Meublé de tourisme dans l’agglomération de La Rochelle : la réglementation validée en justice, mode d’emploi 2026

Après trois ans de contentieux, le tribunal administratif de Poitiers a validé fin 2025 l’essentiel du dispositif qui encadre la location de meublés de tourisme dans l’agglomération de La Rochelle. Autorisation de changement d’usage, plafond de trois biens par propriétaire, compensation en centre-ville : ce qui s’applique réellement en 2026, commune par commune.

Un contentieux de trois ans qui vient de se refermer

Entre 2019 et 2022, le nombre de meublés de tourisme déclarés sur le territoire de la Communauté d’agglomération de La Rochelle a bondi d’environ 177 %, passant de près de 1 900 à plus de 5 000 logements référencés sur les plateformes. Face à cette pression, particulièrement forte dans le centre historique, à Gabut et aux Minimes, le conseil communautaire a adopté un premier règlement encadrant le changement d’usage le 20 octobre 2022, puis une version révisée le 9 mars 2023 après une première salve de contestations. Une cinquantaine de propriétaires bailleurs et la chambre syndicale des propriétaires de La Rochelle et de l’Aunis ont porté l’ensemble du dispositif devant le tribunal administratif de Poitiers, estimant les restrictions ni nécessaires ni proportionnées.

Le jugement du 26 septembre 2025 : validé pour l’essentiel, annulé sur un point

Par un jugement rendu le 26 septembre 2025, le tribunal administratif de Poitiers a annulé le règlement d’origine d’octobre 2022, jugé disproportionné en ce qu’il excluait automatiquement toute autorisation pour les logements de moins de 35 m². En revanche, il a validé l’essentiel de la version révisée de mars 2023 : le juge a reconnu la réalité d’une pénurie de logements sur l’agglomération et un motif d’intérêt général suffisant pour justifier une autorisation de changement d’usage à caractère permanent, assortie d’un mécanisme de compensation dans les secteurs les plus tendus. Les propriétaires requérants ont annoncé leur intention de faire appel devant la cour administrative d’appel de Bordeaux ; à l’heure où nous publions cet article, aucune décision d’appel n’est encore connue, ce qui laisse le dispositif de mars 2023 pleinement applicable dans l’attente d’un éventuel réexamen.

Les 10 communes concernées et le principe de l’autorisation

Le dispositif s’applique sur les dix communes de l’agglomération classées en zone tendue : Aytré, Angoulins, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau et Salles-sur-Mer. Sur ces communes, comme sur le reste du territoire national en zone tendue, une résidence secondaire louée en meublé de tourisme plus de 120 nuits par an ne peut l’être qu’après obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, en plus de la déclaration classique en mairie et du numéro d’enregistrement à treize caractères déjà exigé par la loi Le Meur. Une résidence principale louée moins de 120 nuits par an reste hors de ce régime d’autorisation, quelle que soit la commune.

Un plafond de trois autorisations par propriétaire

Pour limiter les stratégies de multipropriété tournées vers le seul meublé touristique, le règlement plafonne à trois le nombre d’autorisations de changement d’usage à titre temporaire qu’un même propriétaire personne physique peut détenir sur l’ensemble des dix communes de la zone tendue. Un investisseur qui possède déjà trois biens autorisés en meublé de tourisme sur ce périmètre ne peut donc pas en obtenir une quatrième, même dans une commune différente.

Une durée de validité qui varie selon la commune

L’autorisation temporaire de changement d’usage est valable un an pour un bien situé à La Rochelle, contre trois ans pour un bien situé dans l’une des neuf autres communes de la zone tendue. Ce renouvellement plus fréquent en ville reflète la tension plus forte du marché locatif rochelais et la volonté de la collectivité de pouvoir réexaminer régulièrement la situation dans les secteurs les plus disputés.

La compensation obligatoire à La Rochelle centre-ville, Gabut et Minimes

Dans ces trois secteurs, considérés comme les plus exposés à la disparition de logements permanents au profit du meublé de tourisme, l’autorisation est en outre soumise à une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer, dans le même secteur, un local d’une autre destination (commerce, bureau) en logement affecté à la location de longue durée, afin d’éviter toute perte nette de logements pour les habitants. C’est un frein réel pour un investisseur qui n’a pas de local de compensation à proposer, et un point à vérifier avant tout achat d’un bien avec projet de location saisonnière dans ces trois quartiers.

Ce que confirme la recherche sur l’effet des meublés de tourisme

La motivation retenue par le tribunal — une pénurie de logements aggravée par l’essor du meublé de tourisme — rejoint ce que montrent plusieurs travaux d’économie urbaine sur l’effet d’Airbnb et des plateformes assimilées. Une étude de Kyle Barron, Edward Kung et Davide Proserpio, « The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb » (Marketing Science, 2020), montre sur l’ensemble du parc américain qu’une hausse de 1 % des annonces Airbnb dans un secteur se traduit par une hausse mesurable des loyers et des prix, l’effet étant plus marqué là où la part de propriétaires non-occupants est élevée — précisément le profil des logements reconvertis en meublé touristique. Une autre étude, celle de Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza et Mariona Segú, « Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona » (Journal of Urban Economics, 2020), chiffre à Barcelone une hausse des loyers de l’ordre de 1,9 % et des prix de vente de l’ordre de 5,3 % dans les quartiers les plus exposés à l’activité Airbnb. Ces résultats, obtenus sur des marchés très différents de celui de La Rochelle, éclairent néanmoins le raisonnement du juge administratif lorsqu’il valide une politique locale de régulation au nom de la disponibilité du logement pour les habitants.

Ce que ça change concrètement pour un propriétaire

Pour un propriétaire qui envisage d’acheter dans l’une des dix communes concernées avec un projet de location saisonnière, la vérification de la disponibilité d’une autorisation de changement d’usage — et, en centre-ville, de la faisabilité d’une compensation — doit désormais précéder l’offre d’achat, au même titre que l’étude du prix ou des diagnostics. La demande se dépose auprès des services de l’agglomération, qui instruisent le dossier à l’échelle des dix communes concernées ; nous détaillons les autres volets de la réglementation nationale — enregistrement, DPE, quotas de l’Île de Ré — dans notre guide sur la loi Le Meur. Pour un propriétaire déjà loueur qui approche du plafond de trois autorisations, ou qui possède un bien dans un secteur à compensation sans solution disponible, la question se pose alors en termes patrimoniaux : conserver le bien en location longue durée, ou le vendre à un acquéreur qui en fera sa résidence principale ou secondaire. Nous détaillons les arbitrages de rentabilité par quartier dans notre guide investir à La Rochelle.

Avant toute décision, comparez les prix réels DVF de La Rochelle avec ceux des communes voisines de l’agglomération, puis demandez une estimation gratuite pour objectiver la valeur de votre bien face à ce nouveau cadre réglementaire, qu’il s’agisse de continuer à le louer en meublé de tourisme ou d’envisager sa vente.