Une clause d’habitation bourgeoise interdit-elle automatiquement l’Airbnb dans mon immeuble ?

Non, plus depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024. Une clause d’habitation bourgeoise simple, qui interdit les activités commerciales sans viser expressément la location de courte durée, ne suffit plus à elle seule. Seule une clause « bourgeoise exclusive » très strictement rédigée, ou une résolution spécifique votée depuis la loi Le Meur, peut créer une interdiction opposable.

Qu’est-ce que la loi Le Meur a changé pour les copropriétés ?

Elle a créé, dans l’article 26 de la loi de 1965, une faculté pour l’assemblée générale d’interdire la location en meublé de tourisme des lots constituant une résidence secondaire, à la majorité des deux tiers, à condition que le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise excluant toute activité commerciale. Cette faculté a été jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.

Cette interdiction peut-elle s’appliquer à ma résidence principale ?

Non. Le dispositif issu de la loi Le Meur ne vise que les lots constituant une résidence secondaire pour leur propriétaire. Une résidence principale louée ponctuellement, dans les limites fixées par ailleurs par la réglementation communale, n’entre pas dans le champ de cette interdiction.

Comment savoir si mon immeuble a voté ou envisage de voter cette interdiction ?

En demandant au syndic les procès-verbaux des dernières assemblées générales et l’ordre du jour de la prochaine, ou en consultant directement le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications récentes. Avant d’acheter un lot destiné à la location touristique, cette vérification est aussi importante que l’étude du prix.

Le respect du règlement de copropriété dispense-t-il d’une autorisation de la mairie ?

Non, les deux régimes sont indépendants et se cumulent. Une commune ou une intercommunalité peut exiger une autorisation de changement d’usage même si le règlement de copropriété autorise la location touristique, et inversement un règlement restrictif peut bloquer une location par ailleurs conforme aux règles municipales.

Guide

Meublé de tourisme en copropriété : la clause d’habitation bourgeoise ne suffit plus, ce qu’a validé le Conseil constitutionnel en 2026

Beaucoup de propriétaires bailleurs à La Rochelle, à Rochefort ou sur l’Île de Ré pensent qu’un règlement de copropriété « à usage exclusif d’habitation » suffit à interdire toute location de type Airbnb dans l’immeuble. La Cour de cassation a mis fin à cette idée reçue début 2024. Depuis, la loi Le Meur a ouvert une autre voie, validée par le Conseil constitutionnel en mars 2026 : voici ce qui s’applique réellement, immeuble par immeuble.

Une clause que l’on croit plus protectrice qu’elle ne l’est

Dans le bâti ancien du centre-ville de La Rochelle, sur le quartier des Minimes ou dans les petites résidences des villages de l’Île de Ré, un grand nombre de règlements de copropriété comportent une clause dite « d’habitation bourgeoise », réservant les lots à un usage exclusivement résidentiel. Pendant longtemps, syndics et copropriétaires ont considéré qu’une telle clause suffisait, à elle seule, à faire obstacle à toute location de courte durée type Airbnb ou Booking dans l’immeuble. Un arrêt de la Cour de cassation, puis une loi entièrement dédiée au sujet, ont profondément clarifié — et en partie déjoué — cette lecture intuitive.

Le tournant du 25 janvier 2024 : une clause seule ne suffit pas

Par un arrêt du 25 janvier 2024 (3^e civ., n° 22-21.455), la Cour de cassation a posé un principe désormais appliqué par toutes les juridictions du fond : la location meublée de courte durée constitue, en elle-même, une activité civile et non commerciale, tant qu’elle ne s’accompagne pas de prestations de type hôtelier significatives — petit-déjeuner, ménage régulier en cours de séjour, fourniture régulière de linge de maison et réception personnalisée de la clientèle. Autrement dit, un particulier qui loue son appartement meublé quelques semaines par an à des vacanciers, sans ces services, exerce une activité civile comme n’importe quelle location meublée classique. Conséquence directe pour les copropriétés : une clause d’habitation bourgeoise simple, qui interdit seulement les activités commerciales ou industrielles sans viser expressément toute location de courte durée, ne permet plus, à elle seule, de faire condamner un copropriétaire loueur. Seule une clause dite « bourgeoise exclusive », rédigée pour exclure toute activité y compris civile autre que l’habitation, conservait un effet contraignant — et encore, sous réserve d’une interprétation stricte par les tribunaux.

La loi Le Meur ouvre une nouvelle voie, sous conditions strictes

Face à l’émoi suscité par cette jurisprudence dans les copropriétés les plus exposées au tourisme, le législateur est intervenu : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pour donner aux assemblées générales un outil spécifique. Depuis, une copropriété peut voter l’interdiction de la location en meublé de tourisme, à la majorité qualifiée de l’article 26 (deux tiers des voix de tous les copropriétaires), mais seulement si trois conditions sont cumulativement réunies : la mesure ne peut viser que les lots constituant une résidence secondaire pour leur propriétaire (jamais la résidence principale, quelle que soit la durée de location autorisée par ailleurs) ; le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise excluant toute activité commerciale ; et la décision doit faire l’objet d’une résolution spécifique inscrite à l’ordre du jour, distincte d’une simple modification générale du règlement. Ce nouvel article 26 ne crée donc pas un droit automatique : il ouvre une faculté, à activer volontairement par chaque copropriété qui le souhaite, immeuble par immeuble.

Le Conseil constitutionnel tranche le doute, le 19 mars 2026

Le dispositif restait fragile : une question prioritaire de constitutionnalité a été transmise par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (n° 25-40030), certains propriétaires bailleurs contestant une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Le Conseil constitutionnel a tranché par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 : les dispositions de l’article 26 issues de la loi Le Meur sont conformes à la Constitution. Les Sages ont jugé que la restriction, limitée aux résidences secondaires, encadrée par une majorité qualifiée et subordonnée à l’existence préalable d’une clause d’habitation bourgeoise, ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard des objectifs poursuivis — préserver la tranquillité et la vocation résidentielle des immeubles. La voie ouverte par la loi Le Meur est donc désormais purgée de tout risque constitutionnel : les assemblées générales peuvent s’en saisir sans crainte d’une annulation ultérieure.

Ce que cela change concrètement pour un lot à La Rochelle, Rochefort ou sur l’Île de Ré

Pour un copropriétaire qui loue déjà en meublé de tourisme, ou pour un investisseur qui envisage d’acheter un appartement dans cette optique, trois vérifications s’imposent avant toute décision. D’abord, lire l’intégralité du règlement de copropriété : une clause d’habitation bourgeoise exclusive, rédigée avant même la réforme, peut déjà interdire la location de courte durée indépendamment du nouveau dispositif. Ensuite, consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales : une résolution votée à la majorité de l’article 26 sur ce sujet précis change immédiatement la donne pour tous les lots concernés, y compris ceux acquis après le vote. Enfin, distinguer cette question, propre au règlement intérieur de l’immeuble, de l’autorisation de changement d’usage exigée par certaines communes ou intercommunalités : sur l’Île de Ré ou dans l’agglomération de La Rochelle, les deux régimes se cumulent, comme le détaillent nos guides sur la loi Le Meur sur l’Île de Ré et Oléron et sur la réglementation validée dans l’agglomération rochelaise. Un lot conforme au règlement de copropriété peut rester bloqué faute d’autorisation communale, et inversement.

Un mécanisme de gouvernance collective, pas un caprice de voisinage

Ce dispositif à double étage — un principe civil protecteur pour le loueur, une faculté de restriction collective ouverte à la copropriété — illustre un mécanisme bien identifié par la recherche sur la gestion des biens communs. L’économiste Elinor Ostrom, dans son ouvrage de référence « Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action » (1990), montre qu’un groupe de propriétaires partageant une ressource commune — ici, un immeuble — parvient d’autant mieux à en réguler l’usage que les règles sont définies collectivement, par ceux-là mêmes qui en subissent les conséquences, plutôt qu’imposées uniformément de l’extérieur. C’est exactement l’architecture retenue par la loi Le Meur : ni interdiction générale et automatique, ni liberté totale, mais une faculté que chaque copropriété active ou non, selon sa situation et sa majorité qualifiée propre. Un immeuble très exposé au tourisme et soucieux de tranquillité pourra voter la restriction ; un autre, où plusieurs copropriétaires vivent justement de la location saisonnière, pourra choisir de ne jamais inscrire cette résolution à l’ordre du jour.

Avant d’acheter ou de continuer à louer en copropriété

Demander le règlement de copropriété complet et vérifier la formulation exacte de la clause d’habitation bourgeoise, avant toute offre d’achat sur un lot destiné à la location touristique.
Consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour repérer une éventuelle résolution votée sur le fondement du nouvel article 26.
Distinguer la règle interne de la copropriété de l’autorisation de changement d’usage éventuellement exigée par la commune ou l’intercommunalité.
Vérifier si le lot visé constituera une résidence secondaire ou la résidence principale de l’acquéreur : seule la première reste concernée par une interdiction votée sur ce fondement.
Se renseigner auprès du syndic sur un projet de résolution à venir, même non encore voté : un immeuble en discussion sur ce sujet mérite d’être anticipé avant d’acheter.

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