Le meublé est-il toujours plus intéressant fiscalement que la location nue ?

Non. Le meublé au réel avec amortissement réduit fortement l’impôt à l’exploitation, mais la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025 renchérit la sortie, et ses baux plus courts augmentent rotation et gestion. Pour une maison familiale louée longtemps, le nu au réel — surtout avec travaux — reste souvent pertinent. Le bon choix se calcule au cas par cas.

Puis-je passer de la location nue au meublé sur le même bien ?

Oui, au changement de locataire : il faut meubler le logement selon la liste réglementaire, conclure un bail meublé et déclarer l’activité de loueur en meublé. Le changement de régime fiscal suit. Dans l’autre sens, le passage au nu est également possible en fin de bail meublé.

Quel abattement en micro-foncier et en micro-BIC ?

Le micro-foncier (location nue, loyers sous 15 000 € par an) applique 30 % d’abattement forfaitaire. Le micro-BIC du meublé de longue durée applique 50 %. Dans les deux cas, le régime réel devient préférable dès que les charges réelles — intérêts, travaux, taxe foncière — dépassent l’abattement.

Un logement classé F ou G peut-il encore être loué ?

Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les nouveaux baux, et les F suivront en 2028. Avant de mettre en location, le DPE est donc le premier document à vérifier — et, pour un bien énergivore, l’arbitrage travaux ou vente doit se faire maintenant.

Guide

Location nue ou meublée à l’année : quelle fiscalité pour un bailleur à La Rochelle en 2026 ?

Micro-foncier ou micro-BIC, déficit foncier ou amortissement : entre location nue et location meublée de longue durée, l’écart se joue moins sur le loyer que sur l’impôt. Les règles du jeu pour un bailleur du secteur de La Rochelle et Rochefort, et les critères qui font vraiment pencher la balance.

Deux régimes juridiques, deux fiscalités

Louer un logement vide ou meublé à l’année, ce n’est pas seulement une question d’armoire et de canapé. Le bail nu relève de la loi de 1989 dans sa version classique : trois ans renouvelables, préavis encadrés. Le meublé de longue durée suit un bail d’un an (neuf mois non renouvelables pour un étudiant, et jusqu’à dix mois en bail mobilité), avec une liste réglementaire de mobilier obligatoire. Mais la vraie divergence est fiscale : les loyers nus sont des revenus fonciers, les loyers meublés des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux mondes, deux logiques de calcul — et, souvent, des centaines d’euros d’impôt d’écart par an pour le même bien.

Location nue : micro-foncier ou déficit foncier

En dessous de 15 000 € de loyers annuels, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % : simple, mais souvent défavorable dès que le bien génère de vraies charges. Au régime réel, toutes les charges se déduisent — intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, gestion — et un éventuel déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt, reportables sur les loyers des années suivantes). C’est l’outil classique de qui achète de l’ancien avec travaux, par exemple dans le cadre du dispositif Denormandie à Rochefort.

Location meublée : micro-BIC ou réel avec amortissement

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) de longue durée choisit entre le micro-BIC — abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, dans la limite d’un plafond de recettes — et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir comptablement le bâti et le mobilier. Cet amortissement, étalé sur des dizaines d’années, neutralise souvent l’essentiel de l’impôt sur les loyers pendant de longues périodes : c’est lui qui fait la réputation fiscale du meublé. Contrepartie récente et importante : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les LMNP — un changement que nous détaillons dans notre guide de la réintégration des amortissements LMNP. Le meublé reste avantageux à l’exploitation, mais l’addition se règle désormais en partie à la sortie.

Ce que dit la recherche : la fiscalité du bailleur finit dans les loyers et les prix

Ces arbitrages ne sont pas qu’une affaire de contribuables : ils façonnent le marché. L’étude de Kamila Sommer et Paul Sullivan, « Implications of US Tax Policy for House Prices, Rents, and Homeownership » (American Economic Review, 2018), modélise sur données américaines comment un changement du traitement fiscal du logement se répercute à la fois sur les prix, sur les loyers et sur l’offre locative : la fiscalité du bailleur n’est jamais neutre pour le locataire ni pour la valeur du bien. À l’échelle d’un marché tendu comme La Rochelle, la traduction est concrète : quand le régime du meublé touristique se durcit, une partie des biens bascule vers la location à l’année ou la vente — et chaque bailleur a intérêt à refaire son calcul régulièrement plutôt qu’à reconduire son régime par habitude.

Comment choisir, concrètement

Petites surfaces en ville (étudiants, jeunes actifs, quartiers des facultés et des Minimes) : le meublé s’impose souvent — rotation plus forte mais loyers supérieurs et fiscalité douce à l’exploitation ; voir notre guide de la location meublée étudiante.
Maisons familiales à Rochefort, dans l’agglomération ou la plaine d’Aunis : la location nue domine — locataires stables, vacance faible, et déficit foncier si travaux.
Gros travaux à financer : le réel s’impose dans les deux régimes ; le choix se joue entre déficit foncier (nu) et amortissement (meublé), selon votre taux d’imposition et votre horizon de détention.
Horizon de revente court : attention à la réintégration des amortissements en meublé — le nu peut redevenir compétitif.
Ne pas confondre meublé de longue durée et meublé de tourisme : la location saisonnière obéit à d’autres règles et à une autre fiscalité — voir notre guide du meublé de tourisme et celui de la loi Le Meur.

Les obligations qui ne changent pas

Quel que soit le régime, le bailleur doit un logement décent, les diagnostics de location à jour — et surtout un DPE suffisant : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. Un bien énergivore se traite avant la mise en location, pas après — notre guide DPE F et G détaille les options, y compris la vente. Et si le bien est déjà loué au moment de vendre, notre guide de la vente d’un bien loué explique le jeu du congé pour vente.

Vous hésitez entre nu et meublé pour un bien du secteur, ou entre louer et vendre ? Commencez par la valeur réelle : consultez les prix DVF de votre commune et demandez une estimation gratuite — le bon régime fiscal dépend d’abord du bien, de son quartier et de vos objectifs patrimoniaux. Pour le montage précis, un expert-comptable ou un conseil fiscal reste indispensable.