À partir de quel patrimoine doit-on déclarer l’IFI ?

Dès que la valeur nette de votre patrimoine immobilier, tous biens confondus (résidence principale, secondaire, locatif, parts de SCI), dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous de ce seuil, aucune déclaration IFI n’est due.

Une résidence secondaire sur l’Île de Ré bénéficie-t-elle du même abattement que la résidence principale ?

Non. L’abattement forfaitaire de 30 % ne s’applique qu’à la résidence principale. Une résidence secondaire est en principe taxée sur sa valeur vénale intégrale, sous réserve d’une éventuelle décote de marché justifiable (occupation, indivision, contraintes de vente).

Le crédit immobilier en cours réduit-il l’IFI à payer ?

Oui : le capital restant dû au 1er janvier pour l’achat, la construction ou des travaux sur un bien imposable est déductible du patrimoine net taxable, sous réserve de règles encadrées pour les prêts familiaux ou les prêts in fine.

Comment estimer la valeur d’un bien pour la déclaration IFI ?

La référence la plus solide reste les ventes réellement enregistrées dans la base DVF, comparables au bien concerné, plutôt qu’une estimation optimiste. Nos pages de prix par commune permettent de situer un bien à partir de transactions réelles ; le calcul fiscal précis relève ensuite du notaire ou du conseiller patrimonial.

Guide

L’IFI et la résidence secondaire sur l’Île de Ré ou à Oléron : qui est concerné, comment il est calculé

Un pavillon en périphérie de La Rochelle n’y suffit pas, mais une maison de village à Saint-Martin-de-Ré ou une villa à Ronce-les-Bains peut, seule ou combinée à d’autres biens, faire franchir le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière. Ce qu’il faut savoir avant d’acheter, de vendre ou de transmettre sur le littoral charentais.

Pourquoi l’IFI se pose plus souvent sur le littoral charentais qu’ailleurs

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne vise qu’un type de patrimoine : l’immobilier, résidence principale comprise, à l’exclusion de l’épargne financière ou des biens professionnels affectés à une activité. Sur un secteur où les prix les plus élevés se concentrent sur du bâti plutôt que sur des placements financiers — maisons de village de l’Île de Ré, villas de Ronce-les-Bains, cabanes ostréicoles réhabilitées du bassin de Marennes-Oléron —, ce ciblage strictement immobilier fait entrer dans le champ de l’IFI des foyers qui n’auraient jamais été concernés par un impôt sur la fortune plus large. Un couple propriétaire de sa résidence principale près de La Rochelle et d’une résidence secondaire à Saint-Martin-de-Ré ou aux Ars-en-Ré peut franchir le seuil sans disposer par ailleurs d’un patrimoine financier important.

Qui est redevable, et à partir de quel patrimoine

L’IFI est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil s’apprécie par foyer fiscal, tous biens immobiliers confondus : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à hauteur de la fraction immobilière de leur actif. Une fois ce seuil franchi, l’imposition ne porte pas sur la totalité du patrimoine dès le premier euro : elle suit un barème progressif par tranches, dont la première tranche réellement imposée démarre en pratique à 800 000 €.

Le barème 2026 et l’effet de seuil autour de 1,3 million d’euros

Le barème applicable reste, en 2026, celui fixé depuis 2018 : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 000 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 000 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 000 à 10 000 000 €, puis 1,5 % au-delà. Franchir le seuil de 1 300 000 € de quelques milliers d’euros seulement pourrait, en toute logique, déclencher l’imposition de l’ensemble de la tranche 800 000–1 300 000 € : un effet de seuil brutal. Le législateur a donc prévu un mécanisme de décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et environ 1 400 000 €, qui lisse la sortie de la zone d’exonération plutôt que de l’appliquer d’un coup. Pour un foyer dont le patrimoine se situe juste au-dessus du seuil — une situation fréquente pour un propriétaire de résidence principale en agglomération rochelaise qui hérite ou achète une maison secondaire sur l’île —, ce mécanisme mérite d’être vérifié précisément avec un notaire avant toute déclaration.

Comment est valorisé un bien : les ventes réelles plutôt qu’une estimation optimiste

La valeur à déclarer est la valeur vénale réelle au 1^er janvier, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait raisonnablement se vendre dans les conditions normales du marché — pas le prix affiché dans une annonce, souvent supérieur au prix de vente final. Comme pour une estimation en vue d’une vente, la base la plus solide reste la comparaison avec des transactions réellement enregistrées par les notaires : nos pages de prix DVF par commune, par exemple pour Le Bois-Plage-en-Ré ou Le Château-d’Oléron, permettent de situer un bien par rapport aux ventes récentes du secteur plutôt qu’à une fourchette d’annonces gonflée. Une décote de marché (délai de vente rapide imposé, indivision, occupation) peut par ailleurs être appliquée à la valeur déclarée, dans des proportions qui doivent rester justifiables en cas de contrôle.

La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale — un avantage qui ne s’applique pas à une résidence secondaire de l’Île de Ré ou d’Oléron, taxée sur sa valeur intégrale, sous réserve d’une éventuelle décote de marché.

Ce qui réduit la base imposable

Le capital restant dû sur un crédit immobilier en cours au 1^er janvier, pour l’acquisition, la construction ou des travaux d’un bien imposable, est déductible du patrimoine net taxable.
La taxe foncière de l’année, lorsqu’elle est effectivement à la charge du propriétaire au 1^er janvier, entre également dans les dettes déductibles — voir notre guide sur la taxe foncière 2026 pour comprendre son propre calcul.
Les prêts familiaux (entre parents et enfants notamment) ne sont, depuis 2018, déductibles que dans des conditions strictement encadrées et documentées, pour éviter les montages artificiels de réduction de base taxable.
Un plafonnement global existe : l’addition de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente ; l’excédent vient en réduction de l’IFI dû.

Ce que montre la recherche sur le comportement des contribuables autour des seuils

Les seuils d’imposition ne sont pas neutres sur les comportements déclaratifs. Une étude de référence de Bertrand Garbinti, Jonathan Goupille-Lebret, Mathilde Muñoz, Stefanie Stantcheva et Gabriel Zucman, « Tax Design, Information, and Elasticities: Evidence From the French Wealth Tax » (NBER Working Paper n°31333, 2023, révisé en 2026), exploite les données fiscales exhaustives de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF), prédécesseur direct de l’IFI. Les auteurs montrent une concentration des patrimoines déclarés juste en dessous des seuils d’imposition (« bunching »), plus marquée lorsque les contribuables disposent de moins d’informations sur les règles de calcul. Un rappel utile : un seuil comme celui de l’IFI n’a rien d’anodin dans les arbitrages patrimoniaux, et mieux vaut connaître précisément la valeur de son patrimoine immobilier — à partir de données de vente réelles plutôt que d’une estimation approximative — avant de découvrir, au moment de la déclaration, qu’on l’a franchi.

SCI, indivision, démembrement : les cas particuliers du littoral

Sur l’Île de Ré ou à Oléron, il est fréquent qu’une maison de famille soit détenue en indivision entre héritiers ou via une SCI familiale. Dans les deux cas, chaque associé ou indivisaire est en principe imposable à l’IFI à hauteur de sa quote-part de la valeur du bien, et non sur sa valeur totale — un point qui peut faire une réelle différence pour des héritiers dont le patrimoine personnel, hors quote-part familiale, reste modeste. Le démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété), utilisé par exemple dans le cadre d’un viager ou d’une transmission anticipée, a également un impact spécifique : en règle générale, c’est l’usufruitier qui est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf exceptions prévues par la loi. Ces montages ne doivent jamais être choisis pour leur seul effet fiscal : ils engagent la famille sur le long terme et méritent d’être construits avec un notaire, en amont de l’achat plutôt qu’après coup.

Anticiper avant d’acheter, de vendre ou de transmettre

Pour un acheteur qui envisage une résidence secondaire sur le littoral, l’IFI n’est en général pas un motif de renoncer au projet, mais un paramètre à intégrer dans le calcul global, au même titre que la plus-value à la revente ou la taxe foncière annuelle. Pour un propriétaire déjà redevable, la question se pose différemment au moment de vendre ou de transmettre : sortir un bien secondaire du patrimoine taxable, le démembrer au profit des enfants ou l’apporter à une SCI sont des options aux conséquences fiscales et familiales très différentes, qui ne se décident pas dans l’urgence d’une déclaration.

Avant toute décision, la première étape reste de connaître la valeur réelle de vos biens à partir de données de vente vérifiées : consultez nos pages de prix DVF par commune ou demandez une estimation gratuite, puis rapprochez-vous de votre notaire pour la partie strictement fiscale du dossier.