Vendre sa résidence secondaire sur l’Île de Ré ou à Oléron : comprendre la plus-value immobilière en 2026

Contrairement à une résidence principale, la vente d’une maison de vacances sur l’Île de Ré, à Oléron ou sur le bassin de la Seudre est en principe imposable. Voici comment se calcule la plus-value, ce que les abattements changent réellement, et pourquoi le sujet est particulièrement sensible sur notre littoral.

Pourquoi ce sujet concerne tant de propriétaires sur notre secteur

Sur l’Île de Ré, à Oléron ou dans le bassin de la Seudre autour de Marennes, une part importante du parc immobilier est composée de résidences secondaires : maisons de famille transmises de génération en génération, achats de milieu de carrière en vue de la retraite, ou investissements patrimoniaux. Quand vient le moment de vendre — succession, besoin de liquidités, projet qui change — la question de la plus-value immobilière se pose presque systématiquement, car ce régime fiscal ne s’applique pas à la résidence principale, exonérée de plein droit.

Beaucoup de propriétaires découvrent l’ampleur du calcul trop tard, une fois le compromis signé. Anticiper permet souvent d’ajuster le calendrier de vente ou de mieux documenter le dossier auprès du notaire.

Le principe : un impôt calculé et prélevé par le notaire

La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente (net des frais et diagnostics) et le prix d’achat (majoré des frais d’acquisition et, sous conditions, du montant des travaux). C’est le notaire qui calcule l’impôt dû et le prélève directement sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique : le vendeur n’a aucune déclaration séparée à déposer ensuite.

Le taux global de taxation est de 36,2 % sur la plus-value nette imposable : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

L’abattement pour durée de détention : le levier principal

Plus un bien est détenu longtemps, plus l’impôt diminue, selon deux grilles distinctes qui ne progressent pas au même rythme :

• Pour l’impôt sur le revenu : un abattement de 6 % par année de détention s’applique de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année — soit une exonération totale de la part « impôt sur le revenu » au bout de 22 ans de détention.
• Pour les prélèvements sociaux : l’abattement est de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année — soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Concrètement, une maison de famille sur l’Île de Ré achetée dans les années 1990 peut déjà bénéficier d’un abattement conséquent sur l’impôt sur le revenu, tout en restant partiellement soumise aux prélèvements sociaux tant que le cap des 30 ans n’est pas atteint. Chaque situation mérite un chiffrage précis par le notaire à partir de la date d’acquisition exacte.

Un projet de réforme évoqué, mais non retenu

Le débat budgétaire a fait circuler l’idée de ramener ce délai d’exonération de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires : cet amendement n’a finalement pas été retenu dans la loi de finances applicable en 2026. Le calendrier de 22 et 30 ans reste donc en vigueur, mais il est utile de garder ce point de vigilance à l’esprit, le sujet pouvant revenir dans un débat budgétaire ultérieur.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Un point souvent méconnu, mais qui touche directement certains biens de l’Île de Ré ou du secteur de Saint-Martin-de-Ré et de La Flotte, où les prix restent parmi les plus élevés de la façade atlantique : lorsque la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une surtaxe additionnelle s’applique, selon un barème progressif compris entre 2 % et 6 % de la plus-value totale. Elle vise spécifiquement les plus-values élevées et s’ajoute à l’imposition de 36,2 % — un point à intégrer dès la simulation, en particulier pour un bien acquis récemment ou peu revalorisé par les abattements de durée.

Ce qui peut réduire la base imposable

Les travaux, sous conditions

Les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement peuvent, sous justificatifs (factures d’entreprises), venir majorer le prix d’acquisition et donc réduire la plus-value taxable. À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d’achat s’applique automatiquement, mais uniquement après cinq ans de détention.

Les frais d’acquisition

Les frais de notaire et droits de mutation payés à l’achat majorent également le prix d’acquisition, réels ou forfaitaires (7,5 % du prix d’achat à défaut de justificatif) — un mécanisme proche de celui détaillé dans notre guide sur les frais de notaire en Charente-Maritime.

Le cas particulier de la vente en indivision ou après succession

Pour un bien reçu par succession ou détenu en indivision entre héritiers — fréquent pour les maisons de famille de l’Île de Ré et du bassin de la Seudre — la date de départ du calcul de détention est en général celle du décès, et non celle de l’achat initial par les parents ou grands-parents. Ce point change souvent radicalement le calcul de l’abattement et mérite d’être vérifié précisément avec le notaire chargé de la succession avant toute mise en vente.

Pourquoi documenter le dossier avant de vendre

Sur des secteurs à forte valeur comme l’Île de Ré, où une résidence secondaire peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros, la différence entre un dossier bien documenté (factures de travaux, actes d’acquisition, attestations de succession) et un dossier incomplet peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôt. Il en va de même sur l’Île d’Oléron et le bassin de la Seudre, où le poids des résidences secondaires est également important, à des niveaux de prix parfois plus accessibles.

Avant de fixer un prix de vente, il est utile de partir des prix réellement constatés plutôt que d’une estimation approximative : consultez les prix DVF de Saint-Martin-de-Ré, La Flotte ou Saint-Pierre-d’Oléron pour situer votre bien, puis faites chiffrer précisément l’impôt de plus-value par votre notaire une fois un prix de vente réaliste arrêté.

Ce qu’il faut retenir avant de vendre

• La résidence secondaire ne bénéficie d’aucune exonération de principe, contrairement à la résidence principale.
• L’impôt est calculé et prélevé par le notaire à la signature : aucune démarche déclarative séparée pour le vendeur.
• La durée de détention est le levier le plus puissant : exonération de l’impôt sur le revenu à 22 ans, des prélèvements sociaux à 30 ans.
• Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
• Travaux justifiés, frais d’acquisition et date de succession peuvent réduire sensiblement la base imposable : mieux vaut réunir ces pièces avant la signature du compromis.

Vous envisagez de vendre une résidence secondaire sur l’Île de Ré, à Oléron ou dans le secteur de Marennes ? Demandez une estimation gratuite de votre bien : nous vous aidons à cadrer le prix de vente et à anticiper, avec votre notaire, l’impact réel de la plus-value sur votre projet.