Le bailleur peut-il demander deux mois de dépôt pour une location vide ?

Non. En location nue à usage de résidence principale, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges. Les deux mois sont réservés à la location meublée, par dérogation de l’article 25-6. Une clause du bail prévoyant davantage est inopposable au locataire, qui peut réclamer le remboursement de l’excédent.

À partir de quelle date court le délai de restitution ?

Le délai part de la remise des clés, en main propre au bailleur ou à son mandataire, ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire. Ce n’est donc ni la date de fin du préavis ni la date de l’état des lieux qui compte, mais bien celle de la remise effective des clés.

Comment se calcule la majoration de retard de 10 % ?

Elle est égale à 10 % du loyer mensuel en principal, hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Elle est due de plein droit, sans avoir à démontrer un préjudice, et se calcule sur le dépôt restant dû au locataire. Pour un loyer hors charges de 700 € et trois mois de retard entamés, la majoration atteint 210 €. Elle n’est pas due si le retard s’explique par le fait que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile.

Le bailleur peut-il retenir sur le dépôt une peinture usée après plusieurs années ?

Non, si l’usure relève de la vétusté. Le décret du 30 mars 2016 la définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements. Une peinture ternie après huit ans d’occupation n’est pas une dégradation. Si une grille de vétusté est annexée au bail, elle fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels qui réduisent d’autant la part du coût imputable au locataire.

Que peut retenir un bailleur en copropriété dans l’attente des comptes ?

Il peut conserver, à condition de le justifier, une provision au maximum égale à 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. L’apurement définitif et le versement du solde doivent intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive de ces comptes. Les 80 % restants doivent être restitués dans le délai normal d’un ou deux mois. Bailleur et locataire peuvent aussi convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir pour une retenue ?

Les sommes retenues doivent être dûment justifiées. En pratique, cela signifie un décompte détaillé accompagné des états des lieux d’entrée et de sortie permettant la comparaison, et de devis ou factures correspondant précisément aux désordres constatés. Une retenue forfaitaire sans pièce, ou calée sur une rénovation complète du logement alors que seuls quelques postes sont abîmés, sera écartée en conciliation comme devant le juge.

Quels recours si le dépôt n’est pas restitué ?

Commencer par une mise en demeure recommandée chiffrant le solde dû et la majoration acquise. Puis saisir gratuitement, par simple courrier, la commission départementale de conciliation de la Charente-Maritime, compétente pour les litiges de dépôt de garantie et d’état des lieux. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent, avec tentative amiable préalable obligatoire pour les demandes de faible montant. L’action se prescrit par trois ans.

Guide

Dépôt de garantie en location : restitution, retenues et vétusté

Plafond, délais de restitution d’un ou deux mois, majoration de 10 % par mois de retard, retenues justifiées et grille de vétusté : le mode d’emploi complet de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, appliqué au marché locatif de La Rochelle, Rochefort et du littoral charentais.

À quoi sert le dépôt de garantie et combien peut-il atteindre

Le dépôt de garantie n’est pas une avance de loyer ni une caution personnelle. C’est une somme remise au bailleur à la signature du bail pour couvrir, en fin de location, les manquements du locataire à ses obligations : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations. Son régime figure à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les plafonds sont d’ordre public :

Location nue (résidence principale) : un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges.
Location meublée : deux mois de loyer en principal, par dérogation prévue à l’article 25-6 de la même loi.
Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). Le contrat doit d’ailleurs mentionner cette interdiction. Le bailleur peut en revanche demander un cautionnement, y compris Visale.
Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois — sauf si le locataire demande lui-même le paiement mensuel.

Le montant ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut être révisé en cours de bail, ni au renouvellement. Un bailleur qui augmente le loyer ne peut donc pas réclamer un complément de dépôt. C’est un point régulièrement mal compris en autogestion, quand le bailleur gère lui-même son bien plutôt que de passer par une agence.

À La Rochelle, la rotation étudiante concentre les entrées et sorties sur juin-septembre : un bailleur peut restituer plusieurs dépôts et en encaisser autant en quelques semaines. À l’inverse, sur les baux à l’année du littoral (Aunis, Rochefort, Marennes), les sorties sont plus étalées mais portent sur des durées d’occupation longues, où la question de l’usure devient centrale.

L’état des lieux : la pièce qui décide de tout

Sans état des lieux d’entrée, le bailleur perd l’essentiel de sa capacité à retenir. L’article 1731 du code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Autrement dit : pas d’état des lieux d’entrée, pas de comparaison possible, donc pas de dégradation démontrable.

L’article 3-2 de la loi de 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadrent sa forme. Retenir :

Établi contradictoirement, à l’entrée comme à la sortie, dans la même forme et en autant d’exemplaires que de parties, remis à chacun au moment de la signature.
Contenu obligatoire : identification du logement, relevés de compteurs, nombre de clés remises, description précise de l’état de chaque pièce et de ses équipements. Des photographies peuvent être annexées — c’est le moyen le plus simple de trancher un litige deux ans plus tard.
Les deux documents doivent permettre une comparaison directe entrée / sortie : même trame, mêmes rubriques.
Le locataire peut demander de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant son établissement, et faire ajouter l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il l’est par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente : les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, et la part supportée par le locataire est plafonnée à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.

Une trame vierge remplie à la va-vite le jour de la remise des clés est une source de litiges à retardement. Sur un logement en colocation à La Rochelle, l’état des lieux doit en outre permettre de savoir qui occupe quelle chambre, faute de quoi une dégradation dans une pièce privative devient impossible à imputer.

Un mois ou deux mois : le délai de restitution dépend de l’état des lieux

L’article 22 fixe deux délais, qui courent tous deux à compter de la remise des clés (en main propre au bailleur ou à son mandataire, ou par lettre recommandée avec avis de réception) :

Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Deux mois dans le cas contraire, c’est-à-dire lorsque des écarts justifient une retenue.

Le bailleur ne choisit pas son délai : il découle du constat. Un bailleur qui prend deux mois alors que l’état des lieux est conforme et restitue l’intégralité du dépôt s’expose à la majoration de retard, puisqu’il aurait dû payer sous un mois.

Corollaire souvent oublié : le locataire doit indiquer, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Le texte le dit expressément. Un étudiant qui quitte La Rochelle sans laisser d’adresse se prive du principal levier de pression contre un bailleur lent.

La majoration de 10 % par mois de retard

À défaut de restitution dans les délais, le solde du dépôt encore dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration est de plein droit : elle n’a pas à être demandée, elle ne suppose pas de démontrer un préjudice, et elle s’applique dès le premier jour d’un mois entamé.

Exemple de calcul, à partir d’un loyer volontairement arrondi et sans valeur de marché : loyer hors charges de 600 €, état des lieux conforme, clés remises le 30 juin. Le dépôt de 600 € est dû au 30 juillet. Restitué le 5 octobre, il l’est avec trois périodes mensuelles commencées en retard, soit 3 × 60 € = 180 € de majoration.

Une seule exception, prévue par le texte lui-même : la majoration n’est pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Elle ne joue pas non plus, mécaniquement, sur la fraction du dépôt légitimement retenue : la majoration porte sur le dépôt de garantie restant dû.

Retenues : ce qui tient et ce qui ne tient pas

Le bailleur peut déduire les sommes restant dues (loyers, charges, réparations locatives, dégradations) et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce mot commande tout le contentieux. En pratique, un dossier de retenue solide comporte :

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, signés, permettant la comparaison poste par poste.
Des devis ou factures nominatifs, détaillés, correspondant aux désordres effectivement relevés à la sortie — pas à une remise à neuf globale.
Pour les charges : le décompte par nature de charges et le mode de répartition, avec les pièces justificatives tenues à disposition.
Le cas échéant, des photographies datées.

Ce qui ne tient pas : une retenue forfaitaire « pour nettoyage » sans facture, une retenue calquée sur un devis de rénovation complète quand seul un mur est abîmé, une retenue sur des travaux d’amélioration ou de mise aux normes, ou encore le rattrapage d’un défaut d’entretien du bailleur. Les diagnostics et l’entretien des équipements relèvent de ses obligations de bailleur avant la mise en location, pas du dépôt de garantie.

Autre erreur fréquente : imputer sur le dépôt une dette de loyer ancienne et contestée plutôt que d’engager la procédure adaptée. Le dépôt est une garantie, pas un substitut à une procédure de recouvrement des impayés ni à une garantie loyers impayés ou à Visale, qui couvrent des montants sans commune mesure avec un ou deux mois de loyer.

Dégradation ou vétusté : la ligne de partage

La vétusté est définie par le décret de 2016 comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement. Elle n’est jamais à la charge du locataire. La dégradation, elle, résulte d’un usage anormal, d’un défaut d’entretien ou d’un accident : elle l’est.

La difficulté est que la plupart des postes contestés se situent entre les deux : moquette usée après huit ans, peinture ternie, joints de salle de bains noircis, plan de travail marqué. C’est là qu’intervient la grille de vétusté. Les parties peuvent convenir d’en appliquer une, choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location. Elle définit, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels qui réduisent d’autant le coût des réparations imputables au locataire.

Concrètement : si une peinture est affectée d’une durée de vie théorique de dix ans et d’un abattement annuel après une franchise, un locataire parti au bout de sept ans ne supporte qu’une fraction résiduelle du coût de la réfection, même s’il a laissé des traces. Sans grille annexée au bail, le bailleur reste tenu de tenir compte de la vétusté, mais l’appréciation devient discrétionnaire — puis judiciaire. Annexer une grille reconnue au bail dès la signature est le meilleur investissement de temps qu’un bailleur puisse faire, notamment sur les biens à longue durée d’occupation de Rochefort ou de la plaine d’Aunis et du secteur de Surgères.

Copropriété : la provision de 20 % jusqu’à l’arrêté des comptes

Quand le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur ne connaît pas encore, au départ du locataire, le montant définitif des charges de l’exercice. L’article 22 lui permet donc de procéder à un arrêté des comptes provisoire et de conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Trois conditions et une échéance :

La retenue doit être dûment justifiée — elle n’est pas automatique et doit être expliquée au locataire.
Elle est plafonnée à 20 % du dépôt, pas de la régularisation attendue.
L’apurement définitif et le versement du solde interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les parties peuvent d’un commun accord solder immédiatement l’ensemble des comptes : c’est souvent la meilleure option sur un petit lot, pour éviter de courir après un locataire un an plus tard.

Cette provision ne dispense évidemment pas de restituer les 80 % restants dans le délai d’un ou deux mois.

Check-list de fin de bail

Côté bailleur :

Sortir l’état des lieux d’entrée et la grille de vétusté annexée avant la visite de sortie ; comparer poste par poste, pas à l’œil nu.
Faire l’état des lieux de sortie logement vide et nettoyé, en présence du locataire, avec relevés de compteurs et restitution de toutes les clés dénombrées.
Noter la date exacte de remise des clés : elle fait courir le délai.
Recueillir par écrit la nouvelle adresse du locataire.
Demander les devis dans les jours qui suivent, pas la veille de l’échéance ; joindre au courrier de restitution le décompte détaillé et les pièces.
Si copropriété : indiquer clairement le montant provisionné, le motif, et la date prévisible d’approbation des comptes.

Côté locataire :

Réaliser les réparations locatives simples avant la sortie (ampoules, joints, petites reprises) : c’est presque toujours moins cher que la retenue correspondante.
Photographier chaque pièce le jour de la sortie, avec les compteurs.
Exiger un exemplaire signé de l’état des lieux de sortie, même en cas de désaccord — mentionner ses réserves plutôt que refuser de signer.
Communiquer l’adresse du nouveau domicile par écrit, et en conserver la preuve.
Calendrier : relancer par lettre recommandée dès l’expiration du délai, en chiffrant la majoration de 10 % par période mensuelle commencée.

Désaccord : conciliation, commission départementale, juge

La première étape est un courrier recommandé de mise en demeure, chiffré, rappelant l’article 22 et la majoration acquise. Beaucoup de dossiers se règlent là.

À défaut, la commission départementale de conciliation de la Charente-Maritime est compétente pour les litiges portant notamment sur le dépôt de garantie, l’état des lieux, les charges et les réparations. La saisine est gratuite, par simple courrier ; les deux parties sont convoquées et peuvent se faire assister. Un accord signé en commission a valeur contractuelle.

Devant le juge, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Pour les demandes de faible montant, une tentative préalable de règlement amiable (conciliateur de justice ou commission de conciliation) est en principe obligatoire avant la saisine. Enfin, l’article 7-1 de la loi de 1989 prescrit par trois ans les actions dérivant du contrat de location : ne pas laisser dormir un dossier au-delà.

Pourquoi ce poste pèse plus qu’il n’en a l’air

Le dépôt de garantie n’est pas seulement une formalité de fin de bail : il fait partie du prix implicite de la location. Une étude de Benjamin, Lusht et Shilling publiée en 1998 dans Real Estate Economics, « What Do Rental Contracts Reveal about Adverse Selection and Moral Hazard in Rental Housing Markets? », met en évidence une relation négative entre le niveau du loyer et celui du dépôt exigé : les contrats à dépôt élevé s’accompagnent de loyers plus faibles, et inversement. La portée reste limitée — deux marchés américains à la fin des années 1990, dans un cadre juridique où le montant du dépôt est libre, ce qui n’est pas le cas en France où il est plafonné. Le mécanisme éclaire néanmoins un arbitrage réel : exiger le maximum autorisé filtre les candidats disposant de trésorerie, ce qui n’est pas neutre.

Ce filtrage a une contrepartie documentée. L’étude d’Acolin, Bostic et Painter parue en 2016 dans le Journal of Urban Economics, « A Field Study of Rental Market Discrimination across Origins in France », relève des écarts importants de taux de réponse au détriment de candidatures à patronyme d’origine étrangère, à dossier équivalent. L’étude porte sur des réponses à des annonces en ligne et ne mesure pas l’issue finale des locations ; elle rappelle surtout qu’un dossier de candidature doit s’apprécier sur des critères objectivables et documentés, ce que le cadre du marché locatif tendu de La Rochelle rend d’autant plus important.

Enfin, la spécificité rochelaise tient à la rotation. Les travaux de Smith et Holt publiés en 2007 dans Environment and Planning A, « Studentification and Apprentice Gentrifiers within Britain’s Provincial Towns and Cities », décrivent comment la population étudiante d’une ville moyenne restructure durablement son parc locatif de centre-ville. Le cadre est britannique et qualitatif, donc non transposable tel quel, mais le constat de fond vaut : là où les baux durent neuf ou douze mois, le dépôt de garantie est manipulé chaque année, et la qualité de l’état des lieux devient un poste de gestion à part entière — que l’on loue en meublé étudiant classique ou en bail mobilité, où aucun dépôt ne peut être demandé.

Avant d’arbitrer entre location nue, meublée ou courte durée sur un bien de La Rochelle ou du littoral, mieux vaut partir d’une valeur de marché documentée : demandez une estimation de votre bien pour caler loyer, dépôt et stratégie de gestion sur des données réelles.