Congé et préavis : un mois ou trois mois ? Les 11 communes concernées autour de La Rochelle

« La Charente-Maritime est en zone tendue, donc mon préavis est d’un mois. » Cette phrase est fausse dans la grande majorité des communes du département, y compris sur l’Île de Ré. Deux listes différentes coexistent, et une seule ouvre droit au préavis réduit. Voici laquelle, et tout ce qui encadre le départ d’un locataire comme la reprise d’un logement.

Le préavis du locataire : trois mois, sauf cinq exceptions

En location nue, le principe posé par le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est un préavis de trois mois. Il tombe à un mois dans cinq séries de cas, énumérés limitativement :

• 1° logement situé dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi — c’est-à-dire la zone tendue au sens strict, sur laquelle nous revenons ci-dessous ;
• 2° obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• 3° locataire dont l’état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• 3° bis locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative ou d’une condamnation, même non définitive, pour violences au sein du couple ou sur un enfant du foyer ;
• 4° bénéficiaires du RSA ou de l’AAH ;
• 5° locataire à qui est attribué un logement social.

Une précision qui corrige une erreur très répandue : le motif tiré de l’état de santé n’est soumis à aucune condition d’âge. La condition qui existait avant la loi ALUR de 2014 était de 60 ans, et elle a été supprimée. Le seuil de 65 ans que l’on voit citer existe bien dans la loi de 1989, mais au III de l’article 15 — c’est la protection du locataire âgé face au congé du bailleur, un mécanisme entièrement différent.

En location meublée, l’article 25-8 est plus simple : un mois partout, sans condition et sans motif à fournir, y compris pour un bail étudiant de neuf mois. Sur les différences entre les deux régimes, voir notre guide sur la location nue ou meublée.

Zone tendue : deux listes, une seule ouvre le préavis d’un mois

C’est le cœur du sujet, et la source de la plupart des litiges sur le dernier mois de loyer. Depuis la loi de finances pour 2023, l’article 232 du code général des impôts distingue deux catégories de communes : celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre l’offre et la demande (la « liste 1 » du décret de zonage), et celles situées hors de ces zones, avec déséquilibre marqué et forte proportion de résidences secondaires (la « liste 2 », dite des communes tendues et touristiques).

Or le préavis réduit renvoie à l’article 17 de la loi de 1989, qui ne vise que les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants — donc la seule liste 1. Les communes de la liste 2 n’ouvrent pas droit au préavis d’un mois : le préavis y reste de trois mois. Ce qui s’étend aux deux listes, en revanche, c’est l’autorisation de changement d’usage et l’enregistrement des meublés de tourisme, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et le plafonnement des honoraires.

Conséquence directe : les nombreux sites qui présentent l’ensemble des communes « en zone tendue » de Charente-Maritime comme donnant droit au préavis d’un mois se trompent. Les dix communes de l’Île de Ré, classées au titre des communes touristiques, ne l’ouvrent pas. Rochefort ne figure pas en liste 1 — son unité urbaine est distincte de celle de La Rochelle et sous le seuil de 50 000 habitants — et n’ouvre donc pas non plus le préavis réduit.

Les 11 communes de l’agglomération rochelaise concernées

Sous l’agglomération de La Rochelle, la liste 1 du décret de zonage compte onze communes :

• La Rochelle, Aytré, Périgny, Lagord, Puilboreau, Nieul-sur-Mer, L’Houmeau, Dompierre-sur-Mer, Angoulins, Châtelaillon-Plage et Salles-sur-Mer.

L’Houmeau est l’ajout du décret du 25 août 2023 — la liste historique de 2013 en comptait dix. Pour cette seule commune, le préavis réduit ne joue que pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 août 2023, le décret n’ayant pas prévu d’application immédiate aux baux en cours. Le décret du 22 décembre 2025, qui a remplacé l’annexe, n’a rien changé en Charente-Maritime. En cas de doute sur une commune, utilisez le simulateur officiel de zone tendue sur service-public.gouv.fr plutôt qu’un comparateur privé. Notre guide sur l’encadrement des loyers à La Rochelle traite l’autre versant de ce zonage.

Forme et point de départ : là où se perdent les mois de loyer

Trois formes seulement sont valables, en nu comme en meublé : la lettre recommandée avec avis de réception (la version électronique n’est admise que si le destinataire a accepté ce mode), l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ne vaut pas congé.

Le délai court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l’acte ou de la date de remise — jamais à compter de l’envoi. Le loyer et les charges restent dus pendant tout le préavis, sauf si le logement est reloué avant son terme.

Motiver et justifier : le formalisme qui coûte deux mois de loyer

Le texte est explicite : le locataire qui veut bénéficier du délai réduit « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. »

La Cour de cassation applique cette règle strictement. Dans un arrêt du 28 novembre 2019 (3^e chambre civile, n° 18-16.352), un locataire invoquant une perte d’emploi avait produit son attestation après l’envoi du congé : la justification doit être contemporaine de l’envoi, à défaut le préavis est de trois mois. Elle a en revanche assoupli la règle pour la zone tendue, dans un arrêt publié du 11 janvier 2024 (3^e chambre civile, n° 22-19.891) : le fait de mentionner l’adresse du logement dans le congé et de revendiquer le bénéfice du préavis réduit suffit à préciser et justifier le motif ; le bailleur ne peut exiger aucune pièce complémentaire à ce stade.

À retenir : en zone tendue, le formalisme est allégé ; pour tous les autres motifs, il reste redoutable. Rédigez le congé en indiquant le motif et joignez la pièce justificative dans la même enveloppe.

Le congé du bailleur : six mois, trois motifs, des mentions à peine de nullité

En location nue, le bailleur doit donner congé six mois avant l’échéance du bail — jamais en cours de bail —, et seulement pour l’un de trois motifs : la reprise pour habiter (au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint), la vente, ou un motif légitime et sérieux. En meublé, le délai est de trois mois, avec les mêmes motifs.

Les mentions obligatoires le sont à peine de nullité : pour la reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire et la nature du lien ; pour la vente, le prix et les conditions de la vente projetée, avec reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 et une notice d’information. Un congé frauduleux est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, en plus des dommages-intérêts.

Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et conditions indiqués, pendant les deux premiers mois du préavis. Si le bailleur vend ensuite à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose alors d’un mois. Ce droit de préemption n’existe pas en meublé. Nos guides sur le congé pour vente et le congé pour reprise détaillent chaque procédure.

Deux verrous que les bailleurs découvrent trop tard

La protection du locataire âgé (III de l’article 15). Si le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et des ressources inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés — appréciées sur l’ensemble des personnes vivant habituellement au foyer —, le bailleur ne peut donner congé sans offrir un relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, dans un périmètre géographique défini. Contre-exception : la protection tombe si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou dont les ressources sont inférieures au même plafond, conditions appréciées à la date d’échéance. La même protection existe en meublé.

L’achat d’un logement déjà occupé (IV de l’article 15). Si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente n’est possible qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite. Si le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition. C’est un point à intégrer au calendrier avant de signer : voir notre guide sur l’achat d’un bien occupé.

Ce que dit la recherche

Le préavis est un coût de transaction parmi d’autres, et ces coûts pèsent lourdement sur la mobilité. Jos van Ommeren et Michiel van Leuvensteijn, dans « New Evidence of the Effect of Transaction Costs on Residential Mobility » (Journal of Regional Science, 2005), estiment sur données néerlandaises qu’une hausse d’un point de pourcentage des coûts de transaction, rapportés à la valeur du logement, réduit le taux de mobilité résidentielle d’au moins 8 %. La comparaison est éclairante : un locataire peut partir en un ou trois mois, quand un propriétaire supporte des droits de mutation qui le figent.

Sur l’effet des protections locatives, Jakob Roland Munch et Michael Svarer, dans « Rent control and tenancy duration » (Journal of Urban Economics, 2002), montrent sur le parc locatif privé danois qu’un ménage type reste plus de six ans de plus dans son logement lorsqu’il occupe l’un des 10 % de logements les plus réglementés, par rapport aux 10 % les moins réglementés. Autrement dit : le droit du congé ne se lit pas seulement en termes de justice contractuelle, il façonne la rotation du parc — un paramètre concret pour un investisseur rochelais qui construit son plan de trésorerie.

La check-list

• Locataire : vérifier la commune sur le simulateur officiel avant d’annoncer un préavis d’un mois — la « zone tendue » au sens du préavis ne couvre que onze communes de l’agglomération rochelaise.
• Locataire : indiquer le motif et joindre le justificatif dans la lettre de congé, pas après.
• Locataire et bailleur : privilégier le recommandé avec avis de réception, et retenir la date de réception comme point de départ.
• Bailleur : respecter les six mois (nu) ou trois mois (meublé) avant l’échéance, et les mentions obligatoires à peine de nullité.
• Bailleur : vérifier l’âge et les ressources du locataire avant tout congé, et le calendrier des deux et trois ans si le bien a été acheté occupé.
• Les deux : anticiper l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie, qui est la seconde source de litige après le préavis.

Bailleur à La Rochelle, à Rochefort ou dans l’Aunis, vous préparez une relocation ou une vente après congé ? Demandez une estimation gratuite : nous chiffrons la valeur libre et la valeur occupée, qui n’ont rien à voir.