Diagnostics obligatoires pour vendre en Charente-Maritime : termites, assainissement, DPE

Avant de signer un compromis à La Rochelle, à Rochefort, sur l’Île de Ré ou dans un village de la plaine d’Aunis, un dossier de diagnostics incomplet retarde presque toujours la vente. Le point sur ce qui est réellement obligatoire, avec deux sujets très locaux : les termites et l’assainissement non collectif.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) : une obligation, pas une option

Depuis 2011, un dossier de diagnostics techniques doit être annexé dès la promesse de vente ou le compromis, et non seulement à l’acte final chez le notaire. Un DDT incomplet ou manquant est une cause fréquente de retard, voire d’annulation, dans une vente à La Rochelle, Rochefort ou sur les îles. Selon l’âge, la localisation et le raccordement du bien, le nombre de diagnostics à réunir varie sensiblement — mieux vaut les faire réaliser avant de mettre le bien en ligne plutôt que dans l’urgence, une fois un acquéreur trouvé.

Les diagnostics qui concernent la quasi-totalité des ventes

Le DPE, toujours obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique est exigé pour toute vente, quel que soit l’âge du bien, et reste valable dix ans. Son résultat pèse de plus en plus sur le prix, en particulier pour les classes F et G — un sujet que nous détaillons dans notre guide sur le DPE et l’interdiction de location.

Électricité et gaz, si l’installation a plus de quinze ans

Fréquent dans le bâti ancien du centre de La Rochelle, de Rochefort ou des villages de l’Aunis : au-delà de quinze ans, un diagnostic électricité et, le cas échéant, gaz est obligatoire. Il ne bloque pas la vente en cas d’anomalie, mais informe l’acheteur, qui l’intégrera dans sa négociation.

Amiante et plomb, selon la date de construction

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout permis de construire antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997 : cela couvre une large part du bâti ancien de notre secteur, des maisons de pierre du Vieux La Rochelle aux longères charentaises. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne, lui, les constructions antérieures au 1ᵉʳ janvier 1949 ; il est illimité en cas d’absence de plomb, mais doit être renouvelé au bout d’un an en cas de présence.

L’état des risques (ERP)

Obligatoire dans les zones concernées par un risque inondation, submersion, sismique, radon ou technologique, l’ERP est valable six mois. Sur le littoral — Île de Ré, Île d’Oléron, bassin de la Seudre — le risque de submersion marine y figure quasi systématiquement, ce qui pèse aussi sur les conditions d’assurance du futur propriétaire.

Les termites : un diagnostic obligatoire sur tout le département

Contrairement à une idée reçue, le risque termites en Charente-Maritime ne se limite pas à quelques communes ciblées : un arrêté préfectoral classe l’intégralité du département — îles comprises — en zone contaminée ou susceptible de l’être à court terme. Concrètement, l’état relatif à la présence de termites fait partie du DDT pour toute vente d’un bien bâti dans le secteur, de La Rochelle à Rochefort en passant par Surgères, Marennes ou Oléron. Ce diagnostic n’est valable que six mois : s’il est trop ancien au moment de la signature, il doit être refait, ce qui peut retarder un dossier déjà bien avancé si personne n’y a pensé assez tôt.

Le climat atlantique — douceur, humidité, sols propices — explique cette exposition durable, particulièrement sur le bâti ancien en bois (charpentes, planchers) des maisons de village de l’arrière-pays comme Surgères ou du secteur de Marennes.

L’assainissement non collectif : le sujet clé des villages non raccordés

Une part importante des maisons de la plaine d’Aunis, du secteur de Marennes-Seudre ou des villages de l’intérieur de l’Île d’Oléron ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout : la vente y impose alors un diagnostic d’assainissement non collectif (ANC), réalisé par le service public compétent (SPANC) et valable trois ans.

Une installation non conforme n’empêche pas la vente

Beaucoup de vendeurs craignent, à tort, qu’un assainissement non conforme bloque la transaction. Ce n’est pas le cas : la loi impose une obligation d’information, pas de mise en conformité préalable. En revanche, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour réaliser les travaux de mise en conformité — une obligation qui ne peut pas être écartée par une clause du compromis, et qui doit donc être clairement anticipée dans la négociation du prix. Depuis 2022, le notaire transmet d’ailleurs au SPANC les informations sur le bien vendu et sur l’acheteur, qui reste suivi après la vente.

Ce que cela change pour le prix

Une réhabilitation complète d’un assainissement non collectif coûte en général entre 5 000 et 15 000 €, davantage sur un terrain difficile — un montant qui se négocie souvent en déduction du prix de vente plutôt qu’en travaux réalisés par le vendeur avant la signature. Mieux vaut connaître ce montant avant d’afficher un prix, plutôt que de le découvrir lors d’une contre-proposition.

Le cas de la copropriété : le mesurage Carrez

Pour un appartement en copropriété — fréquent dans le centre de La Rochelle ou de Rochefort — la surface loi Carrez doit figurer dans l’acte. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l’acheteur lui ouvre droit à une diminution du prix proportionnelle, dans le délai d’un an suivant la vente.

Anticiper plutôt que subir

Sur un marché où les biens bien positionnés se vendent vite — un secteur tendu comme La Rochelle ou l’Île de Ré ne pardonne pas un dossier incomplet qui fait fuir un acquéreur pressé —, faire réaliser l’ensemble des diagnostics avant la mise en vente présente trois avantages : un prix affiché en connaissance de cause, des visites sans mauvaise surprise, et un compromis qui peut être signé sans attendre un diagnostic manquant. Pour un bien ancien au Château-d’Oléron comme pour une maison récente à Rochefort, la liste exacte des diagnostics dépend de la date de construction, du raccordement à l’assainissement collectif et de la localisation en zone à risque : un diagnostiqueur certifié établit ce périmètre précisément, bien souvent en une seule visite.

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