Résidence secondaire squattée sur l’Île de Ré ou à Oléron : la procédure depuis la loi anti-squat

Une maison fermée dix mois sur douze, un volet resté ouvert, un voisin absent : sur l’Île de Ré, à Oléron ou dans le pays rochefortais, la résidence secondaire est une cible plus vulnérable qu’on ne le pense entre deux séjours. Depuis la loi du 27 juillet 2023, un propriétaire victime dispose d’une procédure administrative plus rapide que le juge — à condition de la déclencher correctement.

Une vulnérabilité propre aux résidences secondaires du littoral

Le littoral charentais concentre une proportion élevée de résidences secondaires, en particulier sur l’Île de Ré, à Oléron et sur la façade de Marennes : des logements qui restent inoccupés une grande partie de l’année, hors vacances scolaires et haute saison. Cette vacance prolongée n’est pas neutre du point de vue du risque. Elle est aussi ce qui expose le bien : une maison sans occupant régulier, sans passage visible, offre à la fois une cible et l’absence de témoin immédiat — les deux conditions que la criminologie identifie comme déterminantes dans le passage à l’acte.

Ce que dit la loi depuis le 27 juillet 2023

Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, le squat d’une résidence secondaire relevait d’une zone grise juridique : l’article 226-4 du code pénal, qui réprime la violation de domicile, ne visait explicitement que le logement où une personne habite effectivement. Un propriétaire absent plusieurs mois par an pouvait se voir opposer que sa maison de vacances n’était pas, au sens strict, un « domicile ». La loi de 2023 a corrigé ce point en précisant que l’infraction s’applique à un logement, que la personne y habite ou non — une résidence secondaire meublée et fermée entre deux séjours entre désormais pleinement dans le champ de la protection pénale. Les peines encourues sont passées de un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende, et le maintien dans les lieux après une introduction frauduleuse est puni des mêmes peines que l’introduction elle-même.

La procédure administrative accélérée, désormais ouverte aux résidences secondaires

Le second apport majeur de la loi de 2023 concerne la procédure elle-même. Avant, seul le propriétaire d’une résidence principale pouvait solliciter le préfet pour obtenir une évacuation forcée sans passer par le juge ; le propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant devait engager une procédure judiciaire classique, bien plus longue. Ce n’est plus le cas : la voie administrative est désormais ouverte à toute résidence secondaire occupée illicitement. Concrètement, le propriétaire dépose plainte pour violation de domicile, réunit les preuves de propriété et de la date d’entrée dans les lieux des occupants (titre de propriété, dernière facture, constat d’huissier, témoignage d’un voisin ou d’un gardien), puis adresse une demande motivée au préfet. Celui-ci dispose en théorie de 48 heures pour se prononcer, et un commandement de quitter les lieux d’au moins 24 heures est ensuite signifié aux occupants avant une éventuelle intervention des forces de l’ordre. Dans les faits, les délais varient fortement selon les préfectures — de une à trois semaines dans les départements les mieux organisés, jusqu’à plusieurs mois ailleurs — mais la voie reste nettement plus rapide qu’un référé devant le juge civil.

Ce qu’un propriétaire ne doit surtout pas faire

La tentation, en découvrant sa maison occupée à son arrivée pour un week-end, est de reprendre les lieux soi-même : changer la serrure, couper l’eau et l’électricité, ou faire intervenir des proches pour évacuer les occupants. Cette réaction, bien que compréhensible, est elle-même une infraction pénale — la violation de domicile protège l’occupant, y compris illégitime, tant qu’aucune décision administrative ou judiciaire n’a autorisé l’évacuation. La bonne séquence est inverse : ne pas pénétrer dans les lieux, appeler la gendarmerie ou la police pour un constat immédiat (l’élément le plus utile pour prouver que l’occupation est récente et non un ancien litige locatif requalifié), puis engager sans délai la procédure décrite ci-dessus. Un logement occupé depuis plusieurs semaines sans réaction du propriétaire complique la preuve du caractère frauduleux de l’entrée et peut faire basculer le dossier vers une procédure d’expulsion classique, plus longue — celle que nous détaillons dans notre guide sur l’expulsion pour impayés, dont la logique diffère nettement du squat.

Réduire le risque avant qu’il ne se pose

La meilleure défense reste de rendre la vacance moins visible et moins prolongée. Un gardiennage de proximité, un voisin ou un mandat de gestion confié à une agence pour des passages réguliers permettent de détecter une occupation en quelques jours plutôt qu’en quelques semaines — un facteur déterminant pour la procédure administrative. Sur ce point, notre guide sur la gestion locative détaille les options de suivi à distance, y compris pour un bien qui n’est pas mis en location. Une alarme connectée, un éclairage programmé et une boîte aux lettres relevée régulièrement complètent utilement le dispositif. Côté assurance, il est indispensable de vérifier que le contrat habitation couvre bien la résidence secondaire en occupation illicite (dégradations, vol) : voir notre guide sur l’assurance habitation littoral. Une partie des propriétaires choisit aussi de limiter la vacance en mettant le bien en location saisonnière hors des périodes d’usage personnel — une option encadrée localement, détaillée dans notre guide sur la location saisonnière, et qui a l’avantage collatéral de maintenir une présence régulière dans le logement.

Ce que montre la recherche sur les logements vacants et le risque d’intrusion

La vulnérabilité particulière des logements inoccupés n’est pas qu’une intuition de terrain : elle est au cœur de la théorie des activités routinières, formulée par les sociologues Lawrence Cohen et Marcus Felson dans « Social Change and Crime Rate Trends: A Routine Activity Approach » (American Sociological Review, 1979). Les auteurs montrent qu’une intrusion suppose la convergence de trois éléments : un auteur motivé, une cible accessible, et l’absence de surveillance capable de dissuader ou d’interrompre l’acte. Une résidence secondaire fermée plusieurs mois, sans passage régulier ni signe de présence, réunit précisément ces conditions — ce qui explique pourquoi les études françaises sur les cambriolages recensent une part disproportionnée d’atteintes visant les résidences secondaires et logements occasionnels par rapport aux résidences principales. Réduire la durée de vacance effective et multiplier les signes de présence, même à distance, reste le levier le plus documenté pour diminuer ce risque.

Vous possédez ou envisagez d’acheter une résidence secondaire sur l’Île de Ré, à Oléron ou dans le pays rochefortais ? Consultez nos pages secteur Île de Ré et secteur Île d’Oléron, ou demandez une estimation gratuite si vous vous interrogez sur la revente d’un bien devenu difficile à surveiller à distance.