Toutes les résidences secondaires de Charente-Maritime paient-elles la majoration ?

Non. La taxe d’habitation de base reste due partout sur les résidences secondaires, mais la majoration de 5 à 60 % ne s’applique que dans les communes classées en zone tendue qui ont voté une délibération en ce sens. Toutes les communes du littoral ne l’ont pas forcément instaurée, et les taux peuvent différer d’une commune à l’autre.

Comment savoir si ma commune applique la majoration et à quel taux ?

L’avis d’imposition de taxe d’habitation l’indique précisément. En cas de doute avant un achat, le service des impôts des particuliers ou la mairie de la commune concernée peuvent confirmer si une délibération a été prise et à quel taux.

Peut-on échapper à la majoration si on est peu présent dans son logement ?

La faible occupation seule ne suffit pas. Seuls trois cas ouvrent droit à une exonération de la majoration : contrainte professionnelle imposant de résider ailleurs, hébergement durable en établissement de soins avec conservation du logement, ou logement rendu impropre à une occupation permanente pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire. La demande se fait via le formulaire n° 1205-GD avant le 1ᵉʳ mars.

Guide

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : la majoration en zone tendue à La Rochelle et sur l’Île de Ré

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les propriétaires de maisons de vacances ou de pieds-à-terre restent redevables — et certaines communes très demandées de notre secteur ont voté une majoration pouvant aller jusqu’à 60 %. Ce qu’il faut savoir avant d’acheter, de vendre ou de contester.

Un impôt qui ne concerne plus que les résidences secondaires

Depuis 2023, la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle subsiste intégralement pour les résidences secondaires : maison de vacances sur l’Île de Ré, pied-à-terre à La Rochelle ou longère gardée en famille à Oléron restent toutes soumises à cette taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), sans exception géographique. Contrairement à une idée répandue, ce n’est donc pas la taxe elle-même qui varie selon la commune, mais une majoration optionnelle qui peut s’y ajouter — et c’est précisément ce second étage qui rend le sujet sensible sur notre littoral, où le poids des résidences secondaires est particulièrement élevé.

Le mécanisme de la majoration en zone tendue

L’article 1407 ter du code général des impôts autorise le conseil municipal d’une commune classée en zone tendue à voter une majoration de la part communale de la THRS, comprise entre 5 % et 60 % de la cotisation. Le périmètre des zones tendues éligibles à cette majoration a été fortement élargi par un décret du 25 août 2023, qui a fait passer le nombre de communes concernées d’environ 1 150 à plus de 3 600 sur l’ensemble du territoire national. La décision reste toutefois locale : chaque commune doit délibérer chaque année pour instaurer ou modifier ce taux, qui n’est donc jamais automatique du seul fait d’être en zone tendue.

Zone tendue et zonage A/B1/B2/C du PTZ : deux outils différents, à ne pas confondre

Notre guide sur le PTZ 2026 évoque le classement de La Rochelle, Aytré et Châtelaillon-Plage en zone A, et de Rochefort ou du nord d’Oléron en zone B2. Ce zonage A/B1/B2/C sert à calibrer les aides au logement (PTZ, dispositifs d’investissement locatif, plafonds APL) : il n’a pas la même base légale que le zonage « zones tendues » qui conditionne la majoration de THRS, la taxe sur les logements vacants, l’encadrement du préavis de départ ou celui des loyers à la relocation. Les deux classements se recoupent souvent sur les mêmes communes littorales très demandées, mais un bien peut très bien relever de l’un sans relever de l’autre : mieux vaut vérifier chaque statut séparément plutôt que de déduire l’un de l’autre.

Ce que cela donne concrètement sur notre secteur

Les communes très touristiques et à forte proportion de résidences secondaires sont les premières concernées. La Rochelle figure parmi les communes qui ont voté un taux de majoration proche du plafond légal. Les dix communes de l’Île de Ré ont, elles aussi, basculé dans le périmètre des zones tendues à la faveur de l’élargissement de 2023 — un territoire où la part de résidences secondaires dans le parc de logements est l’une des plus élevées de Charente-Maritime. Sur l’Île d’Oléron, dans le bassin de la Seudre ou à Rochefort, la situation dépend commune par commune : certaines ont délibéré, d’autres non, et les taux votés peuvent évoluer d’une année sur l’autre. Le seul moyen fiable de connaître le taux applicable à un bien précis reste l’avis d’imposition ou le service des impôts, aucune règle uniforme ne s’appliquant à l’ensemble du littoral charentais.

Ce que la majoration change dans le calcul

La majoration ne porte que sur la part communale de la THRS, pas sur la part intercommunale ni sur les taxes additionnelles qui s’y ajoutent parfois. Un taux voté à 60 % ne double donc pas la facture totale : il augmente de 60 % la seule fraction communale de l’imposition, ce qui reste néanmoins un montant significatif sur un bien de valeur locative cadastrale élevée, comme c’est souvent le cas en centre-ville de La Rochelle ou dans les villages recherchés de l’Île de Ré. Pour un futur acheteur de résidence secondaire, ce point mérite d’être intégré au budget annuel de détention, au même titre que la taxe foncière, avant de se positionner sur un bien.

Les cas où la majoration peut être contestée

La majoration n’est pas systématiquement due, même dans une commune qui l’a instaurée. Trois situations ouvrent droit à une exonération, sur demande du propriétaire :

une contrainte professionnelle oblige le contribuable à résider dans un lieu différent de son logement principal ;
le propriétaire est hébergé durablement dans un établissement de soins ou pour personnes âgées, tout en conservant la jouissance exclusive de son ancien logement principal ;
le logement ne peut, pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire, être affecté à un usage d’habitation principale (local impropre à une occupation permanente et habituelle, par exemple).

La demande se fait via le formulaire n° 1205-GD, à adresser au service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, en principe avant le 1ᵉʳ mars de l’année d’imposition concernée. Une maison familiale sur l’Île de Ré conservée après un départ en maison de retraite, ou un logement d’Oléron dont l’occupation permanente est rendue impossible par son état, peuvent ainsi échapper à la seule majoration — la THRS de base, elle, reste due dans tous les cas.

Ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants

Autre confusion fréquente : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), elle aussi liée au zonage des zones tendues, ne s’applique qu’aux logements vides et non meublés, inoccupés depuis plus d’un an. Une résidence secondaire meublée et occupée ne serait-ce que quelques semaines par an, comme c’est le cas de la quasi-totalité des maisons de vacances de notre secteur, relève de la THRS et de sa majoration éventuelle, jamais de la taxe sur les logements vacants.

Un paramètre à intégrer dans un projet d’achat ou de vente

Pour un investisseur qui envisage une résidence secondaire sur l’Île de Ré ou à La Rochelle, la majoration de THRS s’ajoute aux autres charges récurrentes à anticiper avant de fixer un budget, au même titre que la fiscalité étudiée dans notre guide sur la plus-value d’une résidence secondaire ou dans celui sur l’investissement locatif autour de La Rochelle. Pour un propriétaire qui hésite entre conserver un bien secondaire peu utilisé ou le vendre, ce coût annuel — parfois plusieurs centaines d’euros selon la valeur locative du bien — fait partie des éléments à mettre en balance face au produit net d’une vente.

Vous vous demandez si la majoration s’applique à votre commune, ou vous hésitez entre garder et vendre une résidence secondaire sur le littoral charentais ? Demandez une estimation gratuite : nous vous aidons à situer le prix réel de votre bien et à raisonner sur l’ensemble du coût de détention.