Indemnité d’occupation en indivision : qui la doit et comment la calculer, avec les loyers réels de la côte charentaise
Un héritier ou un ex-conjoint habite seul la maison commune : il doit en principe une indemnité à l’indivision. La règle, le calcul usuel sur la valeur locative, et des exemples chiffrés avec les loyers de marché 2025 de 14 communes de La Rochelle à l’île d’Oléron.
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Responsable éditorial : Jean-Claude Fatemian
En bref : l’indivisaire qui use seul d’un bien indivis doit une indemnité à l’indivision, sauf convention contraire (code civil, art. 815-9). Elle se calcule le plus souvent sur la valeur locative du bien, diminuée d’un abattement de précarité dont le taux varie selon les juges, et peut être réclamée sur les cinq dernières années (art. 815-10). Pour une maison médiane de La Rochelle (90 m²), le loyer de marché 2025 est d’environ 1 310 € par mois ; avec un abattement de 20 %, l’indemnité serait de 1 050 € par mois, dont la moitié revient à l’autre indivisaire s’ils sont à 50/50.
La règle
Quand plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’une maison (héritiers, couple séparé, concubins), chacune a le droit d’en user, à condition de ne pas empêcher les autres d’en faire autant. Si l’une l’occupe seule et prive les autres de cet usage, elle doit une indemnité d’occupation. Trois points sont souvent mal compris :
- Elle est due à l’indivision, pas directement aux autres : elle est inscrite au compte de l’indivision et réglée au partage ou à la vente. L’occupant en « récupère » donc sa propre part.
- Pas besoin d’habiter : garder les clés et empêcher les autres d’accéder au bien suffit, selon la jurisprudence, à caractériser une jouissance privative.
- Cinq ans au plus : au-delà, les sommes ne peuvent plus être réclamées (art. 815-10). Un courrier qui en fait la demande est utile pour dater les choses.
Entre époux, pendant la procédure de divorce, le juge peut accorder la jouissance du logement à titre gratuit, au titre du devoir de secours ; elle devient en principe onéreuse à partir de la date qu’il fixe. Une convention écrite entre indivisaires peut aussi prévoir une occupation gratuite ou un montant différent.
Le calcul usuel
- La valeur locative : ce que le bien rapporterait loué vide. On la tire des loyers de marché de la commune, ou d’un avis de valeur locative d’un professionnel.
- Un abattement de précarité : l’occupant n’a pas la sécurité d’un locataire (il peut devoir partir à la vente ou au partage). Les juges appliquent souvent un abattement, dont le taux varie selon les dossiers ; il n’existe pas de taux légal.
- La répartition : l’indemnité totale bénéficie à chaque indivisaire à proportion de ses droits.
Exemples sur les loyers de marché 2025
Maison au prix médian de la commune (ventes DVF 2023-2025, à partir de 10 ventes), surface médiane, loyer de marché d’une maison de la commune (carte des loyers 2025 de l’ANIL et du ministère du Logement, charges comprises), arrondi. Abattement de 20 % retenu comme hypothèse.
| Commune | Maison médiane | Loyer de marché | Indemnité, abattement de 20 % | Part de l’autre indivisaire à 50 % |
|---|---|---|---|---|
| La Rochelle | 380 000 €, 90 m² | 1 310 € | 1 050 € | 525 € par mois |
| Périgny | 372 500 €, 102 m² | 1 330 € | 1 060 € | 530 € par mois |
| Lagord | 400 000 €, 101 m² | 1 300 € | 1 040 € | 520 € par mois |
| Saint-Martin-de-Ré | 770 000 €, 110 m² | 1 290 € | 1 030 € | 515 € par mois |
| Châtelaillon-Plage | 400 000 €, 88 m² | 1 280 € | 1 020 € | 510 € par mois |
| Puilboreau | 361 500 €, 100 m² | 1 260 € | 1 010 € | 505 € par mois |
| Aytré | 301 262 €, 88 m² | 1 220 € | 980 € | 490 € par mois |
| Marans | 173 913 €, 90 m² | 1 000 € | 800 € | 400 € par mois |
| Surgères | 175 000 €, 88 m² | 980 € | 780 € | 390 € par mois |
| Tonnay-Charente | 196 600 €, 90 m² | 970 € | 780 € | 390 € par mois |
| Rochefort | 205 000 €, 86 m² | 940 € | 750 € | 375 € par mois |
| Fouras | 325 000 €, 80 m² | 920 € | 740 € | 370 € par mois |
| Marennes-Hiers-Brouage | 210 000 €, 86 m² | 790 € | 630 € | 315 € par mois |
| Saint-Pierre-d’Oléron | 260 000 €, 79 m² | 770 € | 620 € | 310 € par mois |
Ce que montre le tableau : l’indemnité suit le loyer, pas le prix. À Saint-Martin-de-Ré, une maison deux fois plus chère qu’à La Rochelle ne donne pas une indemnité plus élevée, parce que les loyers à l’année y sont du même ordre. Sur cinq ans, l’écart entre deux hypothèses d’abattement (15 ou 25 %) représente plusieurs milliers d’euros : c’est un point de négociation à part entière.
Pourquoi il vaut mieux régler la question tôt
Plus une indivision dure, plus les comptes s’alourdissent (indemnité, taxe foncière, travaux avancés par l’un ou l’autre) et plus la sortie devient difficile. Aux États-Unis, les travaux sur les biens transmis sans partage entre de nombreux héritiers (« heirs’ property ») décrivent un morcellement et des pertes foncières qui s’aggravent avec le temps, faute d’accord et d’accompagnement (Ashley Smith et Frederick Cubbage, « Land Fragmentation and Heirs Property: Current Issues and Policy Responses », Land, 2024). Une convention d’occupation écrite, signée dès que l’un s’installe, évite l’essentiel des litiges.
Pour aller plus loin
Les six façons de sortir d’une indivision, le calcul de la soulte et un simulateur, la loi du 7 avril 2026 et six courriers (dont une convention d’occupation) : notre guide maison en indivision : succession, séparation, rachat de soulte. Sur la soulte elle-même, le guide gratuit rachat de soulte après une séparation ; et pour connaître la valeur du bien, point de départ de tout accord, l’estimation par un conseiller local est gratuite.