Peut-on donner un congé pour reprise en cours de bail ?

Non : le congé ne peut être notifié qu’en vue de l’échéance du bail, avec un préavis de six mois pour une location vide ou trois mois pour un meublé. Un congé délivré hors de ces conditions est sans effet et le bail se poursuit automatiquement.

Peut-on reprendre un logement pour y loger un neveu ou un ami ?

Non : la reprise n’est légalement possible qu’au profit du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire depuis un an, ainsi que de leurs ascendants et descendants directs. Un neveu, un ami ou tout autre tiers n’entre pas dans ce cercle.

J’ai acheté un appartement loué à La Rochelle pour ma retraite dans trois ans : puis-je donner congé pour reprise dès maintenant ?

Cela dépend de la date d’échéance du bail en cours. Si elle intervient moins de deux ans après votre achat, le congé ne pourra prendre effet qu’à l’expiration de ce délai de deux ans à compter de l’acquisition, même si le préavis de six mois avant l’échéance du bail est par ailleurs respecté.

Que risque un bailleur si la reprise s’avère fictive ?

Si le bénéficiaire désigné n’occupe jamais réellement le logement, ou si le bien est reloué peu après le départ du locataire évincé, celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages et intérêts pour congé frauduleux, parfois longtemps après son départ.

Guide

Congé pour reprise : récupérer un logement loué pour y habiter à La Rochelle et sur le littoral charentais

Un retraité qui achète occupé pour s’y installer plus tard, des parents qui veulent reloger un enfant étudiant près des facultés rochelaises, un bailleur qui souhaite reprendre sa maison de l’Aunis : le congé pour reprise obéit à des règles précises, bien différentes du congé pour vente. Les délais, les bénéficiaires possibles et les pièges à éviter.

Congé pour reprise et congé pour vente : deux motifs, deux logiques

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les motifs pour lesquels un propriétaire bailleur peut mettre fin à un bail d’habitation à son échéance. Notre guide sur le congé pour vente détaille le cas d’un bailleur qui veut céder son bien libre. Le congé pour reprise répond à une logique différente : il ne s’agit pas de vendre, mais de récupérer le logement pour y habiter soi-même, ou pour y loger un proche. Deux situations très concrètes sur notre secteur : le propriétaire qui a acheté sa future résidence de retraite occupée par un locataire, décrite dans notre guide sur l’achat d’un bien occupé, ou celui qui veut reloger un enfant inscrit à l’université de La Rochelle dans un studio qu’il possède déjà loué.

Qui peut bénéficier de la reprise ?

Le congé pour reprise ne peut être donné qu’au profit d’un cercle de bénéficiaires précisément défini par la loi : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, ou son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que les ascendants et descendants du bailleur ou de ce conjoint, partenaire ou concubin. Un propriétaire ne peut donc pas reprendre un logement au bénéfice d’un cousin, d’un ami ou d’un tiers étranger à ce cercle familial restreint — une reprise donnée en dehors de ces cas est nulle. Le congé doit obligatoirement préciser l’identité complète du bénéficiaire et le lien de parenté ou d’alliance qui le rattache au bailleur : une simple mention « pour reprise personnelle », sans nom ni lien précisé, expose le congé à l’annulation.

Forme et délai : les mêmes contraintes que pour la vente

Comme pour le congé pour vente, le congé pour reprise d’un logement loué vide doit être notifié au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement. Pour un meublé, fréquent dans le parc étudiant proche des facultés et des Minimes à La Rochelle, le préavis se réduit à trois mois. Un congé délivré en cours de bail, hors de ces échéances, n’a aucun effet : le contrat se poursuit automatiquement pour une nouvelle période, et le bailleur devra attendre le terme suivant pour recommencer la procédure.

Le bien acheté occupé : la règle des deux ans

C’est le point que méconnaissent le plus souvent les acheteurs de résidence secondaire ou de future résidence principale achetée occupée. Lorsqu’un bien est acquis avec un locataire en place et que le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’achat — même si le préavis de six mois avant l’échéance du bail a bien été respecté par ailleurs. Concrètement, un couple qui achète en 2026 un appartement rochelais loué dont le bail se termine en 2027 ne pourra pas y emménager avant 2028, quelle que soit la date à laquelle il notifie le congé. Cette règle, qui vise à empêcher qu’un achat serve à contourner la protection du locataire en place, doit être intégrée dès le projet d’achat d’un bien occupé destiné à devenir une résidence à moyen terme.

Le locataire protégé de plus de 65 ans

La loi protège certains locataires âgés contre le congé, quel qu’en soit le motif : si le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond réglementaire fixé pour le logement locatif conventionné, le bailleur ne peut lui donner congé pour reprise sans lui proposer parallèlement un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans un périmètre proche. Cette obligation tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à cette même date, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. Cette configuration n’est pas rare sur notre secteur, où des propriétaires louent parfois depuis plusieurs décennies à des locataires vieillissant avec eux, en particulier dans le parc ancien de l’Aunis ou de la plaine littorale.

Le congé frauduleux : un risque à ne pas sous-estimer

Le congé pour reprise n’est valable que si la reprise est réelle : le bénéficiaire désigné doit effectivement occuper le logement dans un délai raisonnable après le départ du locataire, et y rester une durée cohérente avec le motif invoqué. Si le logement reste vacant durablement, est reloué peu de temps après à un nouveau locataire, ou si le bénéficiaire annoncé ne s’y installe jamais, le locataire évincé peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages et intérêts pour congé frauduleux — parfois plusieurs mois, voire années, après son départ. La jurisprudence apprécie la réalité de la reprise au cas par cas, mais un enchaînement rapide congé-relocation reste l’indice le plus souvent retenu contre le bailleur. Avant de délivrer un congé pour reprise, mieux vaut donc que le projet d’occupation soit réellement arrêté, et non pas une option de confort en attendant de trouver un meilleur usage du bien.

Pourquoi ce sujet est sensible sur le littoral charentais

Trois profils reviennent particulièrement autour de La Rochelle, de Rochefort et sur l’Île de Ré : les propriétaires qui préparent leur retraite en achetant, des années à l’avance, le bien où ils s’installeront plus tard — souvent loué en attendant, comme le détaille notre guide sur s’installer à la retraite sur le littoral — les parents qui possèdent un studio ou un T1 proche du centre-ville ou des facultés et souhaitent le reprendre pour y loger un enfant étudiant, et les propriétaires bailleurs qui, dans un marché locatif tendu où l’encadrement des loyers limite la revalorisation en cours de bail, choisissent de reprendre un bien plutôt que de le relouer à un loyer plafonné. Dans les trois cas, anticiper le calendrier légal — et notamment la règle des deux ans pour un bien acheté occupé — évite des mois d’attente non prévus au projet.

Ce que dit la recherche : la reprise, une soupape face à l’encadrement des loyers

Le lien entre protection du locataire et recours à la reprise par le propriétaire est documenté par l’économie du logement. L’étude de Rebecca Diamond, Timothy McQuade et Franklin Qian, « The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco » (American Economic Review, 2019), montre que lorsque l’encadrement des loyers se renforce, les propriétaires reprennent ou convertissent significativement plus souvent leurs logements loués pour un usage personnel plutôt que de continuer à les louer à un loyer contraint. Transposé à un marché tendu comme celui de La Rochelle, ce résultat éclaire pourquoi le congé pour reprise, motif légal et légitime, doit être manié avec d’autant plus de rigueur formelle qu’il peut aussi, dans certains cas, masquer une stratégie de contournement — d’où la vigilance accrue des tribunaux sur la réalité de l’occupation qui suit.

Ce qu’il faut vérifier avant de délivrer un congé pour reprise

Le bénéficiaire de la reprise entre-t-il bien dans le cercle légal (bailleur, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis un an, ascendants ou descendants de l’un d’eux) ?
Le congé est-il notifié dans les délais — six mois avant l’échéance pour un bail vide, trois mois pour un meublé — avec l’identité et le lien du bénéficiaire clairement mentionnés ?
Si le bien a été acheté occupé, le délai de deux ans à compter de l’acquisition est-il respecté avant la prise d’effet du congé ?
Le locataire a-t-il plus de 65 ans avec des ressources modestes, ce qui imposerait une offre de relogement sauf si le bailleur est dans la même situation ?
Le projet d’occupation par le bénéficiaire est-il réellement arrêté, pour éviter tout risque de contentieux pour congé frauduleux ?

Vous préparez un achat occupé en vue d’une future résidence, ou vous êtes propriétaire bailleur autour de La Rochelle, de Rochefort ou sur l’Île de Ré et vous vous interrogez sur un congé pour reprise ? Consultez nos pages acheter et vendre, ou demandez une estimation gratuite de votre bien pour objectiver vos options.