État des risques et pollutions (ERP) : le diagnostic obligatoire sur tout le département, pas seulement sur le littoral
On pense souvent que l’état des risques et pollutions ne concerne que les maisons les pieds dans l’eau, en zone de submersion. En réalité, la Charente-Maritime entière est classée en zone de sismicité 2 ou 3, ce qui rend ce document obligatoire pour vendre ou louer de Surgères à Marennes en passant par la plaine d’Aunis — bien au-delà du seul trait de côte. Ce que contient vraiment ce diagnostic trop souvent bâclé, et ce qu’il révèle sur un bien avant l’offre.
Un document que presque tout vendeur doit fournir — même loin de la mer
L’état des risques et pollutions (ERP), qui a succédé en 2018 à l’ERNMT puis à l’ESRIS, est régi par les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du code de l’environnement. L’obligation de le remettre à l’acquéreur ou au locataire se déclenche dès qu’une seule des conditions suivantes est remplie : le bien est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, dans une commune classée en zone de sismicité 2 à 5, dans une zone à potentiel radon de catégorie 2 ou 3, dans un secteur d’information sur les sols, ou encore dans une zone de bruit exposée au plan d’exposition au bruit d’un aérodrome. Or la totalité des 463 communes de Charente-Maritime relève d’au moins l’une de ces catégories via la sismicité : le département se répartit entre zone 2 (aléa faible) pour l’intérieur et le sud, et zone 3 (aléa modéré) pour la façade littorale et le nord, dont La Rochelle et Rochefort. Autrement dit, une maison à Surgères, dans la plaine d’Aunis ou près de Marennes, sans aucun risque de submersion ni de PPR argile particulier, reste soumise à l’ERP au seul titre du zonage sismique — un point que beaucoup de vendeurs de l’intérieur des terres ignorent, à tort.
Les six rubriques que couvre vraiment le document
L’ERP n’est pas une simple case cochée sur le risque d’inondation. Il synthétise, pour l’adresse précise du bien : les risques naturels (submersion marine, inondation fluviale, mouvement de terrain dont le retrait-gonflement des argiles, et depuis la loi Climat et Résilience de 2021, le recul du trait de côte pour les communes listées par décret) ; le risque sismique et sa zone réglementaire ; le risque minier (cavités souterraines, anciennes carrières) ; le risque technologique (sites Seveso, installations classées à proximité) ; le potentiel radon ; l’appartenance à un secteur d’information sur les sols (SIS), qui signale une pollution avérée ou suspectée du terrain ; et enfin, depuis 2020, l’exposition aux nuisances sonores aériennes, pertinente pour les communes situées sous le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome de La Rochelle — un sujet que nous détaillons dans notre guide sur le bruit et l’immobilier autour de La Rochelle. Le document doit être établi à partir des données publiques de Géorisques, daté de moins de six mois à la signature, et remis dès la première visite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 — voir notre guide sur la durée de validité des diagnostics pour resituer l’ERP dans l’ensemble du dossier technique.
Le radon, le risque le plus méconnu — et pas le même partout dans le département
Le radon est un gaz radioactif naturel, issu de la désintégration de l’uranium contenu dans certaines roches, qui peut s’accumuler dans les espaces mal ventilés (caves, vides sanitaires, rez-de-chaussée). Son enjeu n’a rien d’anecdotique sur le plan sanitaire : une analyse collective portant sur treize études cas-témoins européennes, menée par Sarah Darby et une trentaine de coauteurs, « Radon in Homes and Risk of Lung Cancer: Collaborative Analysis of Individual Data from 13 European Case-Control Studies » (BMJ, 2005), portant sur plus de 7 000 cas de cancer du poumon, établit une hausse du risque d’environ 16 % pour chaque augmentation de 100 Bq/m³ de concentration en radon dans l’habitation, sans seuil identifié en dessous duquel le risque disparaît. En Charente-Maritime, l’arrêté du 27 juin 2018 classe l’essentiel du département en zone 1, à potentiel faible — à l’exception notable de Rochefort, Le Gua, Jonzac et Saujon, classées en zone 2, où des facteurs géologiques locaux facilitent le transfert du radon vers les bâtiments. Le classement en zone 2 ou 3 ne rend pas la mesure du radon obligatoire pour vendre, mais il justifie qu’un acheteur, notamment sur un bien avec sous-sol ou vide sanitaire peu ventilé dans ces communes, envisage un dépistage — peu coûteux — plutôt que de s’en remettre à la seule mention réglementaire du document.
Sismicité : pourquoi le sujet dépasse largement le trait de côte
La perception du risque sismique en Charente-Maritime reste diffuse, tant les séismes ressentis y sont rares. La recherche montre pourtant que cette perception évolue vite, et pas toujours de façon rationnelle. Dans « Earthquake Risk and Housing Prices in Japan: Evidence Before and After Massive Earthquakes » (Regional Science and Urban Economics, 2009), les économistes Michio Naoi, Miki Seko et Kazuto Sumita montrent, à partir de données de panel japonaises, que la décote appliquée aux logements situés en zone sismique s’accentue nettement juste après la survenue d’un séisme majeur ailleurs dans le pays — signe que les ménages sous-estiment durablement le risque tant qu’aucun événement récent ne vient le leur rappeler. En Charente-Maritime, où La Rochelle et Rochefort relèvent de la zone 3 (aléa modéré) et le reste du département de la zone 2 (aléa faible), ce phénomène explique en partie pourquoi la mention réglementaire du zonage sismique dans l’ERP surprend souvent les vendeurs de l’intérieur des terres, davantage préoccupés par le retrait-gonflement des argiles — détaillé dans notre guide sur les fissures et la sécheresse — que par un risque sismique qu’ils jugent, à tort, purement théorique.
Sols pollués : le réflexe à avoir sur d’anciens sites industriels ou portuaires
Le secteur d’information sur les sols (SIS) recense les terrains dont la pollution est avérée ou fortement suspectée, en raison d’une activité industrielle, artisanale ou de stockage passée. Autour de La Rochelle et de Rochefort, d’anciens sites liés à l’activité portuaire, militaire ou industrielle — de La Pallice aux abords de l’ancien arsenal de Rochefort — peuvent relever de ce zonage, sans que cela saute aux yeux depuis la rue. Un bien situé en SIS n’est pas interdit à la vente, mais l’acheteur d’un terrain concerné, notamment pour un projet de construction avec jardin potager ou d’extension avec terrassement, a intérêt à demander les études de sol disponibles avant de s’engager, plutôt qu’après la découverte fortuite d’une pollution en cours de travaux.
Ce que risque un vendeur qui néglige l’ERP
L’absence d’ERP, un document expiré ou des informations erronées exposent le vendeur à un risque juridique réel : l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander la résolution de la vente ou une diminution du prix, sur le fondement de l’article L.125-5 du code de l’environnement — un mécanisme qui se rapproche de celui applicable en matière de vice caché, bien que juridiquement distinct. Le document doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l’acte authentique, et redevenir à jour si sa durée de six mois expire entre les deux étapes — un oubli fréquent sur les ventes qui traînent en longueur, notamment lorsqu’un prêt relais ou une clause suspensive de prêt allonge le délai entre le compromis et la signature définitive.
La checklist ERP avant de vendre ou d’acheter
- Vendeur : générer l’ERP sur Géorisques à partir de l’adresse exacte du bien, même loin du littoral — la sismicité seule rend le document obligatoire partout en Charente-Maritime.
- Vendeur : le remettre dès la première visite, pas seulement au compromis, et vérifier sa validité (six mois) jusqu’à la signature définitive.
- Acheteur à Rochefort, au Gua, à Jonzac ou à Saujon : envisager un dépistage radon sur un bien avec sous-sol ou vide sanitaire peu ventilé, ces communes étant classées en zone 2.
- Acheteur d’un terrain proche d’un ancien site industriel ou portuaire : demander si la parcelle est répertoriée en secteur d’information sur les sols (SIS) avant tout projet de terrassement.
- Les deux parties : croiser l’ERP avec les diagnostics techniques (DPE, termites, argile) pour une lecture complète du bien, plutôt que de le traiter comme une simple formalité administrative.
Vous vendez ou vous recherchez un bien autour de La Rochelle, Rochefort ou sur le littoral charentais ? Une estimation gratuite intègre ces zonages réglementaires dans la lecture du bien, et notre page vendre détaille l’ensemble du dossier de diagnostics à préparer avant la mise en marché.