Quels sont les nouveaux seuils du micro-BIC pour un meublé de tourisme ?

Pour les revenus perçus depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (déclarés en 2026) : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé ; abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’applique obligatoirement.

Le classement du meublé vaut-il le coût ?

Dans la plupart des cas oui : il coûte quelques centaines d’euros, reste valable cinq ans, fait passer l’abattement de 30 à 50 % et le plafond de 15 000 à 77 700 €. Dès que les recettes dépassent quelques milliers d’euros par an, l’économie d’impôt dépasse rapidement le coût de la visite de classement.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-BIC est simple mais forfaitaire ; le réel déduit les charges effectives et amortit le bien, ce qui réduit souvent l’impôt à presque rien — au prix d’une comptabilité et, depuis 2025, de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente pour les LMNP. Plus l’horizon de détention est long et le bien chargé (emprunt, travaux), plus le réel l’emporte ; un chiffrage comparatif reste indispensable.

Guide

Meublé de tourisme : la fiscalité 2026 après la loi Le Meur (micro-BIC, classement, réel)

Pour les propriétaires qui louent en saisonnier sur l’Île de Ré, Oléron ou La Rochelle, la déclaration 2026 des revenus 2025 applique pour la première fois les nouveaux seuils du micro-BIC. Abattement divisé, plafond abaissé pour les meublés non classés : voici ce qui change concrètement, et comment s’adapter.

Ce qui a changé au 1ᵉʳ janvier 2025

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », n’a pas seulement donné aux communes touristiques de nouveaux outils de régulation — que nous détaillons dans notre guide sur la location saisonnière. Elle a aussi réécrit la fiscalité du régime simplifié (micro-BIC) applicable aux meublés de tourisme, pour les revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 — donc pour la déclaration déposée au printemps 2026 :

Meublé de tourisme non classé : abattement forfaitaire ramené à 30 % (contre 50 % auparavant), dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, le régime réel s’impose.
Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles.

Le message du législateur est limpide : la location touristique non classée est désormais traitée, fiscalement, comme une location meublée ordinaire — et le classement devient la clé d’un régime forfaitaire encore intéressant.

Le classement du meublé, nouveau passage quasi obligé

Le classement en « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles) s’obtient après visite d’un organisme accrédité, sur la base d’une grille de critères portant sur l’équipement, la surface et les services. Il coûte quelques centaines d’euros, reste valable cinq ans, et change tout : abattement de 50 % au lieu de 30 %, plafond de recettes multiplié par cinq, et un signal de qualité pour les voyageurs. Pour une maison de l’Île de Ré ou d’Oléron qui encaisse plus de 15 000 € de recettes estivales — un niveau vite atteint sur ces marchés — l’absence de classement fait mécaniquement basculer au régime réel, avec la comptabilité qui l’accompagne.

Le régime réel : souvent plus avantageux, mais plus engageant

Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, frais de gestion et de plateforme, taxe foncière) et amortit le bien et son mobilier : sur un meublé fortement chargé, l’impôt peut tomber très bas pendant des années. Deux contreparties à connaître avant d’opter : la tenue d’une comptabilité (en pratique, un expert-comptable), et surtout, depuis la loi de finances pour 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP — un changement qui rebat l’arbitrage micro/réel pour les propriétaires qui envisagent de revendre à moyen terme.

Les autres lignes du vrai coût fiscal

Cotisations sociales : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles de location de courte durée, l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants devient en principe obligatoire (avec l’option possible du régime général sous conditions) — un poste souvent oublié des calculs de rendement.
Cotisation foncière des entreprises (CFE) : la location meublée y est en principe assujettie, avec des exonérations locales possibles ; le montant varie selon la commune.
Taxe de séjour : collectée auprès des voyageurs et reversée, directement ou via les plateformes.
Fiscalité locale des résidences secondaires : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée, s’ajoute si le bien n’est pas loué à titre professionnel toute l’année.

Pourquoi le législateur a durci le régime : ce que montre la recherche

Ce durcissement fiscal répond à un effet bien documenté de la location touristique sur les marchés tendus. Une étude de Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza et Mariona Segù, « Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona » (Journal of Urban Economics, 2020), mesure qu’à Barcelone la progression de l’activité Airbnb a fait monter les loyers d’environ 2 % en moyenne et les prix de vente de 4 à 5 %, avec des effets bien plus forts — jusqu’à 7 % sur les loyers — dans les quartiers les plus touristiques. Les communes littorales charentaises, où la résidence secondaire et le meublé touristique concurrencent directement le logement des actifs, sont exactement dans cette configuration : la fiscalité 2025-2026 vise à rééquilibrer l’arbitrage entre location touristique et location à l’année.

Comment s’adapter en pratique

1. Faire le calcul avec les règles 2026, pas celles d’avant

Un meublé non classé à 20 000 € de recettes ne peut plus être au micro-BIC. Un meublé classé à 30 000 € de recettes garde un abattement de 50 %. Entre les deux, chaque situation se chiffre.

2. Comparer classement + micro contre réel + comptable

Le classement coûte peu et sécurise le forfait ; le réel écrase l’impôt mais engage (comptabilité, réintégration des amortissements à la revente). L’horizon de détention du bien est la variable décisive.

3. Reconsidérer la location à l’année — ou la vente

Pour certains propriétaires, le rendement net du saisonnier après la réforme ne justifie plus la charge de gestion : la location à l’année, voire la vente sur un marché au plus haut, redevient une option rationnelle. Une estimation gratuite, appuyée sur les ventes DVF réelles de la commune, permet de comparer le capital récupérable au revenu locatif espéré.