Qui peut contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?

Seuls les copropriétaires « opposants » (ayant voté contre la résolution) ou « défaillants » (absents et non représentés lors du vote) peuvent agir en contestation, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Un copropriétaire ayant voté pour, ou présent et abstentionniste, ne peut en principe pas contester la décision par la suite.

Quelle majorité faut-il pour voter un ravalement de façade en copropriété ?

Un ravalement d’entretien courant relève en général de la majorité simple de l’article 24. S’il s’accompagne de travaux d’amélioration (isolation thermique par l’extérieur par exemple), il bascule le plus souvent sous la majorité absolue de l’article 25, sauf lorsqu’il s’agit de travaux d’accessibilité désormais rattachés à l’article 24 depuis la loi du 19 novembre 2024.

Peut-on participer à une assemblée générale de copropriété à distance ?

Oui, par visioconférence si le règlement intérieur ou une décision antérieure de l’assemblée l’autorise, conformément au décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ou par vote par correspondance au moyen du formulaire type joint à la convocation. C’est une option utile pour les propriétaires de résidences secondaires de l’Île de Ré ou d’Oléron.

Que risque-t-on à acheter un appartement sans lire les procès-verbaux des dernières AG ?

Le risque principal est financier : des travaux déjà votés mais pas encore appelés deviennent la charge du nouveau propriétaire au moment de l’appel de fonds, même s’ils ont été décidés avant l’achat. Demander les trois derniers procès-verbaux, en plus de l’état daté, permet d’anticiper ces dépenses avant de signer.

Guide

Assemblée générale de copropriété à La Rochelle et Rochefort : majorités, quorum et contestation

Article 24, article 25, article 26 : ces numéros reviennent dans chaque convocation d’assemblée générale sans que leur sens soit toujours clair pour un copropriétaire. Comprendre ces règles de majorité, c’est aussi savoir lire un procès-verbal avant d’acheter un appartement dans un immeuble ancien du centre de La Rochelle ou de Rochefort — et savoir dans quel délai agir si un vote vous semble irrégulier.

Pourquoi l’assemblée générale mérite l’attention d’un acheteur, pas seulement d’un copropriétaire

Dans le bâti ancien du centre-ville de La Rochelle comme dans les faubourgs de Rochefort, une large part du parc d’appartements est organisée en copropriété : immeubles de pierre divisés en lots, petites résidences des années 1970-1980, ou programmes plus récents. Dans tous ces cas, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires est l’instance qui décide de tout ce qui dépasse la gestion quotidienne du syndic — d’un ravalement de façade à un changement de mode de chauffage, en passant par le montant des charges. Pour un acheteur, les procès-verbaux des dernières AG en disent souvent plus long sur l’état réel d’un immeuble que la visite elle-même : travaux votés mais non encore appelés, désaccords récurrents entre copropriétaires, syndic contesté. Les ignorer, c’est acheter un lot sans connaître les engagements financiers qui pèsent déjà sur la copropriété.

Comment se déroule une assemblée générale

L’AG est convoquée au moins une fois par an par le syndic, qui adresse à chaque copropriétaire l’ordre du jour et les documents nécessaires au vote (devis de travaux, budget prévisionnel). Chaque lot dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes, exprimée en millièmes : un grand appartement pèse plus lourd dans le vote qu’un studio ou une cave. Un copropriétaire absent peut se faire représenter par un mandataire, ou voter par correspondance ; depuis le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, il peut aussi participer par visioconférence si le règlement l’autorise — une facilité utile pour les propriétaires de résidences secondaires de l’Île de Ré ou d’Oléron.

Les trois majorités qui structurent chaque vote

La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, organise les votes selon trois niveaux de majorité, choisis en fonction de la gravité de la décision :

Majorité de l’article 24 — la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la règle de droit commun pour les décisions de gestion courante : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble.
Majorité de l’article 25 — la majorité absolue de tous les copropriétaires composant le syndicat, y compris les absents non représentés. Elle s’applique à des décisions plus engageantes : désignation ou révocation du syndic, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, ou travaux d’amélioration comme l’installation de bornes de recharge mutualisées. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24 — un mécanisme « passerelle » qui évite de reconvoquer une AG pour un projet presque adopté.
Majorité de l’article 26 — une double majorité, celle des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Réservée aux décisions les plus lourdes : modification du règlement de copropriété relative à la jouissance des parties privatives, ou vente de parties communes.

Ce que change la réforme de novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié plusieurs règles de fonctionnement des assemblées générales, dans un objectif affiché de simplification : elle facilite notamment le vote des travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (rampes, ascenseurs dans les immeubles de plus de trois étages), désormais rattachés à la majorité simple de l’article 24 plutôt qu’à celle, plus exigeante, de l’article 25. Ces règles continuent d’évoluer : un projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat en juillet 2026, propose à son tour d’abaisser la majorité requise pour les travaux de rénovation énergétique d’ampleur. Mieux vaut vérifier auprès de votre syndic ou d’un notaire la règle exactement applicable à votre assemblée plutôt que de se fier à un texte qui pourrait avoir changé depuis la rédaction de ce guide.

Contester une décision : un délai de deux mois, sans exception large

Une fois le procès-verbal notifié par lettre recommandée, l’article 42 de la loi de 1965 ouvre un délai de deux mois pour agir en contestation — un délai de forclusion, et non de simple prescription, qui ne se suspend ni ne se reporte pour convenance personnelle. Passé ce délai, la décision devient définitive, même entachée d’une irrégularité de forme ou de fond. Seuls peuvent agir les copropriétaires « opposants » (ayant voté contre) ou « défaillants » (absents et non représentés au moment du vote) : celui qui a voté pour, ou qui s’est abstenu en étant présent, ne peut en principe pas revenir sur la décision. Le délai court dès le lendemain de la première présentation du recommandé — un point de vigilance pour un propriétaire absent de La Rochelle une partie de l’année, qui doit s’assurer que son courrier lui parvient rapidement, y compris l’été.

Ce que cela implique concrètement pour un achat

Avant de signer une offre, demandez systématiquement les procès-verbaux des trois dernières AG, en plus de l’état daté désormais obligatoire. Ces documents révèlent si des travaux ont été votés mais pas encore appelés — une dette latente qui vous reviendra en tant que nouveau propriétaire —, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, ou si un ravalement de façade obligatoire a été repoussé faute de majorité. Un immeuble où les votes s’enchaînent sans opposition, avec un syndic stable, inspire plus confiance qu’une copropriété où chaque AG se termine en contestation — un risque que le prix affiché dans une annonce ne montre jamais, à comparer aux prix DVF de La Rochelle et de Rochefort.

Ce que montre la recherche sur la gouvernance des copropriétés

La difficulté à faire voter des travaux en assemblée n’est pas une simple lenteur administrative française : elle relève d’un problème économique documenté à l’échelle internationale, celui de l’action collective dans un immeuble à propriétaires multiples. Dans une étude publiée en 2015 dans la revue Habitat International, le chercheur W. Gao, « Collective actions for the management of multi-owned residential building: A case of Hong Kong », montre à partir d’une enquête menée dans 72 immeubles que la gestion d’un bâtiment en copropriété présente les caractéristiques d’un bien public : chaque copropriétaire a rationnellement intérêt à laisser les autres porter l’effort de décision, ce qui freine la prise de décisions collectives même lorsqu’elles bénéficient à tous. Les règles de majorité et le formalisme des articles 24 à 26 ne sont donc pas de la bureaucratie superflue, mais un dispositif destiné à surmonter ce blocage structurel.

Un second travail éclaire un aspect lié au prix : dans une étude publiée en 2022 dans le Journal of European Real Estate Research, les chercheurs Peter Karpestam et Peter Palm, « Does size matter? Is there an optimal size for tenant-owner associations? », montrent, à partir de transactions suédoises, une relation négative entre la taille d’une copropriété et le prix de vente des lots au-delà d’un certain seuil : les professionnels interrogés situent la taille optimale entre 40 et 150 lots, en deçà de laquelle les économies d’échelle sur les charges sont limitées, et au-delà de laquelle le sentiment de responsabilité collective se dilue. Un paramètre à garder en tête face à une grande résidence récente de l’agglomération rochelaise comme face à un petit immeuble du centre historique.

Que faire concrètement

Avant d’acheter, demandez les procès-verbaux des trois dernières AG et vérifiez les travaux votés mais non encore réalisés ou appelés.
En tant que copropriétaire, lisez l’ordre du jour et les devis joints avant l’AG plutôt que de découvrir les résolutions en séance : un vote se prépare.
Si vous ne pouvez pas assister à une AG, donnez un pouvoir à une personne de confiance ou utilisez le vote par correspondance plutôt que de vous abstenir par défaut.
Si une décision vous semble irrégulière, consultez un professionnel du droit sans tarder : le délai de contestation de deux mois court dès la notification du procès-verbal et ne se proroge pas pour convenance personnelle.
Vérifiez régulièrement l’actualité réglementaire de la copropriété, en mouvement depuis la loi du 19 novembre 2024 et les débats parlementaires en cours en 2026.

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