Quelle part du parc de logements est en résidence secondaire sur les îles ?

Selon une étude de l’Insee publiée en septembre 2022, l’Île de Ré compte 11 928 résidences secondaires, soit 51,1 % de son parc de logements, et l’Île d’Oléron 16 149, soit 50,8 %. À titre de comparaison, l’intercommunalité de Rochefort Océan est à 9,7 %.

L’autorisation de louer en meublé de tourisme se transmet-elle à l’acheteur ?

Non. L’autorisation de changement d’usage est délivrée à une personne, pour une durée limitée, et ne suit pas le logement. Un acquéreur doit déposer sa propre demande et peut se retrouver en liste d’attente si le quota communal est atteint. Un historique de revenus saisonniers n’est donc pas un actif attaché aux murs.

La location à l’année est-elle moins rentable que le saisonnier sur les îles ?

L’écart s’est nettement resserré : durcissement du micro-BIC pour les meublés de tourisme, réintégration des amortissements dans la plus-value, majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et taxe de séjour d’un côté ; stabilité réglementaire et dispositifs comme Loc’Avantages de l’autre. Le rendement exact dépend du prix d’acquisition et de la commune : il se calcule au cas par cas, sur des ventes réelles.

Le loyer d’une location nue est-il encadré sur l’Île de Ré et l’Île d’Oléron ?

Les communes classées en zone tendue sont soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, qui limite la hausse entre deux locataires. Il ne s’agit pas d’un plafonnement absolu du loyer comme dans les villes soumises à l’encadrement expérimental, mais d’une contrainte sur la variation.

Une copropriété peut-elle m’interdire de louer en meublé de tourisme ?

Oui. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut décider d’interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage de résidence secondaire, sous conditions et à une majorité renforcée. Par ailleurs, une clause d’habitation bourgeoise stricte peut déjà faire obstacle à l’activité selon la configuration de l’immeuble.

Guide

Louer à l’année sur l’Île de Ré et l’Île d’Oléron : le marché du logement permanent

Un logement sur deux est une résidence secondaire sur les deux îles. Pour un propriétaire, louer à l’année n’est plus seulement un choix de tranquillité : c’est devenu un arbitrage économique, parce que le risque réglementaire du meublé de tourisme est désormais daté, chiffré et non transmissible à l’acheteur suivant.

Un logement sur deux vide neuf mois par an

Les chiffres viennent de l’Insee, dans une étude régionale de septembre 2022 consacrée aux résidences secondaires du littoral. Sur l’Île de Ré : 11 928 résidences secondaires, soit 51,1 % du parc de logements. Sur l’Île d’Oléron : 16 149 résidences secondaires, soit 50,8 %. Pour comparaison, l’intercommunalité de Rochefort Océan plafonne à 9,7 %. La même étude établit que 24 % des résidents secondaires des intercommunalités de La Rochelle et d’Oléron viennent d’Île-de-France, part qui monte à 37 % sur l’Île de Ré.

Ce déséquilibre a une traduction très concrète dans l’économie locale. Une étude de l’Insee sur l’emploi touristique en Charente-Maritime mesure le rapport entre l’emploi lié au tourisme en août et en janvier : 4,5 sur l’Île d’Oléron, 3,7 sur l’Île de Ré, contre 1,8 à La Rochelle et 2,8 en moyenne départementale. Une île qui fonctionne quatre fois plus fort en août qu’en janvier a besoin, pour tenir toute l’année, d’une population permanente — donc de logements loués à l’année.

Ce qui a changé pour le bailleur saisonnier

Le calcul du propriétaire a longtemps été simple : la location saisonnière rapportait beaucoup plus, la location nue rapportait moins mais était plus simple. Quatre évolutions ont resserré cet écart par les deux bouts.

Par le haut d’abord, la fiscalité. L’abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été ramené à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, et les meublés classés eux-mêmes ont vu leur régime durci — le détail figure dans notre guide sur la fiscalité du meublé de tourisme. S’ajoute, pour ceux qui amortissent au réel, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Par le haut ensuite, la fiscalité locale. Les communes des deux îles, classées en zone tendue, majorent la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et la taxe de séjour pèse sur la rentabilité affichée.

Par le bas enfin, l’encadrement du changement d’usage. C’est là que se joue l’essentiel, et c’est un point qu’aucun tableau de rendement ne fait apparaître.

Le point que personne ne chiffre : l’autorisation ne s’achète pas

Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les communes disposent d’outils bien plus puissants pour réguler les meublés de tourisme — quotas, autorisations temporaires, exigence de performance énergétique. Notre guide sur la location saisonnière après la loi Le Meur détaille le cadre. Trois conséquences patrimoniales méritent d’être isolées ici, parce qu’elles concernent le prix d’un bien et non son exploitation.

L’autorisation de changement d’usage est temporaire. Elle est délivrée pour une durée limitée, et rien ne garantit son renouvellement à l’échéance. Un bien acheté « pour du saisonnier » ne porte aucun droit acquis.
Elle est délivrée à la personne, pas au logement. Elle ne se transmet donc pas à l’acquéreur. Un vendeur ne peut pas valoriser un historique de revenus locatifs touristiques comme s’il était attaché aux murs : le repreneur devra déposer sa propre demande, et si le quota communal est atteint, il attendra.
Le règlement de copropriété peut tout bloquer. Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale peut interdire le meublé de tourisme pour les résidences secondaires — voir notre guide sur la location touristique en copropriété.

Autrement dit : la valeur d’un bien insulaire « à fort rendement saisonnier » repose en partie sur une autorisation qui n’est ni pérenne, ni cessible. Un acheteur qui paie une prime pour ce rendement achète un risque, pas un actif.

Ce que rapporte réellement une location à l’année

À l’inverse, la location nue à l’année offre trois choses que le saisonnier ne donne pas : une visibilité pluriannuelle, une gestion allégée, et un régime réglementaire stable. Le loyer est encadré à la relocation en zone tendue — voir notre guide sur l’encadrement des loyers à la relocation — mais il n’est pas soumis à une autorisation révocable.

Sur le plan fiscal, l’arbitrage se joue entre micro-foncier et régime réel, et pour un bailleur prêt à s’engager sur un loyer modéré, le conventionnement Loc’Avantages de l’Anah — prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 — offre une réduction d’impôt substantielle. Notre comparatif location nue ou meublée détaille les deux voies.

Aucun rendement chiffré ne peut être avancé ici sans le fabriquer : il dépend du prix d’acquisition, de la commune et de l’état du bien. Ce qui peut être dit honnêtement, c’est que l’écart entre saisonnier et location nue s’est resserré simultanément par la fiscalité, par la fiscalité locale et par le risque réglementaire — et que le second terme de l’arbitrage n’intègre plus, comme il y a cinq ans, un risque juridique dormant.

Ce que dit la recherche : réguler fonctionne, les résidences secondaires ne développent pas

Deux résultats éclairent le débat local, et vont dans des directions complémentaires.

Sur l’effet d’un encadrement, Hans R. A. Koster, Jos van Ommeren et Nicolas Volkhausen, dans une étude publiée en 2021 dans le Journal of Urban Economics, « Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles », exploitent le fait que 18 des 88 communes du comté de Los Angeles ont adopté des règlements restrictifs sur la location de courte durée, et pas les autres. En comparant de part et d’autre des limites communales, ils mesurent une baisse de l’ordre de 50 % du nombre d’annonces, accompagnée d’une baisse d’environ 2 % des prix immobiliers et des loyers. Une régulation de ce type produit donc des effets réels, y compris sur la valeur des biens.

Sur le rôle économique des résidences secondaires, Anne-Mette Hjalager, Michael Tophøj Sørensen, Rasmus Nedergård Steffansen et Jan Kloster Staunstrup, dans une étude parue en 2023 dans le Journal of Housing and the Built Environment, « Sales prices, social rigidity and the second home property market », ont analysé environ 330 000 transactions de résidences secondaires danoises entre 1992 et 2020. Leur constat est celui d’une rigidité spatiale extrême : les zones chères en 1992 le sont toujours en 2020, et les résidences secondaires n’ont pas constitué un moteur de développement pour les régions périphériques défavorisées. Un contrepoint utile au discours selon lequel la résidence secondaire ferait, à elle seule, vivre l’île.

Les questions à se poser avant de trancher

L’autorisation de changement d’usage est-elle nécessaire dans la commune visée, et le quota est-il déjà atteint ? La réponse se trouve en mairie ou à l’intercommunalité, pas dans une simulation de rendement.
Le règlement de copropriété autorise-t-il le meublé de tourisme, et une assemblée générale peut-elle encore l’interdire pour les résidences secondaires ?
Le classement énergétique du logement permet-il de tenir dans la durée, tant du côté du meublé de tourisme que du côté de la location nue, où les passoires thermiques sont progressivement écartées ?
Quelle valeur suis-je en train de payer pour un historique de revenus saisonniers qui ne sera pas transmissible à mon propre acheteur ?
Le conventionnement Loc’Avantages compense-t-il, dans mon cas, l’écart de loyer avec le marché libre ?

Vous détenez un bien sur l’Île de Ré ou l’Île d’Oléron et vous hésitez entre saisonnier et location à l’année, ou vous cherchez à situer sa valeur avant d’arbitrer ? Consultez nos guides d’investissement sur l’Île de Ré et l’Île d’Oléron, nos prix village par village sur Ré et sur Oléron, ou demandez une estimation gratuite.