LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 € qui fait basculer la fiscalité de votre location meublée à La Rochelle
Studio loué aux étudiants des Minimes, meublé de tourisme à l’Île de Ré, chambre louée à un actif de passage à Rochefort : passé un certain niveau de recettes, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bascule automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP), sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire. Voici comment ce seuil se calcule, et ce qu’il change vraiment.
Un statut par défaut, pas un choix administratif
Toute personne qui loue un logement meublé relève par défaut du régime LMNP, quel que soit le montant des loyers perçus. Le basculement en LMP n’est ni une option que l’on coche ni une démarche volontaire : c’est une conséquence automatique de l’article 155 IV du code général des impôts, qui s’applique dès lors que deux conditions sont réunies la même année : des recettes locatives meublées annuelles supérieures à 23 000 €, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles ou non commerciaux, rémunérations de gérance). Contrairement à une idée répandue, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus une condition du statut LMP depuis que le Conseil constitutionnel l’a écartée fin 2017 : seules les deux conditions de recettes comptent aujourd’hui pour déterminer si l’on est LMNP ou LMP.
Les recettes qui comptent, et celles qui n’y entrent pas
Le seuil de 23 000 € s’apprécie toutes taxes comprises, au niveau du foyer fiscal dans son ensemble : si un couple possède un studio loué aux Minimes au nom de l’un et un meublé de tourisme à l’Île de Ré au nom de l’autre, les deux recettes s’additionnent pour apprécier le franchissement du seuil. Pour la comparaison avec les autres revenus d’activité, un point surprend souvent les propriétaires retraités : les pensions de retraite ne figurent pas dans la liste des revenus comparés par l’article 155 IV. Un retraité de l’agglomération rochelaise percevant 30 000 € de pension et 25 000 € de loyers meublés bascule donc mécaniquement en LMP, ses pensions étant ignorées du calcul — une situation qui prend au dépourvu ceux qui pensaient leur retraite « protectrice » du statut professionnel.
Ce que change concrètement le passage en LMP
La bascule n’est pas qu’une étiquette : elle modifie plusieurs mécanismes en profondeur. En LMNP, un déficit ne s’impute que sur des revenus de même nature (les futurs loyers meublés) pendant dix ans ; en LMP, il s’impute sans limitation de montant sur le revenu global du foyer, ce qui peut réduire nettement l’impôt les années de gros travaux. En contrepartie, le loueur professionnel cotise à la sécurité sociale des indépendants sur ses bénéfices, là où le loueur non professionnel ne supporte que les prélèvements sociaux sur ses revenus. Autre différence majeure, à la revente : un LMP en activité depuis plus de cinq ans peut bénéficier, sous conditions de recettes, du régime des plus-values professionnelles et d’une exonération totale ou partielle — un mécanisme distinct de celui des amortissements réintégrés au calcul de la plus-value privée en LMNP, que nous détaillons dans notre guide sur la vente d’un meublé LMNP à l’Île de Ré et à Oléron. Enfin, côté patrimoine, les biens loués en LMP peuvent être qualifiés de biens professionnels et sortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière si l’activité constitue l’activité principale du foyer — un point à croiser avec notre guide sur l’IFI et la résidence secondaire, puisqu’un meublé resté en LMNP reste, lui, un actif privé pleinement taxable.
Ce que montre la recherche sur les seuils fiscaux
Un seuil aussi net que celui des 23 000 € n’est pas neutre sur le comportement des contribuables. L’économiste Emmanuel Saez, dans son étude désormais classique « Do Taxpayers Bunch at Kink Points? » (American Economic Journal: Economic Policy, 2010), montre que les contribuables ajustent volontairement leurs revenus pour rester juste en dessous des seuils qui déclenchent un changement de régime fiscal, créant une concentration statistique visible juste avant le seuil. Le mécanisme LMP/LMNP en est une illustration concrète sur le littoral charentais : certains propriétaires de meublés touristiques limitent volontairement leurs réservations de fin d’année pour ne pas franchir les 23 000 € et conserver le régime non professionnel, quitte à laisser des semaines vacantes en pleine saison plutôt que de basculer vers des obligations sociales et déclaratives plus lourdes.
Une nouveauté 2026 pour les propriétaires non-résidents
La loi de finances pour 2026 a modifié le calcul pour les contribuables domiciliés fiscalement hors de France : leurs revenus d’activité perçus à l’étranger sont désormais intégrés dans la comparaison prévue par l’article 155 IV, à condition d’être effectivement soumis là-bas à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu français. Un propriétaire expatrié possédant un meublé à La Rochelle ou sur l’Île de Ré peut ainsi rester LMNP même avec des loyers meublés élevés, dès lors que ses revenus professionnels étrangers restent supérieurs — une précision utile pour les acheteurs non-résidents évoqués dans notre guide sur l’achat immobilier depuis l’étranger.
Anticiper plutôt que subir la bascule
Le franchissement du seuil se constate a posteriori, à la clôture de l’exercice fiscal : il n’y a ni avertissement préalable ni possibilité de choisir de rester en LMNP une fois les deux conditions réunies. Pour un propriétaire d’un meublé étudiant proche des facultés rochelaises ou d’un meublé de tourisme classé sur le littoral, la meilleure stratégie consiste à suivre ses recettes cumulées en cours d’année plutôt qu’à les découvrir au moment de la déclaration — un exercice à mener en parallèle du choix entre micro-BIC et régime réel, qui reste possible dans les deux statuts. Notre guide sur l’investissement locatif étudiant à La Rochelle et celui sur le classement en meublé de tourisme détaillent les rendements et contraintes propres à chaque profil de location meublée sur le secteur.
Vous détenez ou envisagez d’acquérir un meublé autour de La Rochelle et vous vous interrogez sur l’impact d’un passage en LMP ? Nos pages investir et estimation gratuite permettent de resituer ce choix fiscal dans une stratégie locative d’ensemble.