Acheter à deux sans être mariés : concubinage, Pacs, indivision et tontine à La Rochelle en 2026

Premier achat d’un jeune couple à Lagord, résidence secondaire partagée entre amis sur l’Île de Ré, investissement locatif monté à deux à Rochefort : une part croissante des acquisitions dans le secteur se fait sans mariage. Sans ce cadre légal, chaque détail — quotes-parts, assurance, succession — doit être organisé soi-même, sous peine de mauvaise surprise en cas de séparation ou de décès.

Un achat à deux ne suppose plus un mariage

Concubins, partenaires de Pacs, associés d’un projet d’investissement locatif ou simplement amis qui mettent en commun un apport pour acheter une résidence secondaire sur l’Île de Ré ou à Oléron : le notaire qui reçoit un acte d’achat à deux ne présume plus grand-chose sur la nature du lien entre les acquéreurs. Le droit français ne connaît d’ailleurs qu’un seul régime par défaut pour ces situations, quel que soit le lien affectif ou amical entre les acheteurs : l’indivision. Contrairement au mariage, qui organise automatiquement la propriété du logement et la protection du conjoint survivant, ni le Pacs ni le concubinage n’apportent ce filet de sécurité. Tout doit être écrit — dans l’acte d’achat, dans le prêt, parfois dans un testament — pour éviter qu’une séparation ou un décès ne tourne au contentieux.

L’indivision, le régime qui s’applique par défaut

Dès la signature chez le notaire, un achat à deux personnes non mariées relève de l’indivision : chacun devient propriétaire d’une quote-part du bien, en principe proportionnelle à ce qu’il a réellement financé — apport personnel et part du crédit remboursée par chacun. Ce point mérite une attention particulière : si l’acte mentionne une répartition 50/50 alors que l’un des deux a financé 70 % du prix, l’administration fiscale peut requalifier l’écart en donation déguisée, taxable comme telle. La bonne pratique consiste à faire chiffrer précisément l’apport de chacun avant de signer le compromis de vente, et à faire inscrire ces quotes-parts noir sur blanc dans l’acte authentique — un ajustement quasiment impossible à corriger a posteriori sans nouvelle formalité et nouveaux frais.

Concubinage ou Pacs : deux fiscalités opposées en cas de décès

C’est au moment d’un décès que la différence entre concubinage et Pacs devient la plus concrète. Entre partenaires de Pacs, la transmission du bien au survivant est totalement exonérée de droits de succession, au même titre qu’entre époux — mais le Pacs, contrairement au mariage, n’accorde aucune vocation successorale automatique : sans testament rédigé chez le notaire, le partenaire survivant n’hérite tout simplement pas de la part de l’autre, même après quinze ans de vie commune. Entre simples concubins, la situation est plus sévère encore : au-delà d’un abattement de 1 594 €, la part transmise au survivant est taxée au taux forfaitaire de 60 %, le taux le plus élevé du barème des droits de succession français, appliqué habituellement entre personnes sans lien de parenté. Sur un bien détenu en indivision dans le secteur, cette fiscalité peut représenter une somme considérable pour le partenaire survivant, qui doit parfois vendre sa propre part pour régler les droits — un scénario que notre guide sur la succession immobilière détaille plus largement pour les héritiers en indivision.

La clause de tontine : protège la propriété, rarement la fiscalité sur le littoral

Beaucoup de couples non mariés entendent parler de la clause de tontine (ou « clause d’accroissement ») comme solution miracle. Le principe est simple : insérée dans l’acte d’achat, elle prévoit qu’au décès de l’un des acquéreurs, le survivant devient rétroactivement seul propriétaire de la totalité du bien, comme s’il l’avait acheté seul dès le départ — ce qui écarte les héritiers du défunt et évite l’indivision avec eux. Mais la tontine ne change rien, par elle-même, au régime fiscal applicable : la part transmise au survivant reste taxée selon le lien entre les deux acquéreurs, donc au taux de 60 % pour de simples concubins. Il existe toutefois une exception notable, prévue à l’article 754 A du code général des impôts : si la tontine porte sur la résidence principale commune des deux acquéreurs et que sa valeur totale n’excède pas 76 000 €, la transmission échappe aux droits de succession. Un seuil qui protège surtout les petits logements dans les zones où l’immobilier reste abordable — mais qui s’avère largement dépassé pour la quasi-totalité des biens du secteur, comme le montrent nos pages de prix DVF à La Rochelle et sur l’Île de Ré. Pour un couple non marié qui achète ici, la tontine protège donc surtout la propriété du logement, rarement la note fiscale qui l’accompagne.

La SCI, une option pour organiser la propriété autrement

Plutôt que de détenir le bien en direct, certains couples optent pour une société civile immobilière : chacun détient alors des parts sociales, et non une fraction physique du logement, ce qui offre des statuts plus souples pour organiser la gestion ou la sortie d’un associé qu’une simple indivision. Notre guide sur la SCI familiale détaille cette structure, pensée d’abord pour des achats à plusieurs ; elle reste toutefois plus lourde à faire vivre (comptabilité, assemblées) qu’un achat direct pour un couple qui n’a besoin que de deux quotes-parts bien définies.

Le crédit et l’assurance emprunteur : qui rembourse quoi, et qui est couvert

Un prêt souscrit à deux n’oblige pas à emprunter à parts égales : la banque peut accepter une répartition de la quotité d’assurance qui reflète les revenus et l’apport réels de chacun, plutôt qu’un 50/50 automatique. Ce choix compte particulièrement pour un couple non marié : en cas de décès de l’un des emprunteurs, seule la quotité assurée à son nom est prise en charge par l’assurance — si elle est sous-évaluée par rapport à sa part réelle de remboursement, le survivant peut se retrouver à rembourser seul une partie de la dette de l’autre, en plus de la fiscalité de succession déjà évoquée. Ajuster précisément la quotité de chacun, et vérifier les garanties décès de son contrat, est donc au moins aussi important pour un couple non marié que pour un couple marié — notre guide sur l’assurance emprunteur détaille comment comparer et faire évoluer ces garanties.

En cas de séparation : personne n’est tenu de rester en indivision

L’article 815 du code civil pose un principe simple : nul ne peut être contraint de rester en indivision. En cas de séparation, trois issues sont possibles : la vente du bien à un tiers avec partage du prix selon les quotes-parts, le rachat par l’un des deux de la part de l’autre (avec une soulte à financer, souvent par un nouveau crédit), ou, en dernier recours si aucun accord n’est trouvé, une vente judiciaire aux enchères — la licitation — décidée par le tribunal judiciaire. Cette dernière option, rarement avantageuse financièrement pour les deux parties, reste l’exception : dans l’immense majorité des séparations, un accord amiable sur le rachat ou la revente permet d’éviter d’en arriver là, à condition que les quotes-parts initiales aient été correctement établies dès l’achat.

Ce que montre la recherche sur la propriété au sein des couples

La question de savoir qui, dans un couple, finit propriétaire du logement commun — et dans quelle proportion — n’est pas qu’une affaire de choix notarié : c’est aussi un phénomène sociologique documenté. Une étude de Philipp M. Lersch et Sergi Vidal, « My house or our home? Transitions into sole home ownership in British couples » (Demographic Research, 2016), montre, à partir de données de panel britanniques, que les couples non mariés sont nettement plus susceptibles de basculer vers une propriété détenue par un seul des deux partenaires que les couples mariés — souvent sans que cela résulte d’un choix explicite et discuté, mais plutôt de l’historique du financement ou d’un achat initialement réalisé en solo avant la mise en couple. Ce résultat éclaire un point pratique essentiel pour les couples non mariés du secteur : sans discussion et sans acte notarié précis sur qui possède quoi, la propriété réelle du logement peut diverger fortement de ce que chacun croit, avec des conséquences directes en cas de séparation ou de décès.

La méthode pour acheter à deux sans être mariés dans le secteur

Avant de signer un compromis à La Rochelle, à Rochefort ou sur l’Île de Ré, un couple non marié gagne à clarifier quatre points avec son notaire : la répartition exacte des quotes-parts selon l’apport réel de chacun, l’opportunité d’un Pacs si ce n’est pas déjà fait — la seule option qui exonère totalement de droits de succession entre partenaires —, la rédaction d’un testament pour organiser la transmission au-delà du strict cadre légal, et la quotité d’assurance emprunteur adaptée à la situation de chacun. Ces quatre décisions coûtent peu à anticiper avant la signature ; elles évitent, des années plus tard, qu’une séparation ou un décès ne se transforme en contentieux entre un partenaire et les héritiers de l’autre.

Vous envisagez d’acheter à deux dans le secteur de La Rochelle, de Rochefort ou sur l’Île de Ré ? Comparez d’abord les prix réellement constatés sur nos pages de prix DVF par commune, puis demandez une estimation gratuite pour un bien précis — ou consultez notre page vendre si c’est la revente d’un bien détenu à deux qui vous préoccupe.