, des chiffres mesurés et les vérifications à mener, que votre notaire, votre banque ou l’ADIL confirment pour votre cas. Pour un avis de valeur sur un bien, l’estimation par un conseiller local reste gratuite.
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| Contenu | 1 guide pratique | 21 guides pratiques, dossier Littoral, rapport des prix 2026 |
| Pages A4 | 29 | plus de 605 |
| Mises à jour | comprises | comprises |
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Questions fréquentes
Combien de temps la mairie a-t-elle pour préempter ?
Deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner ; son silence vaut renonciation. Une demande unique de pièces ou une demande de visite suspend le délai, qui reprend ensuite pour au moins un mois. Pour un espace naturel sensible, comptez trois mois. Le guide donne le calendrier de chaque droit et un calculateur.
La Safer peut-elle préempter une maison avec un jardin ?
Elle peut préempter les terrains en zone agricole ou naturelle (dès le premier m² en Nouvelle-Aquitaine) et les maisons qui font partie d’une exploitation agricole. Une maison de bourg avec un pré en zone A ou N peut donc être concernée pour le pré. Le guide liste les exemptions (parents jusqu’au 4e degré, construction d’une maison sur moins de 2 500 m²…).
Que se passe-t-il pour l’acheteur si la commune préempte ?
La vente se fait avec la commune. L’acheteur récupère son dépôt de garantie si le compromis contient une condition suspensive de non-préemption ; il peut contester la décision devant le tribunal administratif dans les deux mois. Le guide détaille les clauses à prévoir.
Ce guide remplace-t-il le notaire ?
Non. C’est le notaire qui interroge les titulaires, envoie les déclarations et rédige le compromis. Le guide vous aide à savoir quels droits peuvent jouer, à lui poser les bonnes questions et à vérifier le compromis.
Sous quelle forme est-il livré ?
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