Frais de notaire primo-accédant 2026 en Charente-Maritime : le calcul avec le taux réduit de 4,5 %
En Charente-Maritime, un primo-accédant qui achète sa résidence principale dans l’ancien paie des droits de mutation calculés à 4,5 % au lieu de 5 % de part départementale. Le calcul complet, l’économie réelle sur les prix médians de chaque secteur, et les conditions pour en bénéficier.
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Responsable éditorial : Jean-Claude Fatemian
En bref : depuis le 1er avril 2025, la part départementale des droits de mutation est de 5 % en Charente-Maritime, mais elle reste à 4,5 % pour l’acheteur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et qui achète sa résidence principale, jusqu’au 31 mars 2028. Sur un T2 médian de l’agglomération de La Rochelle (189 000 €), les frais d’acquisition passent de 14 420 € à 13 453 €, soit 967 € d’économie ; sur une maison de quatre pièces médiane (330 000 €), 1 689 €.
Ce que dit la loi de finances pour 2025
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 116) a permis aux départements de relever de 0,5 point le taux de leur part des droits de mutation à titre onéreux, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La Charente-Maritime l’a fait dès le 1er avril 2025 (la Vendée voisine au 1er mai 2025). La même loi exclut de cette hausse les primo-accédants : les personnes physiques qui achètent leur résidence principale et n’en ont pas été propriétaires au cours des deux années précédentes (une condition proche de celle du prêt à taux zéro).
Concrètement, l’acheteur primo-accédant reste au taux départemental de 4,5 %, auquel s’ajoutent la taxe communale de 1,2 % et les frais d’assiette de l’État (2,37 % de la part départementale). Le reste des frais ne change pas : émoluments du notaire au barème réglementé (en vigueur depuis le 1er mars 2026), TVA sur ces émoluments, contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, débours.
Le calcul sur des prix ronds
| Prix du bien ancien | Frais, acheteur déjà propriétaire | Frais, primo-accédant | Économie |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 11 543 € | 10 775 € | 768 € |
| 200 000 € | 15 231 € | 14 207 € | 1 024 € |
| 250 000 € | 18 920 € | 17 641 € | 1 279 € |
| 300 000 € | 22 609 € | 21 073 € | 1 536 € |
| 350 000 € | 26 298 € | 24 506 € | 1 792 € |
Droits de mutation, émoluments TVA comprise et contribution de sécurité immobilière ; hors débours et hors garantie du prêt.
L’économie sur les prix réels de chaque secteur
Prix médians des ventes signées de 2023 à 2025 (DVF), à partir de 10 ventes par type de bien.
| Secteur | Bien | Prix médian | Frais normaux | Frais primo-accédant | Économie |
|---|---|---|---|---|---|
| La Rochelle et son agglomération | T2 (1 249 ventes) | 189 000 € | 14 420 € | 13 453 € | 967 € |
| La Rochelle et son agglomération | Maison 4 pièces (2 081 ventes) | 330 000 € | 24 822 € | 23 133 € | 1 689 € |
| Rochefort et Charente-Océan | T2 (323 ventes) | 105 700 € | 8 275 € | 7 734 € | 541 € |
| Rochefort et Charente-Océan | Maison 4 pièces (1 112 ventes) | 220 000 € | 16 707 € | 15 581 € | 1 126 € |
| Aunis Nord et Marais poitevin | Maison 4 pièces (1 020 ventes) | 209 000 € | 15 896 € | 14 826 € | 1 070 € |
| Plaine d’Aunis et Surgères | Maison 4 pièces (637 ventes) | 195 000 € | 14 862 € | 13 864 € | 998 € |
| Marennes-Oléron et bassin de la Seudre | Maison 4 pièces (754 ventes) | 250 885 € | 18 985 € | 17 701 € | 1 284 € |
| Île d’Oléron | Maison 4 pièces (533 ventes) | 304 200 € | 22 918 € | 21 361 € | 1 557 € |
| Île de Ré | Maison 4 pièces (293 ventes) | 686 000 € | 51 085 € | 47 574 € | 3 511 € |
Le détail commune par commune (prix par surface et par nombre de pièces, fourchettes) est sur nos pages de prix et dans les rapports des prix 2026.
Les conditions, une par une
- Une personne physique : un achat par une SCI n’en bénéficie pas.
- Pas propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années qui précèdent l’achat. Avoir possédé une résidence secondaire ou un bien loué ne compte pas.
- Pour en faire sa résidence principale : l’engagement figure dans l’acte.
- À deux : la condition s’apprécie pour chaque acheteur. Si l’un des deux a été propriétaire de sa résidence principale récemment, demandez au notaire comment le taux s’applique à sa quote-part.
- Dans l’ancien : dans le neuf vendu par un promoteur, les droits sont de toute façon réduits (taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxes), primo-accédant ou non.
Le taux réduit n’est pas appliqué d’office si rien ne le signale : dites-le au notaire dès le compromis, et vérifiez la ligne des droits de mutation sur la provision qu’il vous demande.
Ce que ces frais pèsent dans un premier achat
Les banques demandent le plus souvent que l’apport couvre au moins les frais d’acquisition. Une étude de la Banque centrale d’Irlande sur l’introduction de plafonds de taux d’endettement en 2015 montre que les primo-accédants ont réagi en augmentant leur apport plutôt qu’en baissant le prix payé, avec des effets plus lourds pour les ménages qui ne pouvaient pas épargner davantage (Christina Kinghan, Yvonne McCarthy et Conor O’Toole, « How do macroprudential loan-to-value restrictions impact first time home buyers? A quasi-experimental approach », Journal of Banking & Finance, 2022). En France, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (35 % d’endettement, 25 ans) joue un rôle comparable : quelques centaines d’euros de frais en moins, c’est autant d’apport disponible.
Pour le budget complet d’un premier achat (capacité d’emprunt, PTZ commune par commune, compromis, crédit), notre guide du primo-accédant reprend ce calcul avec un simulateur qui déduit les frais au taux réduit ; les étapes et les aides sont résumées dans le guide gratuit primo-accédant : aides, étapes, erreurs, et l’ensemble des frais dans frais de notaire en Charente-Maritime.