Un propriétaire qui loue un logement nu à un particulier est-il concerné par la facturation électronique ?

Non. La location nue par un particulier reste hors du champ de la TVA et la quittance de loyer n’est pas une facture au sens fiscal. Seuls les bailleurs assujettis à la TVA — location meublée, meublé de tourisme, murs commerciaux, SCI louant avec TVA sur option — sont concernés.

Que risque un LMNP qui n’a pas encore de plateforme agréée pour recevoir ses factures ?

Pas de sanction immédiate : l’administration adresse d’abord une mise en demeure, avec un délai de trois mois pour se mettre en conformité. Ce n’est qu’en l’absence de régularisation passé ce délai qu’une amende de 500 € peut s’appliquer, en vertu de l’article 1737 IV bis du code général des impôts.

Dois-je moi-même émettre des factures électroniques dès 2026 ?

Pas si vous êtes une micro-entreprise ou une PME, catégories dans lesquelles se classe la quasi-totalité des bailleurs particuliers ou des SCI familiales : l’obligation d’émission ne s’impose à elles qu’à partir du 1ᵉʳ septembre 2027. Seules les grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire émettent déjà en électronique depuis septembre 2026.

Comment choisir une plateforme agréée pour recevoir mes factures ?

Si vous travaillez avec un expert-comptable ou un logiciel spécialisé dans la déclaration en LMNP au réel, vérifiez d’abord s’il intègre déjà une plateforme agréée : c’est souvent le cas. Sinon, la liste des plateformes agréées par l’administration fiscale est publique et permet d’en choisir une directement.

Guide

Facturation électronique obligatoire depuis le 1ᵉʳ septembre 2026 : ce que ça change pour les bailleurs de La Rochelle, Rochefort et l’Île de Ré

LMNP au réel, SCI louant un meublé ou des murs commerciaux, meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes : la réforme de la facturation électronique interentreprises est entrée en vigueur le 1ᵉʳ septembre 2026. Qui est concerné sur notre secteur, ce qu’il faut faire maintenant, et ce qui ne change rien pour un simple bailleur en nom propre louant nu.

Une réforme nationale, mais qui touche directement les investisseurs locatifs de notre secteur

Depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, toute entreprise ou personne « assujettie à la TVA » — y compris lorsqu’elle est exonérée ou placée en franchise de base — doit être en mesure de recevoir ses factures fournisseurs sous forme électronique, via une plateforme agréée par l’administration fiscale (l’ex-« plateforme de dématérialisation partenaire », PDP, rebaptisée officiellement « plateforme agréée » depuis 2025). Le portail public de facturation, qui devait initialement offrir un service d’échange gratuit, n’assure plus cette fonction : c’est bien une plateforme agréée privée qui sert désormais d’intermédiaire obligatoire pour recevoir une facture électronique.

Cette obligation de réception s’applique à tout le monde dès cette date, quelle que soit la taille de l’activité — un micro-entrepreneur ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP) possédant un seul studio aux Minimes est concerné au même titre qu’une grande entreprise. Seule l’obligation d’émission de factures électroniques est échelonnée : elle s’impose depuis le 1ᵉʳ septembre 2026 aux grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire, et s’appliquera au 1ᵉʳ septembre 2027 aux PME et micro-entreprises — la catégorie dans laquelle se classe la quasi-totalité des propriétaires bailleurs de notre secteur.

Qui est concerné parmi les propriétaires du littoral charentais

La réforme cible les transactions entre assujettis à la TVA, indépendamment du régime fiscal choisi pour déclarer les revenus. Sont donc concernés dès maintenant, en tant que destinataires de factures :

Les loueurs en meublé, LMNP comme LMP, au régime réel ou au micro-BIC, y compris quand l’activité de location meublée reste en franchise de base de TVA — voir nos guides sur la réintégration des amortissements en LMNP et sur le basculement LMNP/LMP.
Les propriétaires de meublés de tourisme classés sur l’Île de Ré ou à Oléron, et les chambres d’hôtes déclarées, qui reçoivent régulièrement des factures de prestataires (ménage, gestion, plateformes) — voir nos guides sur le classement en étoiles et sur l’ouverture de chambres d’hôtes.
Les SCI, à l’IR comme à l’IS, dès lors qu’elles louent un bien meublé ou des locaux professionnels soumis à la TVA sur option — voir nos guides SCI à l’IS et SCI familiale.
Les propriétaires de murs commerciaux loués à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial assujetti à la TVA, fréquents en centre-ville de La Rochelle ou de Rochefort — voir notre guide investir dans des murs commerciaux.

À l’inverse, un propriétaire qui loue un logement nu à titre non professionnel n’entre pas dans le champ de la réforme : la location nue par un particulier reste hors du champ de la TVA, et la quittance de loyer qu’il émet à son locataire n’est juridiquement pas une facture. Il continue de recevoir normalement, au format qu’il utilisait déjà, les factures de ses artisans ou de son agence de gestion locative — voir notre guide gestion locative : agence ou autogestion.

Concrètement, que doit faire un bailleur dès maintenant

Pour la plupart des propriétaires bailleurs concernés, la seule obligation active aujourd’hui est de pouvoir recevoir une facture électronique : pas d’en émettre. En pratique, cela suppose d’avoir choisi et paramétré une plateforme agréée — souvent celle déjà utilisée par l’expert-comptable ou le logiciel de déclaration en LMNP au régime réel, quand le bailleur en a un, ou une plateforme choisie directement dans la liste publiée par l’administration fiscale sinon. Un bailleur qui n’a encore rien fait n’a pas dépassé de délai fatal : l’absence de dispositif de réception ne déclenche pas de sanction immédiate, mais une mise en demeure de se mettre en conformité dans un délai de trois mois. Mieux vaut néanmoins régulariser sans attendre, plutôt que de découvrir le sujet à réception de cette mise en demeure.

Un point rassure une partie des propriétaires du secteur qui gèrent leur meublé via un expert-comptable ou un cabinet spécialisé en LMNP : dans ce cas, la plateforme agréée est généralement déjà intégrée à l’outil utilisé pour la déclaration fiscale, et la démarche se limite à une vérification plutôt qu’à un choix à faire de zéro.

Les sanctions prévues en cas de non-conformité

Le code général des impôts (article 1737 IV bis) prévoit une amende de 500 € pour un assujetti qui, après mise en demeure restée sans effet pendant trois mois, ne dispose toujours pas de dispositif de réception conforme. Pour l’émission — qui ne concerne les micro-entreprises et PME qu’à compter du 1ᵉʳ septembre 2027 — l’amende prévue est de 50 € par facture non conforme, plafonnée à 15 000 € par année civile. Ces montants restent modestes comparés au coût d’un redressement fiscal classique, mais la logique de la réforme dépasse la seule sanction : à terme, l’administration disposera d’une visibilité beaucoup plus fine sur les flux facturés entre professionnels, y compris dans le secteur de la location meublée et de la gestion locative.

Une réforme de transparence, pas seulement de simplification

Au-delà de la contrainte administrative, la généralisation de la facture électronique poursuit un objectif de lutte contre la fraude à la TVA, déjà documenté dans les pays qui l’ont mise en œuvre plus tôt. Une étude de Marwin Heinemann et Wojciech Stiller, « Digitalization and Cross-Border Tax Fraud: Evidence from E-Invoicing in Italy » (International Tax and Public Finance, 2025), montre que l’introduction de la facturation électronique obligatoire en Italie en 2019 a réduit la perte de TVA transfrontalière d’environ 2,2 à 2,6 milliards d’euros dès la première année d’application, en rendant plus difficile la dissimulation ou la double comptabilisation de transactions. La réforme française ne se limite pas au logement, mais elle rappelle à tout propriétaire qui facture des prestations professionnelles — location meublée, gestion, murs commerciaux — que la traçabilité des flux s’accroît durablement, y compris sur un marché aussi local que celui de La Rochelle ou de l’Île de Ré.

Ce qu’il faut retenir avant la fin de l’année

Vérifiez votre statut : location meublée (LMNP/LMP), meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes, SCI louant meublé ou local professionnel avec TVA sur option, murs commerciaux — vous êtes concerné par l’obligation de réception depuis le 1ᵉʳ septembre 2026.
Un simple bailleur en nom propre louant nu n’a rien à changer à son fonctionnement actuel vis-à-vis de son locataire.
Contactez votre expert-comptable ou votre logiciel de déclaration meublé pour vérifier si une plateforme agréée est déjà intégrée à votre suivi fiscal, avant d’en choisir une vous-même.
L’émission de factures électroniques n’est pas encore obligatoire pour une micro-entreprise ou une PME : elle le deviendra au 1ᵉʳ septembre 2027, ce qui laisse le temps de s’organiser sans précipitation, mais pas de l’ignorer.

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