Le permis de louer s’applique-t-il à La Rochelle ou à Rochefort ?

À la date de rédaction de cet article, aucun périmètre de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location comparable à celui de Saintes n’est documenté pour l’agglomération de La Rochelle ou pour Rochefort Océan. Ce type de dispositif se met en place par délibération et peut évoluer : mieux vaut vérifier directement auprès du service habitat de la mairie avant chaque mise en location.

Quelle différence entre déclaration et autorisation préalable de mise en location ?

La déclaration permet de louer immédiatement, à charge de la signaler à la commune dans les quinze jours suivant la signature du bail. L’autorisation préalable, elle, doit être obtenue avant la signature : la collectivité peut refuser ou exiger des travaux si le logement présente un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.

Que risque un propriétaire qui loue sans l’autorisation requise dans une zone concernée ?

Une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement constaté dans un délai de trois ans. La location reste par ailleurs valable pour le locataire : la sanction vise le bailleur, pas le contrat de bail lui-même.

Le permis de louer est-il la même chose que l’autorisation pour louer en meublé de tourisme ?

Non, ce sont deux régimes différents. Le permis de louer vise la location nue ou meublée à l’année dans des secteurs d’habitat dégradé ; l’autorisation de changement d’usage encadre, elle, la location de courte durée en meublé de tourisme et s’applique déjà dans l’agglomération de La Rochelle selon des règles spécifiques.

Guide

Permis de louer : faut-il une déclaration ou une autorisation pour louer à La Rochelle ou Rochefort ?

Saintes l’a instauré en 2025, d’autres communes de France y viennent chaque année : le « permis de louer » impose, dans certains secteurs, une déclaration ou une autorisation avant de mettre un logement en location. Ce que dit vraiment la loi, où il s’applique aujourd’hui en Charente-Maritime, et pourquoi un bailleur autour de La Rochelle ou de Rochefort a intérêt à vérifier ce point avant chaque nouvelle mise en location.

Un outil né de la loi ALUR contre l’habitat indigne

Le « permis de louer » n’est pas une expression juridique officielle : elle désigne, dans le langage courant, deux régimes distincts créés par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifiés aux articles L634-1 à L634-5 (déclaration) et L635-1 à L635-11 (autorisation préalable) du code de la construction et de l’habitation (CCH). L’objectif affiché est de lutter contre l’habitat dégradé et les marchands de sommeil en donnant aux communes ou aux intercommunalités compétentes en matière d’habitat un droit de regard sur les logements mis en location dans les secteurs qu’elles identifient comme les plus concernés par la dégradation du parc privé.

Contrairement à une idée reçue, ce dispositif ne s’applique nulle part automatiquement : il faut, pour chaque commune ou secteur, une délibération de l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente en habitat ou, à défaut, du conseil municipal, qui délimite précisément le périmètre concerné. En dehors de ces zones expressément désignées, aucune déclaration ni autorisation n’est requise pour louer un bien, au-delà des diagnostics obligatoires habituels.

Deux régimes de sévérité différente

La déclaration de mise en location (DML)

Dans une zone soumise à déclaration, le propriétaire peut signer le bail librement, mais doit ensuite déclarer la mise en location à la commune ou à l’EPCI, dans un délai de quinze jours suivant la signature, au moyen d’un formulaire Cerfa dédié. C’est le régime le moins contraignant des deux : il ne bloque pas la location, il l’enregistre.

L’autorisation préalable de mise en location (APML)

Dans une zone soumise à autorisation préalable, en revanche, la demande doit être déposée et l’accord de la mairie ou de l’EPCI obtenu avant la signature du bail. La collectivité peut refuser l’autorisation, ou l’assortir de travaux à réaliser, si le logement présente des risques pour la sécurité ou la santé des futurs occupants. Louer sans avoir déposé cette demande expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement constaté dans un délai de trois ans.

Où ce dispositif s’applique-t-il réellement en Charente-Maritime ?

À ce jour, la commune de Saintes est la seule du département à avoir mis en œuvre ce dispositif de façon documentée : un périmètre a été délimité par délibération du conseil municipal du 24 mai 2022, avec une entrée en vigueur effective au 1ᵉʳ avril 2025, combinant déclaration et autorisation préalable selon les secteurs concernés¹. Sur la base des informations publiques disponibles à la date de rédaction de cet article, ni la Communauté d’agglomération de La Rochelle ni Rochefort Océan n’ont, à ce jour, instauré de périmètre de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location comparable.

Cette situation peut évoluer : le nombre de communes ayant recours à ce dispositif progresse chaque année en France, à mesure que les intercommunalités affinent leurs diagnostics d’habitat dégradé. Avant toute nouvelle mise en location, en particulier dans un immeuble ancien du centre de La Rochelle ou de Rochefort, le réflexe le plus sûr reste de vérifier directement auprès du service habitat de la mairie ou de l’agglomération si une délibération récente a créé un périmètre concerné par l’adresse du bien — l’information n’étant pas toujours largement relayée au moment de son adoption.

Ne pas confondre avec l’autorisation de changement d’usage pour le meublé de tourisme

Ce permis de louer, propre à la location nue ou meublée à l’année, ne doit pas être confondu avec un autre régime, bien réel celui-là, sur l’agglomération de La Rochelle : l’autorisation de changement d’usage exigée pour louer un logement en meublé de tourisme de courte durée, encadrée par des règles spécifiques (plafond de biens par propriétaire, compensation en centre-ville) que nous détaillons dans notre guide sur la réglementation des meublés de tourisme dans l’agglomération de La Rochelle. Les deux dispositifs poursuivent des objectifs différents — lutter contre l’habitat indigne d’un côté, réguler la tension sur le logement permanent de l’autre — et peuvent, en théorie, se cumuler sur un même bien si les deux périmètres se superposaient un jour.

Ce que montre la recherche sur l’efficacité de ces dispositifs

Le principe d’un contrôle administratif préalable à la location existe dans d’autres pays, sous des formes proches, et ses effets ont été étudiés empiriquement. Au Royaume-Uni, où plusieurs autorités locales appliquent depuis 2006 un régime comparable — le selective licensing — une étude de Jakob Petersen et ses coauteurs, publiée en 2022 dans la revue BMJ Open², a évalué l’effet de ces licences sur la santé mentale et les indicateurs sociaux de quartier au Grand Londres, à partir d’un dispositif d’évaluation en différence de différences portant sur plus de 900 zones concernées. Les auteurs constatent des effets sociaux hétérogènes et parfois contre-intuitifs selon les indicateurs suivis, ce qui les conduit à souligner qu’un tel dispositif de contrôle locatif ne produit pas mécaniquement une amélioration uniforme des conditions de vie dans les zones concernées : son efficacité dépend fortement de l’intensité des contrôles réellement effectués sur le terrain, et pas seulement de l’existence du régime déclaratif ou d’autorisation lui-même. Une nuance utile pour un bailleur autour de La Rochelle : la mise en place d’un tel périmètre, si elle advenait, viserait avant tout les logements les plus dégradés, pas l’ensemble du parc locatif.

Ce qu’un bailleur doit vérifier avant chaque nouvelle mise en location

Le périmètre en vigueur à l’adresse précise du bien, en interrogeant le service habitat de la mairie ou de l’intercommunalité compétente — la seule source fiable, un périmètre pouvant ne couvrir qu’une rue ou un îlot.
Le régime applicable : simple déclaration sous quinze jours, ou autorisation à obtenir avant la signature du bail.
L’état du logement au regard de la décence et de la sécurité, indépendamment même de l’existence d’un permis de louer : c’est un préalable de toute mise en location, rappelé dans notre guide sur les diagnostics obligatoires du bailleur.
Le délai d’instruction d’une éventuelle autorisation préalable, à intégrer dans le calendrier de remise en location pour éviter une vacance locative imprévue.

Pour un propriétaire qui délègue la gestion de son bien, une agence de gestion locative suit en général ce type d’évolution réglementaire au fil de l’eau, ce qu’une autogestion doit compenser par une vérification systématique avant chaque nouveau bail.

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1. Ville de Saintes, dispositif de permis de louer, délibération du conseil municipal du 24 mai 2022, en vigueur depuis le 1ᵉʳ avril 2025. 2. Jakob Petersen, Alexandros Alexiou, David Brewerton, Laura Cornelsen, Emilie Courtin, Steven Cummins, Dalya Marks, Maureen Seguin, Jill Stewart, Kevin Thompson, Matt Egan, « Impact of selective licensing schemes for private rental housing on mental health and social outcomes in Greater London, England: a natural experiment study », BMJ Open, 12(12), 2022.