Quelle différence entre l’indivision d’un couple pacsé et celle de simples concubins ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2007, le régime par défaut du Pacs est la séparation de patrimoines : un bien acheté à deux tombe en indivision selon la quote-part indiquée à l’acte. Pour de simples concubins, il n’existe aucun régime patrimonial légal — ni obligation de contribution aux charges, ni présomption de propriété commune — et le bien acheté ensemble relève du seul droit commun de l’indivision.

Un ex-partenaire peut-il m’empêcher de vendre la maison achetée ensemble ?

Non, en principe : l’article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Faute d’accord amiable, une action en partage devant le tribunal judiciaire peut aboutir à une vente forcée (licitation). La loi du 7 avril 2026 permet en plus, en cas d’urgence et d’intérêt commun, de faire autoriser une vente par un seul indivisaire.

Que change concrètement la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision ?

Elle modifie l’article 815-6 du code civil pour permettre au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul le bien indivis, quand l’urgence (dégradation du bien, dettes accumulées, risque de perte de valeur) et l’intérêt commun le justifient, sans qu’il soit nécessaire de prouver un refus formellement exprimé de l’autre indivisaire.

Qui continue de payer le crédit immobilier après une séparation ?

Les deux co-emprunteurs restent solidairement responsables de la totalité du prêt vis-à-vis de la banque tant qu’aucune désolidarisation n’a été actée par un avenant. Si le bien est vendu, le capital restant dû est en principe soldé par le prix de vente chez le notaire ; en cas de rachat de soulte, celui qui reste doit refinancer seul le solde du crédit.

Le droit de partage est-il le même pour un couple pacsé et pour des concubins ?

Non. Il est réduit à 1,10 % de l’actif net partagé après une rupture de Pacs (comme après un divorce), mais reste au taux normal de 2,5 % pour de simples concubins, le concubinage n’étant pas considéré comme une union juridique au sens de l’article 746 du code général des impôts.

Guide

Se séparer sans être mariés à La Rochelle ou à Rochefort : vendre la maison achetée en indivision

Ni divorce, ni prestation compensatoire, ni juge aux affaires familiales obligatoire : quand un couple pacsé ou en simple concubinage se sépare, la maison achetée ensemble ne se règle que par le droit de la propriété. Une loi du 7 avril 2026 vient justement faciliter le déblocage des situations où l’un des deux ne veut plus vendre.

Pacs ou simple concubinage : deux régimes patrimoniaux très différents

Se séparer sans avoir été mariés ne déclenche aucune procédure automatique : pas de juge aux affaires familiales, pas de liquidation de régime matrimonial, pas de prestation compensatoire. Le sort de la maison dépend entièrement de la façon dont elle a été achetée. Pour un couple pacsé depuis le 1ᵉʳ janvier 2007 (entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006), le régime par défaut est la séparation de patrimoines : chacun reste propriétaire de ce qu’il finance, sauf s’il a acheté à deux, auquel cas le bien tombe en indivision selon la quote-part indiquée à l’acte. Pour un Pacs conclu avant cette date, c’est l’inverse qui prévalait par défaut : l’indivision de tout bien acquis à titre onéreux pendant le Pacs, sauf clause contraire. Pour de simples concubins, en revanche, il n’existe aucun régime patrimonial légal : ni obligation de contribuer aux charges du couple (contrairement au mariage et au Pacs, articles 214 et 515-4 du code civil), ni présomption de propriété commune. Un bien acheté à deux hors mariage et hors Pacs relève du seul droit commun de l’indivision, dans les proportions inscrites à l’acte notarié — souvent 50/50 par défaut, même quand l’apport financier réel a été inégal. C’est ce point qu’il faut sécuriser à l’achat, via une convention d’indivision, comme nous le détaillons dans notre guide sur l’achat à deux sans être mariés ; à la séparation, il est en général trop tard pour le renégocier.

L’article 815 du code civil : personne n’est obligé de rester en indivision

Une fois la séparation actée, trois issues s’offrent aux ex-indivisaires : vendre le bien à un tiers et partager le prix selon les quotes-parts, ou l’un des deux rachète la part de l’autre (un « rachat de soulte », qui suppose de faire estimer le bien et de trouver un financement pour la part manquante). Faute d’accord, le principe posé par l’article 815 du code civil reprend la main : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », et le partage peut toujours être provoqué, sauf report temporaire décidé par le juge. L’indivisaire qui veut sortir peut saisir le tribunal judiciaire, ce qui aboutira, faute d’accord amiable, à une licitation : une vente aux enchères judiciaires, en général moins avantageuse pour les deux parties qu’une vente amiable classique.

Loi du 7 avril 2026 : débloquer une vente en cas d’urgence

Un cas fréquent bloque longtemps ce mécanisme : l’un des deux ex-partenaires refuse de vendre, sans pouvoir racheter la part de l’autre, pendant que le bien se dégrade ou que les charges s’accumulent. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril, est venue simplifier ce blocage en modifiant l’article 815-6 du code civil : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul la vente, dès lors que l’urgence et l’intérêt commun le justifient — dégradation du bien, dettes ou charges impayées, risque de perte de valeur significative. Cette réforme inscrit dans la loi une solution que la Cour de cassation admettait déjà au cas par cas depuis un arrêt du 4 décembre 2013, mais en clarifie les conditions, sans obliger le demandeur à prouver un refus formellement exprimé par l’autre — une simple passivité prolongée peut suffire à caractériser l’urgence.

Le crédit immobilier ne se sépare pas tout seul

Vendre le bien ne suffit pas toujours à clore le dossier si un prêt a été souscrit à deux : en tant que co-emprunteurs solidaires, chacun reste tenu de rembourser la totalité du crédit vis-à-vis de la banque, y compris après le départ du domicile, tant qu’aucune désolidarisation n’a été actée par un avenant. Si l’un des deux rachète la part de l’autre et veut rester seul débiteur, la banque réétudie le dossier sur ses seuls revenus et peut refuser ; si le bien est vendu à un tiers, le prêt restant dû est en principe soldé par le prix de vente chez le notaire. Notre guide sur la vente d’un bien avec un crédit en cours détaille la mainlevée d’hypothèque, et notre guide sur le rachat de crédit le refinancement en solo après une séparation.

Le droit de partage : 1,10 % après une rupture de Pacs, 2,5 % pour de simples concubins

L’acte notarié qui constate le partage du bien indivis (rachat de soulte, ou répartition du prix entre ex-indivisaires après une vente) est soumis à un droit d’enregistrement, prévu par l’article 746 du code général des impôts. Ce droit de partage est fixé à 1,10 % de l’actif net partagé depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs. Pour de simples concubins, en revanche, ce taux réduit ne s’applique pas : le partage reste taxé au taux normal de 2,5 %, faute d’« union juridique » reconnue par le texte — l’administration justifie cette différence par l’absence, en concubinage, de toute obligation légale de contribution aux charges du couple, contrairement au mariage et au Pacs. Un écart à intégrer dans le calcul avant de choisir entre vente à un tiers (non soumise au droit de partage, mais aux frais de vente classiques) et rachat de soulte entre ex-partenaires.

Ce que montre la recherche sur les couples séparés qui restent propriétaires ensemble

La difficulté à se désengager d’un bien immobilier commun après une rupture n’est pas qu’une question juridique : elle a des effets concrets sur la vie des ex-couples, documentés par la recherche démographique française. Dans leur étude « Continuer à vivre sous le même toit après la séparation » (Population & Sociétés, n° 582, INED, 2020), les chercheurs Wilfried Rault et Arnaud Régnier-Loilier montrent qu’environ un quart des couples séparés continuent, au moins un temps, à cohabiter sous le même toit — une situation nettement plus fréquente lorsque le couple partage un patrimoine mobilier ou immobilier, et qui dure au moins un an pour un cinquième d’entre eux : tant que l’indivision n’est pas soldée, la séparation matérielle peut traîner. Sur le plan économique, une étude américaine toujours citée, « The Economic Consequences of the Dissolution of Cohabiting Unions » (Journal of Marriage and Family, 2005), de Sarah Avellar et Pamela Smock, montre que la rupture d’un couple non marié dégrade la situation économique des deux ex-partenaires, plus nettement pour les femmes — un résultat qui plaide pour trancher vite la question du logement plutôt que de laisser la situation s’enliser.

Vendre plutôt que subir une indivision qui traîne

Sur le marché de La Rochelle, de Rochefort ou de l’Île de Ré, où les prix ont fortement progressé ces dernières années, la valeur d’un bien acheté à deux il y a cinq ou dix ans peut avoir assez évolué pour rendre un rachat de soulte difficile à financer pour un seul des deux ex-partenaires. Comparer le bien aux prix DVF de La Rochelle, de Rochefort ou des communes du secteur permet d’objectiver le prix avant une négociation souvent tendue. Une estimation réalisée par un professionnel extérieur au couple limite aussi le risque qu’un des deux se sente lésé — d’autant plus sensible qu’aucun juge n’intervient par défaut pour arbitrer, contrairement à un divorce. Voir aussi notre guide sur la vente d’un bien lors d’un divorce, dont la mécanique du rachat de soulte est proche, même si le cadre légal diffère pour un couple non marié.

Points de vigilance avant de vendre après une séparation

Vérifier la quote-part exacte de chacun sur l’acte d’achat d’origine : elle prévaut sur la répartition réelle des apports financiers, sauf preuve contraire complexe à rapporter après coup.
Solder ou transférer le crédit en cours avant de signer un compromis, en se rapprochant tôt de la banque pour éviter un blocage de dernière minute chez le notaire.
Faire estimer le bien par un tiers neutre plutôt que de se fier à l’avis de l’un des deux ex-partenaires, surtout en cas de rachat de soulte.
Anticiper le droit de partage (1,10 % après une rupture de Pacs, 2,5 % en simple concubinage) dans le budget de la sortie d’indivision.
Envisager la voie judiciaire de la loi du 7 avril 2026 en cas de blocage prolongé, plutôt que de laisser la situation s’enliser pendant des années.

Vous vous séparez et devez vendre un bien acheté à deux à La Rochelle, à Rochefort ou sur l’Île de Ré ? Demandez une estimation gratuite qui vous donnera une base neutre pour discuter avec votre ex-partenaire, ou consultez nos prix DVF par commune.