Loyers impayés à La Rochelle ou Rochefort : la procédure d’expulsion pour un propriétaire bailleur en 2026

Un locataire qui cesse de payer est l’un des risques les plus redoutés d’un investissement locatif. La procédure a changé depuis la loi du 27 juillet 2023 et deux décrets du 12 février 2026 : voici les étapes réelles, les délais et ce qui peut vraiment être évité.

Un risque réel pour tout propriétaire bailleur

Qu’il s’agisse d’un studio étudiant proche des facultés de La Rochelle, d’un T3 loué à l’année à Rochefort ou d’un investissement dans l’un des quartiers stratégiques de l’agglomération, un impayé de loyer touche un bailleur sur deux à un moment ou un autre de sa carrière locative selon les fédérations de gestion locative. La bonne nouvelle : la loi encadre désormais précisément les étapes, les délais et les recours, à condition de ne pas laisser traîner la situation.

Étape 1 : agir dès le premier retard, avant la procédure

Un rappel amiable — appel, courrier simple, puis lettre recommandée — dans les jours qui suivent le premier impayé règle une grande partie des cas : oubli, incident bancaire ponctuel, changement d’employeur. C’est aussi le moment de vérifier sa garantie loyers impayés (GLI) ou caution Visale : si elle a été souscrite au moment de la signature du bail, l’assureur ou Action Logement prend le relais selon des modalités et des délais de déclaration précis, qu’il faut respecter scrupuleusement pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie.

Étape 2 : le commandement de payer, point de départ légal

Si l’impayé persiste, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, cette clause est réputée incluse dans tous les baux d’habitation, même lorsqu’elle n’y figure pas explicitement. Le locataire dispose alors d’un délai pour régulariser : six semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023, contre deux mois pour les baux antérieurs comportant une clause contractuelle. Passé ce délai sans règlement ni accord, le bail est résilié de plein droit et le bailleur peut saisir le juge.

Le signalement obligatoire à la CCAPEX

Lorsque le bailleur est une personne physique et que la dette dépasse deux fois le loyer mensuel hors charges, le commandement de payer doit être signalé simultanément à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) du département. Un diagnostic social et financier du locataire est alors engagé par les services sociaux, avec pour objectif de trouver une solution — plan d’apurement, aide au logement, relogement — avant l’audience.

Ce que changent les décrets du 12 février 2026

Deux décrets entrés en vigueur le 13 février 2026 précisent le seuil de reconnaissance d’un impayé : la dette est désormais qualifiée officiellement dès 450 € ou trois mois de retard, ce qui déclenche plus tôt l’intervention de la CCAPEX. Ces textes renforcent également son rôle décisionnaire sur le maintien des aides au logement (APL) du locataire et facilitent le versement direct de cette aide au bailleur pendant la procédure — un point à vérifier avec la caisse d’allocations familiales dès le premier impayé plutôt qu’en fin de parcours.

Étape 3 : l’audience devant le juge des contentieux de la protection

Si aucune solution n’a été trouvée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent (La Rochelle ou Rochefort selon la commune du bien). Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, ou peut accorder au locataire des délais de paiement — réduits par la loi de 2023 d’une fourchette de trois mois à trois ans, à une fourchette de un mois à un an. En pratique, le juge examine la bonne foi du locataire, sa situation sociale et ses perspectives réelles de régularisation avant de trancher.

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale

Une fois la décision d’expulsion obtenue et le délai de recours écoulé, un commandement de quitter les lieux est signifié. Mais l’exécution reste suspendue pendant la trêve hivernale, fixée chaque année du 1er novembre au 31 mars — soit du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 pour la période en cours. La décision de justice peut être prononcée pendant cette période, mais son exécution forcée est reportée à son terme, sauf exceptions limitées (relogement effectif du locataire, immeuble sous arrêté de péril, occupation sans droit ni titre assimilée à un squat). Un investissement locatif engagé à l’automne doit intégrer ce facteur dans le calendrier prévisionnel de récupération du logement.

Prévenir plutôt que subir

Sécuriser la sélection du locataire

Vérifier sérieusement la solvabilité (revenus, stabilité professionnelle, garant ou caution solidaire) au moment de la mise en location reste la meilleure prévention. Une agence de gestion locative locale, qui connaît le marché de l’emploi et les profils de locataires du secteur, filtre généralement mieux ce risque qu’un particulier isolé.

Souscrire une garantie dès la signature

La GLI ou la caution Visale ne se souscrivent pas après l’impayé : elles doivent être en place avant l’entrée du locataire, avec des conditions de ressources et un plafond de loyer à vérifier au cas par cas selon l’assureur.

Ne jamais laisser la situation s’enliser

Chaque semaine gagnée sur le premier contact réduit le montant de la dette finale et les chances de la recouvrer. Les bailleurs qui attendent plusieurs mois avant d’agir cumulent souvent un impayé devenu insolvable avec une procédure judiciaire plus longue.

Ce que montre la recherche sur l’expulsion et ses conséquences

Le sujet dépasse la seule mécanique juridique. Les travaux de la sociologue Matthew Desmond, notamment « Eviction and the Reproduction of Urban Poverty » (American Journal of Sociology, 2012), documentent comment une expulsion locative peut enclencher une spirale de précarité durable pour le ménage concerné — perte d’emploi, dégradation de la santé, difficulté à retrouver un logement stable. Une autre étude, celle d’Erin Leifheit et coauteurs, « Expiring Eviction Moratoriums and COVID-19 Incidence and Mortality » (American Journal of Epidemiology, 2021), montre que la levée des moratoires sur les expulsions pendant la pandémie a été associée à une hausse mesurable de la mortalité liée au COVID-19 dans les comtés concernés. Ces travaux, menés aux États-Unis, éclairent pourquoi le droit français encadre autant la procédure : la CCAPEX et les délais de grâce visent précisément à limiter ces effets en cascade sur des ménages fragiles, sans pour autant priver le bailleur de son droit à recouvrer son bien.

Ce qu’il faut retenir

La clause résolutoire s’applique désormais à tous les baux

Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est réputée incluse même en son absence au contrat, avec un délai de régularisation de six semaines pour les baux récents.

Le signalement à la CCAPEX est une obligation, pas une option

Au-delà de deux mois de loyer de dette pour un bailleur personne physique, il doit accompagner le commandement de payer — et depuis février 2026, la CCAPEX intervient dès 450 € ou trois mois de retard.

La trêve hivernale suspend l’exécution, pas la procédure

Rien n’empêche d’engager ou de poursuivre la procédure entre novembre et mars ; seule l’expulsion physique est reportée au 1er avril, sauf exceptions.

Vous investissez dans le locatif à La Rochelle, à Rochefort ou dans l’Aunis et voulez sécuriser ce risque dès l’achat ? Décrivez votre projet sur notre page investir, nous vous orientons vers les bons dispositifs de garantie et de gestion selon le secteur visé.