Combien de chambres peut-on louer en chambres d’hôtes sans changer de statut ?

Le Code du tourisme fixe la limite à 5 chambres et 15 personnes accueillies simultanément, avec fourniture d’au moins le petit-déjeuner. Au-delà, l’activité relève d’un autre régime — hôtellerie ou location meublée multiple — avec des obligations sensiblement plus lourdes, notamment en matière de sécurité incendie.

Faut-il l’accord de la mairie pour ouvrir des chambres d’hôtes ?

Une déclaration préalable au maire est obligatoire (formulaire Cerfa n° 13566), sous peine d’une amende pouvant atteindre 450 €. Cette déclaration est distincte de l’enregistrement Declaloc imposé par la loi Le Meur aux meublés de tourisme : les deux obligations ne se recoupent pas.

Les chambres d’hôtes sont-elles imposées comme un meublé de tourisme classé ?

Le régime micro-BIC applicable partage le même plafond et le même abattement de 50 % que les meublés de tourisme classés (77 700 € de recettes annuelles, seuil réévalué chaque année). Une différence notable : si au moins trois des quatre prestations parahôtelières sont fournies, l’activité peut aussi être assujettie à la TVA, ce qui n’est pas systématique pour un meublé loué seul.

Peut-on proposer un dîner aux hôtes hébergés ?

Oui, sous la forme d’une table d’hôtes : un menu unique sans choix, composé pour l’essentiel de produits du terroir ou faits maison, réservé aux personnes hébergées la même nuit. Ce n’est pas une activité de restauration ouverte au public, ce qui la dispense du formalisme d’un restaurant classique.

Guide

Ouvrir des chambres d’hôtes à La Rochelle, sur l’Île de Ré ou à Rochefort : réglementation, déclaration et fiscalité en 2026

Cinq chambres maximum, quinze personnes, une déclaration en mairie et un régime fiscal à part : les chambres d’hôtes obéissent à des règles différentes du meublé de tourisme classique, avec lequel elles sont souvent confondues. Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter une maison du secteur pour en faire un projet d’hébergement chez l’habitant.

Un statut juridique distinct du meublé de tourisme

Contrairement au meublé de tourisme, loué sans présence du propriétaire, la chambre d’hôtes suppose que l’habitant réside sur place et accueille lui-même ses hôtes. Le Code du tourisme (articles L324-3 à L324-5, précisés par les articles D324-13 à R324-16) encadre strictement cette activité : au maximum 5 chambres et 15 personnes accueillies simultanément, avec au moins un petit-déjeuner fourni. Au-delà de ces seuils, l’activité bascule dans un régime différent — hôtellerie classique ou meublés multiples — avec des obligations nettement plus lourdes.

Pour un acheteur sur le secteur de La Rochelle, de l’Île de Ré ou du bassin de Rochefort, la distinction est importante avant même de signer un compromis : une maison de bourg avec deux ou trois chambres indépendantes se prête bien au projet, quand une propriété découpée en plusieurs logements distincts relève plutôt du meublé de tourisme classé, avec sa propre fiscalité et son propre formalisme.

La déclaration en mairie, obligatoire — et distincte de la loi Le Meur

Toute personne qui loue une ou plusieurs chambres d’hôtes doit le déclarer préalablement au maire de la commune, via le formulaire Cerfa n° 13566, avant l’ouverture de l’activité. Cette déclaration précise l’identité du loueur, l’adresse du logement, le nombre de chambres et de personnes accueillies, ainsi que les périodes de location envisagées. L’absence de déclaration expose à une amende pouvant atteindre 450 €.

Ce point crée une confusion fréquente : la déclaration des chambres d’hôtes (article L324-4 du Code du tourisme) n’est pas l’enregistrement national Declaloc imposé aux meublés de tourisme par la loi Le Meur, dont l’échéance est fixée au 20 mai 2026 — voir notre guide sur les 5 changements de la loi Le Meur. Les deux obligations ne se recoupent pas : une chambre d’hôtes reste soumise à sa déclaration mairie propre, pas à l’API nationale des meublés touristiques.

Changement d’usage : le plus souvent dispensé, mais pas toujours

Quand le logement reste la résidence principale du propriétaire et que les chambres louées en font réellement partie intégrante, l’activité est en général dispensée d’autorisation de changement d’usage : la déclaration en mairie suffit. La situation change si le bien est une résidence secondaire ou si le propriétaire n’y réside pas effectivement — un cas à vérifier au cas par cas, en particulier sur l’Île de Ré, où la Communauté de communes a mis en place son propre règlement de changement d’usage pour l’hébergement touristique, plus strict qu’ailleurs sur le littoral. Un projet d’extension ou de division d’une dépendance en chambres supplémentaires peut par ailleurs relever d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, selon la surface créée : notre guide sur les autorisations d’urbanisme pour agrandir une maison détaille les seuils applicables.

Sécurité incendie : le seuil des 15 personnes fait toute la différence

En dessous de 15 personnes accueillies, une maison de chambres d’hôtes relève du règlement de sécurité des bâtiments d’habitation (arrêté du 31 janvier 1986) : pas de classement en établissement recevant du public (ERP). À partir de 16 personnes — ce qui suppose déjà de dépasser le plafond légal de 5 chambres — l’établissement bascule en ERP de 5^e catégorie et doit répondre aux exigences de l’arrêté du 22 juin 1990 sur les petits établissements d’hébergement : matériaux résistants au feu, dégagements et signalétique réglementaires, contrôles périodiques. Dans les faits, la quasi-totalité des projets de chambres d’hôtes du secteur, limités à 5 chambres, restent donc sous le seuil ERP — un avantage réglementaire net par rapport à un gîte de groupe ou une petite hôtellerie classique.

Fiscalité : régime micro-BIC hébergement, TVA parahôtelière possible

Les recettes de chambres d’hôtes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, elles bénéficient du même plafond et du même abattement que les meublés de tourisme classés — 77 700 € de recettes annuelles avec un abattement forfaitaire de 50 %, un seuil réévalué chaque année — plutôt que du plafond resserré des meublés non classés depuis la réforme récente du micro-BIC, que nous détaillons dans notre guide sur le classement des meublés de tourisme. Au-delà du seuil ou pour optimiser les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements), le régime réel reste possible sur option.

Autre différence de taille avec la location meublée classique : dès lors qu’au moins trois des quatre prestations parahôtelières sont proposées — accueil personnalisé, fourniture du petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux —, l’activité peut être assujettie à la TVA, comme une activité hôtelière. C’est un point à examiner avec un comptable avant de fixer les tarifs, la TVA collectée modifiant sensiblement l’équation économique du projet.

La taxe de séjour s’applique également aux nuitées en chambres d’hôtes, selon les mêmes principes que pour les meublés de tourisme classiques : notre guide sur la taxe de séjour à La Rochelle et sur l’Île de Ré détaille qui collecte, et combien.

La table d’hôtes : un complément encadré, pas un restaurant

Beaucoup de porteurs de projet souhaitent associer un repas du soir à l’hébergement. La table d’hôtes reste possible, mais à des conditions précises : un seul menu, ne proposant pas de choix, composé pour l’essentiel de produits du terroir ou faits maison, servi exclusivement aux personnes hébergées la même nuit, et dans la limite d’un couvert par chambre plus le loueur lui-même. Ce n’est ni un restaurant ouvert au public, ni une activité de restauration commerciale classique — la nuance compte, notamment vis-à-vis des règles d’hygiène alimentaire (HACCP) et de la patente commerciale.

Ce que dit la recherche sur l’avenir de ce type d’hébergement

La place des chambres d’hôtes et des gîtes dans l’économie touristique locale a fait l’objet de travaux universitaires en géographie du tourisme. Dans leur article « Quel avenir pour l’hébergement touristique rural ? Le cas des gîtes et des chambres d’hôtes du Massif central (France) », publié en 2007 dans la revue Téoros, les chercheurs Jean-François Mamdy, Marion Guillot et Nathalie Disez montrent que ce type d’hébergement occupe une place particulière dans l’offre touristique : porté par des particuliers plutôt que par des professionnels, il valorise le patrimoine bâti existant et complète des revenus agricoles ou salariés, mais reste fragile face à la concurrence d’une offre locative meublée plus simple à gérer. Un constat qui éclaire un choix concret pour un futur propriétaire du secteur : les chambres d’hôtes demandent un investissement en présence et en relation humaine que le meublé de tourisme classique n’exige pas, en échange d’un positionnement souvent plus qualitatif et moins soumis à la seule logique du prix à la nuitée.

Les points de vigilance avant de se lancer

Vérifier la compatibilité du bien : une maison avec plusieurs chambres indépendantes, une entrée dégagée et un espace de vie commun se prête mieux au projet qu’une propriété déjà divisée en logements séparés.
Distinguer résidence principale et résidence secondaire avant d’acheter : c’est ce statut qui détermine si une autorisation de changement d’usage est nécessaire, en particulier sur l’Île de Ré.
Anticiper l’assurance : une police d’habitation classique ne couvre pas l’accueil payant de tiers ; un contrat intégrant la responsabilité civile professionnelle est indispensable — voir notre guide sur l’assurance d’une maison en bord de mer.
Ne pas confondre les obligations : déclaration mairie (chambres d’hôtes), enregistrement Declaloc (meublés de tourisme, loi Le Meur) et taxe de séjour sont trois démarches distinctes, qui peuvent se cumuler selon la configuration exacte du bien.

Un projet de chambres d’hôtes à La Rochelle, sur l’Île de Ré, à Rochefort ou ailleurs dans le secteur ? Consultez les prix réels DVF des communes qui vous intéressent, ou demandez une estimation gratuite pour évaluer un bien en tenant compte de son potentiel d’accueil.