Depuis quand les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans le calcul de la plus-value ?

Depuis la loi de finances pour 2025, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025. La règle s’applique à l’ensemble des amortissements déduits au régime réel, y compris ceux pratiqués avant cette date.

Un propriétaire au micro-BIC est-il concerné par cette réforme ?

Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans déduction d’amortissement réel : il n’y a donc aucun montant à réintégrer dans le calcul de la plus-value en cas de vente.

La réforme s’applique-t-elle en cas de donation ou de succession ?

Non, la réintégration des amortissements concerne uniquement les cessions à titre onéreux (ventes). Une transmission par donation ou succession suit un régime distinct, sans ce mécanisme de réintégration.

Le LMNP reste-t-il intéressant après cette réforme ?

L’avantage fiscal du régime réel pendant la durée de location n’est pas supprimé : seul le calcul de l’impôt lors de la revente est modifié. Le LMNP reste pertinent, mais mérite d’être envisagé sur un horizon de détention plus long, avec une estimation de l’impôt de sortie intégrée dès l’achat.

Guide

LMNP à La Rochelle, sur l’Île de Ré et à Oléron : ce que change la réintégration des amortissements en 2026

Depuis la loi de finances 2025, revendre un meublé de tourisme ou un studio étudiant loué en LMNP au régime réel coûte plus cher en impôt sur la plus-value. Ce qui a changé, qui est concerné, et comment l’anticiper avant de vendre.

Un mode de location très répandu sur le littoral charentais

Studios étudiants près des facultés de La Rochelle, maisons de village louées en meublé de tourisme sur l’Île de Ré ou à Oléron, appartements de bassin de la Seudre loués à la semaine l’été : une large part du parc locatif meublé de notre secteur est détenue sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime réel plutôt qu’au micro-BIC. Ce choix permet de déduire chaque année une charge d’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’impôt sur les loyers perçus pendant la durée de détention. C’est l’un des principaux attraits fiscaux de l’investissement locatif meublé sur le littoral, à côté du rendement lui-même — un sujet que nous abordons plus largement dans notre guide sur l’investissement locatif autour de La Rochelle.

Le principe du régime réel : amortir pour réduire l’impôt sur les loyers

Au régime réel, le propriétaire déduit chaque année une quote-part de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, à titre de charge comptable, sans sortie de trésorerie réelle. Sur plusieurs années, ces amortissements cumulés peuvent représenter une part significative du prix d’achat. Jusqu’à la loi de finances 2025, ces amortissements n’étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien détenu en LMNP non professionnel : le propriétaire cumulait donc l’avantage fiscal pendant la détention et un calcul de plus-value inchangé à la sortie. C’est précisément ce second point que la réforme a supprimé.

Ce qui change depuis la loi de finances 2025 : la réintégration des amortissements

Le mécanisme concret

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 aligne, pour le calcul de la plus-value des particuliers, le traitement du LMNP au régime réel sur celui déjà appliqué aux loueurs professionnels : les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable. Concrètement, plus les amortissements cumulés ont été importants, plus la plus-value taxable augmente au moment de la vente — l’avantage obtenu chaque année sur l’impôt des loyers se retrouve donc en partie repris à la sortie, plutôt que définitivement acquis.

Depuis quand cette règle s’applique

La mesure concerne les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien ou de mise en location : les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi réintégrés dans le calcul, et pas seulement ceux à venir. Un propriétaire qui a loué son bien en LMNP réel pendant dix ou quinze ans avant de le vendre aujourd’hui voit donc l’intégralité de ses amortissements passés pris en compte dans le calcul de sa plus-value.

Qui est concerné, et qui ne l’est pas

Le micro-BIC échappe à la règle

Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers sans déduction d’amortissement réel, n’est pas concerné par cette réforme : sans amortissement déduit, il n’y a rien à réintégrer. C’est un paramètre à comparer avant tout futur achat locatif meublé, aux côtés des seuils de recettes propres au micro-BIC que nous détaillons dans notre guide sur la loi Le Meur et la location saisonnière.

Résidences gérées, donation et succession : hors du champ

Trois situations restent, à ce jour, en dehors du champ de la réforme : les résidences avec services gérées par un exploitant (résidences étudiantes, séniors, EHPAD), soumises à des règles spécifiques ; et la transmission d’un bien par donation ou succession, qui n’est pas une cession à titre onéreux et ne déclenche donc pas ce calcul de plus-value. Pour une maison de famille de l’Île de Ré transmise aux héritiers plutôt que vendue, la logique reste proche de celle que nous détaillons dans notre guide sur la plus-value d’une résidence secondaire, avec un nouveau point de départ du calcul de détention à la date du décès.

Un impact concret pour les propriétaires de meublés de tourisme sur l’Île de Ré et Oléron

Sur l’Île de Ré et le pourtour d’Oléron, une part importante des meublés de tourisme a été achetée précisément pour combiner rendement locatif saisonnier et optimisation fiscale via l’amortissement au régime réel. La réforme ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP pendant la durée de détention — l’avantage sur l’impôt des loyers demeure chaque année —, mais elle change le calcul global du projet sur le temps long, en particulier pour un propriétaire qui envisage de revendre après une quinzaine d’années de location, une fois les amortissements cumulés déjà conséquents. Ce point s’ajoute aux autres évolutions récentes de la location meublée touristique sur l’île, entre quota de changement d’usage et DPE, que nous détaillons dans notre guide sur la loi Le Meur.

Comment raisonner avant de vendre un bien loué en LMNP

Trois éléments à faire chiffrer avant de mettre en vente un bien détenu en LMNP au réel :

Le montant cumulé des amortissements déduits depuis l’acquisition, disponible auprès du comptable ou de l’expert-comptable qui suit la déclaration LMNP.
La plus-value brute attendue, calculée à partir d’un prix de vente réaliste — nos pages de prix DVF pour Saint-Martin-de-Ré, Saint-Pierre-d’Oléron ou La Rochelle donnent une base fiable pour situer le bien avant tout chiffrage fiscal.
Les abattements pour durée de détention applicables au régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération de l’impôt sur le revenu à 22 ans de détention, des prélèvements sociaux à 30 ans), qui continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi recalculée, y compris désormais l’amortissement réintégré.

Selon l’ancienneté de la détention et le montant des amortissements cumulés, l’écart d’impôt avec l’ancien mode de calcul peut être significatif : mieux vaut le faire chiffrer précisément par un comptable avant de fixer un prix de vente net attendu, plutôt que de le découvrir au moment de l’acte chez le notaire.

Faut-il repenser un futur achat locatif meublé ?

Pour un nouvel investissement, la réforme ne rend pas le LMNP au réel moins attractif pendant la détention : l’amortissement continue de réduire l’impôt sur les loyers chaque année, ce qui reste souvent déterminant pour la rentabilité nette d’un studio étudiant à La Rochelle ou d’un meublé de tourisme sur l’Île de Ré. Elle invite en revanche à raisonner sur un horizon de détention plus long, et à intégrer dès l’achat une estimation de l’impôt de sortie dans le calcul de rentabilité globale du projet, plutôt que de ne regarder que le rendement locatif annuel.

Ce qu’il faut retenir avant de vendre un bien en LMNP

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, y compris les amortissements pratiqués avant cette date.
Le micro-BIC, les résidences gérées et les transmissions par donation ou succession ne sont pas concernés par cette réintégration.
L’impact est d’autant plus fort que le bien a été détenu longtemps au régime réel, avec des amortissements cumulés importants.
Les abattements pour durée de détention du régime des plus-values des particuliers continuent de s’appliquer par ailleurs, sur la base ainsi recalculée.

Vous détenez un meublé de tourisme ou un studio loué en LMNP sur l’Île de Ré, à Oléron ou à La Rochelle et vous vous interrogez sur le bon moment pour vendre ? Demandez une estimation gratuite de votre bien : nous vous aidons à situer votre projet sur le marché réel de votre secteur, avant de faire chiffrer précisément l’impact fiscal par votre comptable ou votre notaire.