Maison en indivision : succession, séparation, rachat de soulte
Héritiers ou ex-couple propriétaires d’une même maison : les six façons d’en sortir, le calcul de la soulte et de l’indemnité d’occupation sur des chiffres réels de la côte, et ce que la loi permet quand l’un bloque.
- 17 pages A4
- 10 sources citées
- Vérifié le 31 octobre 2026
- Édition octobre 2026
Ce que vous recevez · 29 € TTC
Format : une page web privée de 17 pages A4, ouverte dès le paiement, à garder en favori et à enregistrer en PDF (bouton « Imprimer / PDF ») ; facture par e-mail. Textes vérifiés le 31 octobre 2026, mises à jour gratuites sur votre page.
- Les six issues comparées : vente, rachat de parts, cession de sa part, vente aux deux tiers, partage judiciaire, convention d’indivision
- Le rachat de soulte calculé sur des maisons médianes de La Rochelle et Rochefort, et un simulateur (soulte, droit de partage, financement)
- L’indemnité d’occupation calculée sur les loyers de marché 2025 de la commune, avec la règle des cinq ans
- Succession, divorce, PACS, concubins : droits, abattements, droit de partage à 1,10 % ou 2,5 %, plus-value, et la loi du 7 avril 2026
- 40 points à cocher et 6 courriers (proposition de rachat, notification 815-14, convention d’occupation, procédure des deux tiers, charges, banque)
Garantie légale de conformité contenu conforme à sa description, ou accès rétabli, ou remboursé
Carte, Apple Pay ou Google Pay sur la page sécurisée de Stripe · paiement unique, sans abonnement
TVA incluse · accès immédiat après paiement · conditions de vente
Pour 120 € de plus, la bibliothèque complète : 21 guides pratiques, le dossier Littoral et le rapport des prix 2026.
Vérifié43 052 ventes réelles DVF analysées, 35 contrôles automatiques à chaque mise à jour du siteVentes DVF 2021-2025, données construites le 01/10/2026
Méthode
- Sources primaires : DVF (DGFiP / Etalab), Légifrance, service-public.fr
- Chaque chiffre relié à sa source, seuil d’échantillon minimal
- Textes datés, mises à jour comprises
Données publiquesConstruit à partir de DVF, de l’ADEME (DPE), de l’ANIL (loyers), de l’Insee et du registre national des copropriétés
Le sommaire
- Comment on se retrouve en indivision, et ce que cela implique
- Vivre en indivision : qui décide quoi
- Les six issues, comparées
- Le rachat de soulte : calcul, financement, simulateur
- L’indemnité d’occupation : qui la doit, comment la calculer
- La valeur du bien : le point de départ de tout accord
- Succession : déclaration, droits, attribution préférentielle
- Séparation : divorce, PACS, concubins
- Quand un indivisaire bloque : la vente aux deux tiers, le juge, la loi de 2026
- La fiscalité de la sortie
- Check-list (40 points)
- Six modèles de courriers
- Sources et date de vérification
Extrait gratuit
Les six façons de sortir d’une maison en indivision
| Issue | Qui doit être d’accord | Délai réaliste | Ce que ça coûte |
|---|---|---|---|
| Vendre la maison à l’amiable | Tous les indivisaires | 3 à 6 mois | Frais de vente, plus-value éventuelle (selon l’origine du bien) |
| Racheter les parts (partage avec soulte) | Tous, sur la valeur et la soulte | 2 à 4 mois | Droit de partage (2,5 % ou 1,10 % entre ex-époux et ex-partenaires), émoluments, nouveau prêt |
| Vendre sa seule part | Personne, mais les autres ont un droit de préemption d’un mois | Variable : peu d’acheteurs pour une part | Décote souvent forte sur la part |
| Vente demandée par les deux tiers (art. 815-5-1) | Indivisaires détenant au moins 2/3 des droits, puis le tribunal | Plusieurs mois à plus d’un an | Notaire, avocat, vente aux enchères (licitation) |
| Partage judiciaire | Un seul indivisaire peut le demander | Souvent plus d’un an | Avocat obligatoire, expertise, licitation possible |
| Rester en indivision, organisée (convention) | Tous, par écrit | Quelques semaines | Acte notarié si un immeuble est concerné |
Pour qui
- Vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs sur la côte charentaise.
- Vous vous séparez et l’un de vous veut garder la maison.
- Vous êtes en indivision et un des propriétaires bloque la vente.
Pas pour qui
- Vous cherchez un avocat pour une procédure déjà engagée : ce guide prépare, il ne plaide pas.
- Vous voulez une évaluation de la maison : l’estimation gratuite par un conseiller local y répond.
D’où viennent les règles et les chiffres
Chaque règle renvoie à son texte officiel, vérifié le 31 octobre 2026 ; les exemples sont calculés sur les ventes DVF 2023-2025 et la carte des loyers 2025, avec un seuil de 10 ventes sous lequel rien n’est affiché. Quelques-unes des 10 sources citées dans le guide :
- Code civil, articles 815 à 815-18 (indivision : gestion, occupation, cession de droits, vente aux deux tiers)
- Code civil, articles 816 à 842 (partage amiable et judiciaire, attribution préférentielle) et 1873-1 à 1873-18 (convention d’indivision)
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (analyse des notaires de France, mise à jour le 01/06/2026)
- Code général des impôts, article 746 (droit de partage de 2,5 %, réduit à 1,10 % pour les partages entre époux, ex-époux et partenaires de PACS) et article 750 II
- Code général des impôts, article 150 U, IV (partages et soultes d’indivisions successorales ou conjugales non translatifs pour la plus-value)
Ce que ce guide n’est pas
Ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni l’estimation d’un bien : il rassemble les règles publiées, des chiffres mesurés et les vérifications à mener, que votre notaire, votre banque ou l’ADIL confirment pour votre cas. Pour un avis de valeur sur un bien, l’estimation par un conseiller local reste gratuite.
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| Ce guide | Meilleure affaireLa bibliothèque | |
|---|---|---|
| Contenu | 1 guide pratique | 21 guides pratiques, dossier Littoral, rapport des prix 2026 |
| Pages A4 | 17 | plus de 605 |
| Mises à jour | comprises | comprises |
| Garantie légale de conformité | ✓ | ✓ |
| Prix TTC | 29 € | 149 € au lieu de 714 € achetés un par un |
| Recevoir mon guide — 29 € | Voir la bibliothèque |
Questions fréquentes
Comment se calcule une soulte ?
Valeur du bien moins les dettes, multipliée par la part de celui qui sort, puis corrigée des comptes d’indivision (dépenses avancées, indemnité d’occupation, récompenses entre époux). Le guide le fait sur deux exemples réels et fournit un simulateur.
Le droit de partage est-il de 2,5 % ou de 1,10 % ?
1,10 % pour les partages entre époux, ex-époux et partenaires de PACS ; 2,5 % dans les autres cas (succession, concubins), calculé sur l’actif net partagé.
Un héritier peut-il bloquer indéfiniment la vente ?
Non : nul n’est tenu de rester en indivision. Les deux tiers peuvent demander la vente devant notaire puis tribunal, et tout indivisaire peut demander le partage judiciaire. Le guide compare délais et coûts.
Sous quelle forme est-il livré ?
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