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Diagnostics obligatoires pour louer un logement en Charente-Maritime : la liste 2026 du bailleur

Mettre un bien en location à La Rochelle, Rochefort ou sur les îles impose un dossier de diagnostics distinct de celui d’une vente : documents différents, durées de validité différentes, et un DPE devenu éliminatoire pour les logements classés G. La liste complète pour louer en règle en 2026.

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Responsable éditorial : Jean-Claude Fatemian

Trousseaux de clés suspendus à un tableau mural
Trousseaux de clés suspendus à un tableau mural. Photo : Modern Relics, CC BY 2.0

Louer n’est pas vendre : deux dossiers de diagnostics différents

Beaucoup de propriétaires bailleurs du secteur pensent pouvoir réutiliser tel quel le dossier constitué pour une vente. C’est une erreur : le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail obéit à ses propres règles, avec des durées de validité parfois plus longues qu’en vente, et certains documents spécifiques à la location. Notre guide des diagnostics pour vendre détaille le volet vente ; voici son pendant côté bailleur.

Le DPE : la pièce maîtresse, devenue éliminatoire

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès la mise en annonce, opposable au bailleur, et valable dix ans. Surtout, il conditionne désormais le droit même de louer : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, et la classe F suivra au 1ᵉʳ janvier 2028 — un calendrier détaillé dans notre guide sur les DPE F et G. Dans le bâti ancien de La Rochelle, de Rochefort ou des villages de l’Île de Ré, vérifier la classe énergétique avant de signer un bail n’est plus une option.

La liste des diagnostics à annexer au bail en 2026

  • DPE : tous logements, validité 10 ans, affichage obligatoire de la classe dans l’annonce.
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : logements construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949 — fréquent dans les centres anciens de La Rochelle, Rochefort ou Marennes. Validité illimitée si aucune trace de plomb n’est relevée, six ans en cas de présence au-delà des seuils.
  • État de l’installation intérieure d’électricité : si l’installation a plus de quinze ans. Validité de six ans pour une location (contre trois ans pour une vente).
  • État de l’installation intérieure de gaz : mêmes règles que l’électricité, si le logement est desservi au gaz.
  • État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire pour la quasi-totalité des communes du littoral charentais (submersion marine, sismicité, radon, recul du trait de côte selon les zones). Il doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail — c’est le document qu’on oublie le plus souvent de rafraîchir. Voir notre guide sur les plans de prévention submersion.
  • Surface habitable : le bail d’un logement loué vide en résidence principale doit mentionner la surface habitable dite « loi Boutin » — différente de la surface Carrez utilisée en vente de copropriété.
  • Diagnostic bruit : uniquement si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome définie par un plan d’exposition au bruit.
L’hôtel d’Hugues Pontard, dit maison Henri II, à La Rochelle
L’hôtel d’Hugues Pontard, dit maison Henri II, à La Rochelle. Photo : Robert Cutts, CC BY-SA 2.0

Le cas particulier de l’amiante

Pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, le dossier amiante des parties privatives (DAPP) n’a pas à être annexé au bail, mais il doit exister et être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande. Un bailleur qui n’a jamais fait établir ce repérage est en infraction, même si aucun locataire ne l’a encore réclamé.

Ce que dit la recherche : la performance énergétique se lit aussi dans les loyers

Le classement énergétique ne joue pas que sur le droit de louer : il pèse sur ce que les locataires acceptent de payer. Une étude de Marie Hyland, Ronan C. Lyons et Seán Lyons, « The value of domestic building energy efficiency — evidence from Ireland » (Energy Economics, 2013), a mesuré l’effet des étiquettes énergétiques introduites en Irlande sur des dizaines de milliers d’annonces : les logements bien classés se vendent et se louent plus cher que les logements équivalents mal classés, l’effet étant net sur les loyers même s’il est plus marqué sur les prix de vente. Pour un bailleur du secteur, des travaux qui font gagner une ou deux classes de DPE se retrouvent donc deux fois : dans le loyer de marché, et dans la valeur du bien le jour de la revente.

Qui paie, et combien de temps ça prend

Les diagnostics sont à la charge du bailleur et se commandent groupés auprès d’un diagnostiqueur certifié : sur une commune desservie comme La Rochelle, Rochefort ou Surgères, l’intervention se fait généralement sous quelques jours. Le coût du pack location est déductible des revenus fonciers au régime réel — un argument de plus pour comparer les régimes avant la déclaration. Pour un meublé, notamment étudiant, les mêmes diagnostics s’appliquent : voir notre guide de la location meublée étudiante à La Rochelle.

Vous hésitez entre louer et vendre un bien du secteur ? Comparez d’abord sa valeur réelle sur nos pages de prix DVF par commune, ou demandez une estimation gratuite qui intègre l’état du bien et son DPE.

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Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non pour un nouveau bail : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent et ne peut plus être proposé à la location ni faire l’objet d’un renouvellement. La classe F suivra au 1ᵉʳ janvier 2028. La vente d’un bien G reste en revanche libre.

Les diagnostics d’une vente sont-ils réutilisables pour une location ?

Partiellement. Le DPE (10 ans) et un CREP sans plomb détecté restent valables. En revanche, les états électricité et gaz ont des durées différentes (6 ans en location, 3 ans en vente), l’ERP doit dater de moins de six mois à la signature du bail, et la surface à mentionner n’est pas la même (habitable en location, Carrez en vente de copropriété).

Que risque un bailleur qui loue sans les diagnostics obligatoires ?

Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur, demander une diminution de loyer, voire la résolution du bail selon les cas ; l’absence de DPE ou un DPE erroné est opposable. Pour un logement G loué malgré l’interdiction, le locataire peut exiger une mise en conformité devant le juge.

L’état des risques (ERP) est-il vraiment obligatoire partout sur le littoral ?

Dès que la commune est couverte par un plan de prévention des risques, en zone de sismicité ou concernée par le radon ou le recul du trait de côte, l’ERP est dû — ce qui couvre la quasi-totalité des communes du littoral charentais. Il doit être remis dès la première visite et dater de moins de six mois à la signature.