Taxe sur les logements vacants (TLV) à La Rochelle : ce que risque un bien vide en zone tendue

Appartement hérité, maison en instance de travaux, bien difficile à relouer : un logement vide depuis plus d’un an dans l’agglomération de La Rochelle peut coûter cher. Voici ce que dit vraiment la loi, et ce qui change en 2027.

Une taxe qui vise le logement vide, pas la résidence secondaire

La taxe sur les logements vacants (TLV) est souvent confondue avec la fiscalité des résidences secondaires, alors qu’elle répond à une logique inverse. Elle ne concerne que les logements non meublés et réellement inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition, dans les communes où le marché est jugé « tendu » par décret. Une résidence secondaire meublée, utilisée quelques semaines par an, reste hors du champ de la TLV — elle relève d’une fiscalité différente, celle de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que nous détaillons dans notre guide dédié. C’est bien la vacance prolongée d’un bien vide de meubles, souvent un logement hérité, en instance de vente ou de travaux, qui déclenche la TLV, codifiée à l’article 232 du code général des impôts.

La Rochelle et son agglomération, en zone tendue

Le périmètre de la TLV n’est pas national : il est fixé par décret, pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre net entre l’offre et la demande de logements. Un décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 a remis à jour la liste des communes concernées, portant le périmètre à environ 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations. La commune de La Rochelle figure dans ce périmètre depuis plusieurs années déjà, aux côtés d’une grande partie de son agglomération — Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau, Angoulins et Salles-sur-Mer sont notamment cités par l’ADIL de Charente-Maritime parmi les communes en zone tendue du secteur. Avant de conclure qu’un bien précis est concerné, mieux vaut vérifier son adresse exacte auprès du service des impôts ou de la mairie : la liste officielle, annexée au décret, fait seule foi. Pour les communes hors de ce périmètre — c’est potentiellement le cas de Rochefort ou de certaines communes de l’Aunis — la TLV nationale ne s’applique pas automatiquement : seule une délibération locale instituant la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut alors taxer un bien vide, à un taux propre à la commune.

17 % la première année, 34 % ensuite : un barème qui a doublé

Le taux de la TLV a été relevé par la loi de finances pour 2023 : il ne s’agit plus des 12,5 % puis 25 % longtemps cités, mais de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année de vacance imposable, puis 34 % à partir de la deuxième année. Sur un studio ou un T2 du centre-ville de La Rochelle, dont la valeur locative cadastrale peut représenter plusieurs centaines d’euros par an, la note grimpe vite — et s’ajoute à la taxe foncière que le propriétaire continue de payer normalement, décrite dans notre guide sur la taxe foncière 2026. Contrairement à la taxe foncière, la TLV n’est due qu’en présence d’une vacance réelle et continue : dès que le logement retrouve un occupant, même en cours d’année, l’imposition de l’année suivante peut être révisée.

Les situations où la vacance échappe à la taxe

La loi prévoit plusieurs cas où un logement vide n’est pas considéré comme « vacant » au sens fiscal :

• Vacance involontaire : le propriétaire prouve qu’il a mis le bien en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur, malgré des démarches actives et documentées.
• Logement en travaux lourds : des travaux nécessaires pour le rendre habitable, d’un montant significatif au regard de sa valeur, suspendent l’imposition le temps du chantier.
• Occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l’année de référence, même de façon temporaire ou intermittente sur cette durée : le bien n’est alors plus regardé comme vacant pour cette période.

Dans tous les cas, la charge de la preuve revient au propriétaire : conserver les mandats de vente ou de location, les diagnostics, les devis et factures de travaux permet de contester une imposition à tort auprès du service des impôts.

Pourquoi cette taxe fait vraiment sortir des logements de la vacance

On pourrait penser qu’un propriétaire suffisamment aisé préfère payer la taxe plutôt que de remettre un bien sur le marché. La recherche en économie urbaine montre le contraire à grande échelle. Une étude de référence de Mariona Segù, « The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France » (Journal of Public Economics, 2020), exploite l’instauration de la TLV en 1999 comme quasi-expérience naturelle et mesure une baisse de 13 % du taux de vacance dans les communes concernées entre 1997 et 2001, l’effet étant concentré sur la vacance de longue durée et la majorité des logements réoccupés redevenant des résidences principales. Le mécanisme fiscal remplit donc, au moins en partie, l’objectif affiché : remettre des logements sur un marché tendu plutôt que de simplement collecter un impôt.

2027 : la TLV et la THLV fusionnent dans une nouvelle taxe, la TVLH

Le cadre est appelé à changer prochainement. Une réforme fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), codifiée à un nouvel article 1406 bis du CGI, applicable aux impositions établies à compter de 2027 — la TLV actuelle reste donc pleinement applicable pour 2026. En zone tendue, la TVLH prendra le relais de la TLV selon une logique proche. Hors zone tendue en revanche, la nouvelle taxe deviendra facultative : les communes et intercommunalités devront délibérer avant le 1^er octobre 2026 pour l’appliquer dès 2027, avec un taux plafonné à 50 % pour les logements vacants depuis au moins deux ans. Un propriétaire de bien vide dans le secteur a donc intérêt à suivre ce dossier de près d’ici la fin de l’année 2026, notamment si sa commune n’est aujourd’hui pas en zone tendue.

Vendre, louer ou rénover : que faire d’un bien qui reste vide ?

Face à un bien vacant depuis plusieurs mois, trois options se comparent, rarement à l’avantage du statu quo. Le remettre en location, y compris meublée, fait sortir immédiatement le bien du champ de la TLV — notre guide sur la location meublée détaille les démarches. Le vendre évite la question à la racine : dans un marché aussi demandé que celui de La Rochelle, un bien vide se négocie souvent plus vite qu’un bien occupé, sans les contraintes du congé pour vente d’un bien loué. Enfin, s’il nécessite des travaux avant d’être relouable ou vendable, engager le chantier avec devis et factures à l’appui protège d’une imposition au titre de la vacance. Dans chaque cas, connaître la valeur réelle du bien à partir des ventes DVF constatées reste la première étape : une estimation gratuite permet d’arbitrer entre vendre, louer ou investir dans des travaux, plutôt que de laisser courir une taxe qui augmente chaque année.