Le recul du trait de côte empêche-t-il de vendre un bien ?

Non. Il crée une obligation d’information (zone d’exposition à préciser à l’acheteur ou au locataire) et, pour les projets de construction en zone exposée, de nouvelles contraintes d’urbanisme et une consignation financière. La vente d’un bien existant reste possible.

Toutes les communes de l’Île de Ré et d’Oléron sont-elles concernées ?

Non, seule une liste de communes fixée et régulièrement révisée par décret est concernée, et à l’intérieur de ces communes, seule une bande littorale précisément cartographiée l’est réellement. Il faut vérifier commune par commune, et bien par bien, auprès de la mairie ou de l’intercommunalité.

Quelle différence entre la zone 1 et la zone 2 ?

La zone 1 correspond à un recul probable sous 30 ans et limite fortement les nouvelles constructions. La zone 2 correspond à un horizon de 30 à 100 ans : la constructibilité y est en général préservée à court terme, avec une obligation de démolition et de renaturation lorsque le recul menacera la sécurité des personnes sous 3 ans.

Qu’est-ce que le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC) ?

C’est un nouveau type de bail, d’une durée de 12 à 99 ans, qui permet d’occuper ou d’exploiter un bien en zone exposée avec un engagement de démolition et de renaturation du terrain à l’échéance. Il reste peu utilisé à ce jour hors opérations portées par des collectivités.

Guide

Recul du trait de côte : ce que ça change pour vendre ou acheter sur l’Île de Ré et Oléron en 2026

Une carte d’exposition, une obligation d’information spécifique, un nouveau bail et, depuis avril 2026, une consignation financière : le recul du trait de côte transforme progressivement l’achat et la vente sur le littoral charentais. Ce qu’il faut savoir avant de signer.

Un cadre juridique encore jeune, mais qui s’accélère

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé un régime juridique propre à l’érosion côtière, précisé par une ordonnance du 6 avril 2022 puis par plusieurs décrets d’application. L’idée de départ : le risque de submersion ou d’inondation, déjà couvert par l’état des risques classique, ne suffit pas à décrire ce que vit une commune dont le littoral recule année après année. Un régime dédié a donc été bâti autour d’une liste de communes concernées, régulièrement mise à jour — la dernière révision date du décret n° 2026-95 du 13 février 2026 — et d’une cartographie locale précise à l’intérieur de ces communes.

Sur la façade atlantique, la Charente-Maritime figure parmi les départements les plus exposés : certains secteurs de l’Île d’Oléron reculent de plusieurs mètres par an, et les intercommunalités de Royan-Atlantique, de l’Île d’Oléron et de Rochefort Océan comptent chacune plus de 60 % de leur linéaire côtier concerné par un recul avéré ou prévisible.

Quelles communes de notre secteur sont concernées

La liste fixée par décret comprend, sur notre périmètre, plusieurs communes de l’Île d’Oléron — Saint-Pierre-d’Oléron, Saint-Georges-d’Oléron et Saint-Trojan-les-Bains —, ainsi que des communes du bassin de Marennes comme Moëze et Saint-Froult, et Port-des-Barques dans le secteur de Rochefort Océan. Les communes de l’Île de Ré se sont, pour leur part, engagées dans une démarche volontaire de cartographie prospective de leur trait de côte, sans être toutes formellement inscrites sur la liste nationale à ce jour.

Cette liste évolue à chaque révision : une commune peut y entrer ou de nouveaux secteurs peuvent y être ajoutés au fil des études hydrosédimentaires. Pour un bien précis, la seule certitude vient de la mairie ou de l’intercommunalité, qui détient la cartographie locale d’exposition — l’appartenance d’une commune à la liste ne signifie pas que l’ensemble de son territoire est concerné, loin s’en faut : seule une bande littorale, souvent étroite, est cartographiée.

Deux zones, deux logiques très différentes

Dans les communes listées, la carte locale d’exposition distingue deux zones, dont les conséquences pratiques diffèrent fortement.

Zone 1 : recul probable sous 30 ans

Dans cette zone, les nouvelles constructions sont fortement encadrées : seuls certains usages temporaires, réversibles ou déjà existants restent autorisés, à l’exclusion, en général, des constructions neuves pérennes. Pour un propriétaire déjà installé, cela ne remet pas en cause le bien existant, mais cela limite fortement le potentiel d’extension, de surélévation ou de reconstruction en cas de sinistre.

Zone 2 : recul entre 30 et 100 ans

Le régime y est plus souple à court terme, mais prévoit une obligation de démolition et de renaturation du terrain lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée au-delà d’un horizon de trois ans. C’est un régime à horizon lointain pour la grande majorité des biens actuellement classés en zone 2, mais qui pèse déjà sur la manière dont acheteurs, banques et assureurs valorisent ces biens.

Une obligation d’information distincte du diagnostic classique

Pour un bien situé dans le périmètre cartographié d’une commune listée, le vendeur (ou le bailleur) doit informer l’acquéreur ou le locataire de cette exposition, en précisant la zone concernée. Cette information s’ajoute au dossier de diagnostics techniques que nous détaillons dans notre guide sur les diagnostics obligatoires en Charente-Maritime — elle ne le remplace pas, car l’état des risques naturels classique (inondation, submersion, sismique) reste par ailleurs exigé partout où il s’applique. L’annonce elle-même doit mentionner l’exposition dès la première diffusion, et non seulement au moment du compromis : un point de vigilance pour tout propriétaire qui prépare la vente d’un bien proche du littoral entre Marennes et l’Île d’Oléron.

Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC)

L’ordonnance de 2022 a créé un outil inédit : le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière. Conclu pour une durée de 12 à 99 ans fixée selon les connaissances disponibles sur le rythme du recul, il permet à son titulaire d’occuper, de louer ou d’exploiter un bien situé en zone exposée, avec un engagement de renaturation du terrain à l’échéance — démolition comprise, y compris des constructions réalisées par le preneur pendant le bail. Ce mécanisme, encore rare en pratique, vise surtout les collectivités et les opérateurs d’aménagement ; il commence néanmoins à être évoqué par certains notaires du littoral charentais comme alternative à la vente classique pour des biens en zone 1 proche de l’échéance.

La consignation financière, nouvelle contrainte depuis avril 2026

Le décret n° 2026-275 du 16 avril 2026 a ajouté une pièce au dispositif : pour certains projets de construction ou d’extension autorisés en zone exposée, le porteur de projet doit désormais consigner une somme destinée à couvrir le coût futur de la démolition et de la remise en état du terrain, plutôt que de laisser cette charge à la collectivité le moment venu. Cette obligation concerne avant tout les autorisations d’urbanisme délivrées en zone à risque ; elle ne s’applique pas rétroactivement aux constructions déjà existantes, mais elle change la donne pour tout projet d’agrandissement ou de nouvelle construction envisagé sur un terrain situé en zone 1 ou 2.

Ce que cela change concrètement pour vendre

Un bien situé en zone exposée reste vendable : le dispositif organise une obligation d’information et, à terme, une gestion de la fin de vie du bien, pas une interdiction de transaction. En revanche, un dossier bien préparé — cartographie de la commune, zone précise, historique du recul mesuré localement — évite les mauvaises surprises en cours de négociation et permet de fixer un prix réaliste plutôt que de le voir chuter au moment où l’acheteur découvre l’information en fin de parcours. Comme pour le DPE, mieux vaut anticiper la question plutôt que la subir.

Ce que cela change pour un acheteur ou un investisseur

Pour un acheteur, la question centrale n’est pas seulement « le bien est-il exposé aujourd’hui », mais « quel horizon » et « quelles conséquences sur le potentiel du bien ». Un bien en zone 1 avec un projet d’extension voit ce projet fortement contraint ; un bien en zone 2 conserve généralement sa constructibilité à court et moyen terme, mais avec une clause de fin de vie à très long terme qui pèse sur la valorisation patrimoniale, en particulier pour un investissement locatif saisonnier comme ceux évoqués dans notre guide sur la location saisonnière et la loi Le Meur. Pour une résidence secondaire de famille sur Oléron ou dans le bassin de la Seudre, appelée à être transmise ou revendue un jour, le sujet mérite d’être documenté dès l’achat plutôt que découvert des décennies plus tard, sur le même principe que la plus-value à la revente que nous détaillons par ailleurs.

Comment savoir si votre bien est concerné

Trois réflexes simples avant de vendre, d’acheter ou d’investir sur le littoral :

Vérifier auprès de la mairie ou de l’intercommunalité si la commune figure sur la liste nationale et, si oui, demander la cartographie locale précise (zone 1, zone 2, ou hors périmètre).
Ne pas se fier à la seule proximité visuelle de la mer : le recul du trait de côte dépend de la nature du sol et de l’exposition, pas uniquement de la distance au rivage.
Comparer, pour un bien concerné, son prix aux ventes réelles constatées sur des biens équivalents non exposés du même secteur — nos pages de prix DVF pour Le Château-d’Oléron, Saint-Pierre-d’Oléron ou le bassin de la Seudre donnent une base fiable pour situer un bien avant d’ajuster selon son exposition.

Vous vendez ou souhaitez acheter un bien sur une commune concernée par le recul du trait de côte ? Demandez une estimation gratuite : nous vous aidons à situer votre projet par rapport au marché réel et à la cartographie locale d’exposition.