Appel de fonds VEFA : l’échéancier légal, étape par étape, sur un prix réel de la côte charentaise
Acheter sur plan, c’est payer au rythme du chantier, jamais en avance : le code de la construction plafonne ce que le promoteur peut appeler à chaque stade. L’échéancier chiffré sur le prix médian du neuf dans l’agglomération de La Rochelle, les justificatifs à exiger et ce que l’on peut retenir à la livraison.
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Responsable éditorial : Jean-Claude Fatemian
En bref : en vente en l’état futur d’achèvement, les paiements cumulés ne peuvent pas dépasser 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble ; le solde de 5 % est payé à la livraison, et peut être consigné si le logement n’est pas conforme. Sur le prix médian des ventes en VEFA de l’agglomération de La Rochelle de 2023 à 2025 (368 290 €, 14 ventes), cela donne 128 902 €, 257 803 €, 349 876 € puis 368 290 €.
Ce que dit le code de la construction
L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation fixe les plafonds des sommes que le vendeur peut exiger dans une vente en l’état futur d’achèvement « en secteur protégé » (le cas des logements vendus aux particuliers) : le contrat peut prévoir des étapes intermédiaires (achèvement d’un plancher, cloisons), mais jamais des pourcentages cumulés supérieurs à ceux-ci. Avant la signature de l’acte, le promoteur ne peut rien demander d’autre que le dépôt de garantie du contrat de réservation (5 % au plus si l’acte doit être signé dans l’année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà), versé sur un compte à votre nom.
L’échéancier chiffré
| Stade du chantier | Plafond cumulé | Sur 368 290 € | Versement de l’étape |
|---|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | 128 902 € | 128 902 € |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % | 257 803 € | 128 901 € |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % | 349 876 € | 92 073 € |
| Livraison (remise des clés) | 100 % | 368 290 € | 18 414 € |
Prix médian des 14 ventes en VEFA de l’agglomération de La Rochelle enregistrées dans DVF de 2023 à 2025 ; une partie des programmes, vendue en bloc à des bailleurs, n’apparaît pas comme vente à un particulier : ce prix est un repère, pas une cote.
Les justificatifs à exiger avant de payer
- L’attestation d’avancement de l’architecte ou du maître d’œuvre, qui constate que le stade facturé est atteint : sans elle, l’appel n’est pas exigible.
- La concordance avec l’échéancier de l’acte : chaque appel doit correspondre à une ligne de l’acte de vente, au pourcentage prévu.
- Une visite de chantier quand le promoteur en organise (souvent à la mise hors d’eau) : c’est l’occasion de vérifier l’avancement réel.
Votre banque débloque le prêt au même rythme, sur présentation de l’appel et de l’attestation. Pendant ce temps, vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes déjà versées, souvent en plus d’un loyer : demandez une simulation mois par mois sur le calendrier du programme, avec quelques mois de marge.
Le solde de 5 % et la livraison
Le dernier versement est dû à la mise à disposition du logement, sauf consignation en cas de contestation sur sa conformité (même article R261-14) : la somme est alors déposée chez un tiers jusqu’à la levée des réserves. C’est le principal levier de l’acheteur. À la livraison, notez les réserves précisément sur le procès-verbal ; dans le mois qui suit la prise de possession, vous pouvez encore dénoncer par lettre recommandée les défauts apparents oubliés (code civil, art. 1642-1).
Ces vérifications ne sont pas une formalité : sur 52 552 défauts relevés à la livraison de 2 179 appartements en Espagne, les défauts structurels avaient été réglés pendant le chantier, mais des défauts esthétiques et fonctionnels subsistaient ou apparaissaient à la remise des clés, certains n’étant découverts qu’une fois le logement habité (Nuria Forcada, Marcel Macarulla, Marta Gangolells et Miquel Casals, « Handover defects: comparison of construction and post-handover housing defects », Building Research & Information, 2016).
Pour aller plus loin
Le contrat de réservation, l’acte, les frais du neuf calculés, la livraison et les garanties, avec six courriers (contestation d’un appel de fonds, consignation, défauts apparents…) : notre guide acheter un logement neuf sur plan (VEFA). Les avantages et limites du neuf sont résumés dans le guide gratuit acheter dans le neuf à La Rochelle, et les recours en cas de retard dans retard de livraison en VEFA.