Séisme du 16 juin 2023 en Aunis : acheter ou vendre une maison fissurée, trois ans après

Le séisme dont l’épicentre se situait à La Laigne reste l’événement le plus marquant du marché immobilier du nord de l’Aunis depuis Xynthia. Trois ans plus tard, des maisons sont encore en attente de reprise et des mobil-homes toujours installés. Ce que la loi impose de dire, ce qu’il faut demander, et ce qu’on ne peut pas déduire des prix.

Ce qui s’est passé le 16 juin 2023

Le 16 juin 2023 à 18 h 38, un séisme dont l’épicentre se situait à La Laigne, dans le nord de l’Aunis, a été ressenti de Bordeaux à Caen et jusqu’à Clermont-Ferrand. Sa magnitude est estimée entre 4,8 et 5,3 selon les instituts — la Communauté de communes Aunis Atlantique retient la valeur de 5,3. Une réplique de magnitude 4,6 a suivi le 17 juin à 4 h 27, et environ six cents répliques ont été enregistrées entre juin et octobre 2023. Pour la France métropolitaine, c’est un événement rare : le précédent local de référence restait le séisme d’Oléron du 7 septembre 1972, que nous évoquons dans notre guide sur le risque sismique en zone 3.

Le bilan matériel a été concentré sur quelques communes rurales. Au 26 juin 2023, la Communauté de communes Aunis Atlantique recensait 188 logements déclarés inhabitables ; en avril 2024, 158 bâtiments restaient classés rouge ou noir, et 108 arrêtés de police avaient interdit l’accès à des immeubles. Au 1^er décembre 2024, 71 % des dossiers étaient finalisés parmi les 160 logements classés rouge ou noir de Cram-Chaban, de La Grève-sur-Mignon et de La Laigne. Trente mobil-homes ont été déployés à Cram-Chaban et à La Laigne pour reloger les habitants évacués, et une vingtaine de maisons ont été rasées à La Laigne.

Le classement des bâtiments : noir, rouge, jaune, vert

Après un événement de ce type, les bâtiments visités sont classés selon une grille qu’il faut connaître avant de visiter un bien dans le secteur :

• Noir — danger imminent, bâtiment inaccessible.
• Rouge — accès en urgence uniquement, logement inhabitable sans travaux de consolidation.
• Jaune — habitable.
• Vert — dégâts mineurs.

Ce classement n’est pas un diagnostic immobilier réglementaire et n’a pas vocation à figurer dans le dossier de diagnostic technique. Il n’en reste pas moins l’information la plus opérante pour un acquéreur : demandez-la au vendeur, et demandez également si un arrêté de police a été pris sur l’immeuble et s’il a été levé. Notre guide sur les arrêtés de péril et d’insalubrité détaille les effets de ces mesures sur une vente.

Les arrêtés de catastrophe naturelle et ce qu’ils déclenchent

Un premier arrêté publié au Journal officiel du 7 juillet 2023 a reconnu l’état de catastrophe naturelle pour dix communes de Charente-Maritime : Benon, Cram-Chaban, La Grève-sur-Mignon, La Laigne, Marans, Saint-Georges-du-Bois, Saint-Jean-de-Liversay, Saint-Pierre-d’Amilly, Saint-Saturnin-du-Bois et Saint-Sauveur-d’Aunis. Des arrêtés ultérieurs, du 24 juillet 2023 puis du 31 janvier 2024, ont porté à douze le nombre de communes d’Aunis Atlantique reconnues, en y ajoutant notamment Courçon, La Ronde, Saint-Cyr-du-Doret, Taugon et Le Gué-d’Alleré.

Cette reconnaissance a deux conséquences directes sur une transaction :

• Elle ouvre la garantie catastrophes naturelles du contrat d’assurance habitation multirisque, condition d’indemnisation des dommages — voir notre guide sur l’assurance habitation et le régime CatNat.
• Elle doit apparaître dans l’état des risques annexé à la promesse puis à l’acte de vente, et elle déclenche l’obligation, pour le vendeur, d’informer par écrit l’acquéreur des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre de cette garantie pendant la période où il a été propriétaire du bien. Notre guide sur l’état des risques détaille ce document.

Le vrai sujet : démêler le séisme de l’argile

Une difficulté propre à ce secteur mérite d’être posée franchement. Les communes les plus touchées sont aussi parmi les plus exposées de France au retrait-gonflement des argiles : la totalité du bâti est concernée à Cram-Chaban comme à Taugon, contre environ 57 % à l’échelle départementale. Beaucoup de maisons présentaient donc déjà des fissures avant juin 2023, ou en ont développé depuis pour des raisons de sécheresse sans lien avec la secousse.

Cette ambiguïté a des conséquences très concrètes : sur la prise en charge par l’assurance, sur la nature des travaux de reprise à engager — reprise en sous-œuvre, micropieux, agrafage — et sur le prix. Seule une expertise permet de trancher, et c’est précisément la pièce qu’un acquéreur doit réclamer. Nos guides fissures et sécheresse et étude de sol détaillent les deux mécanismes.

Ce que dit la recherche : c’est l’information, plus que le risque, qui fait la décote

La littérature économique sur les séismes converge vers un résultat contre-intuitif : ce n’est pas le risque en lui-même qui déprime les prix, c’est le moment où il devient lisible. Une étude de Yi Huang publiée en 2021 dans Regional Science and Urban Economics, « Salience of hazard disclosure and house prices: Evidence from Christchurch, New Zealand », exploite la publication, en octobre 2011, des « Technical Categories » qui classaient les terrains de Christchurch après les séismes de 2010-2011. Résultat : les biens classés en catégorie la plus exposée perdent jusqu’à 17,7 % de valeur par rapport aux biens de la catégorie voisine à la troisième année, avant une reprise partielle qui stabilise l’écart autour de 13 %. Point décisif : les cartes d’aléa publiées avant les séismes, entre 2001 et 2005, n’avaient eu quasiment aucun effet de marché. C’est bien la lisibilité de l’information — un classement parcelle par parcelle, compréhensible par un acheteur — qui produit la décote, et non l’existence du risque.

Sur le versant des désordres structurels, un document de travail de l’institut Tinbergen signé Yashvant R. Premchand, Henri L. F. de Groot, Thomas de Graaff et Eric Koomen, « Land subsidence exposed: the impact on house prices in the Netherlands » (2024), apporte un ordre de grandeur rare. Sur plus de 100 000 transactions néerlandaises entre 2000 et 2022, l’exposition à l’affaissement des sols entraîne une décote moyenne de 2,3 % à 5,0 %, montant jusqu’à 8,4 % pour les logements construits avant 1970 ; mais surtout, lorsque le dommage de fondation est explicitement mentionné dans l’annonce, la valeur chute d’environ 12 % — soit approximativement le coût réel des travaux de reprise. Il s’agit d’un document de travail néerlandais, non d’une étude française publiée en revue, et il doit être lu comme tel. Sa leçon est néanmoins directement transposable : le marché ne sanctionne pas la transparence au-delà du coût des travaux. Cacher un désordre ne fait pas gagner d’argent — cela déplace simplement le litige après la vente.

Ce qu’un acheteur doit exiger avant de signer

• Le classement du bâtiment après visite, s’il y en a eu un, et la levée éventuelle d’un arrêté de police.
• Le rapport d’expertise de l’assurance et le décompte de l’indemnisation perçue, qui indique si les travaux ont été réalisés ou si l’indemnité a été conservée.
• Les devis, factures et attestations d’assurance décennale des entreprises intervenues sur les reprises structurelles — voir notre guide sur la garantie décennale.
• L’état des risques à jour et l’information écrite sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.
• Un accord de principe de son propre assureur avant la signature : la couverture d’un bien déjà sinistré n’est pas toujours acquise aux mêmes conditions.
• En cas de doute persistant, une clause suspensive subordonnant la vente au résultat d’une étude structurelle — voir notre guide sur le compromis et les clauses suspensives.

Ce qu’un vendeur a intérêt à préparer

La tentation de ne rien dire est mauvaise conseillère, juridiquement comme économiquement. La dissimulation d’un désordre connu peut fonder une action en garantie des vices cachés ou en réticence dolosive, susceptible d’aboutir à une réduction du prix voire à l’annulation de la vente, plusieurs années après la signature. À l’inverse, un dossier complet — expertise, travaux, garanties, attestation d’assurance — transforme un sujet anxiogène en information vérifiable, et cadre la négociation autour du coût réel des travaux plutôt que d’une décote arbitraire.

Ce qu’on ne peut pas déduire des prix DVF

Une dernière mise en garde, qui vaut engagement de méthode. Les données DVF disponibles portent sur la période 2023-2024 : elles chevauchent l’événement du 16 juin 2023 et mélangent donc des ventes signées avant et après, dans des états de bâti hétérogènes. Sur des communes qui enregistrent une dizaine de transactions par an, aucun calcul sérieux ne permet d’isoler un « effet séisme » sur les prix. Nous ne publierons pas de chiffre de décote locale tant qu’un recul suffisant ne le permettra pas — c’est le sens de notre engagement à ne diffuser que des données réelles. Les prix de la plaine d’Aunis et de l’Aunis nord restent consultables commune par commune, avec cette réserve.

Vous achetez ou vendez une maison dans l’une des communes concernées ? Demandez une estimation gratuite qui tienne compte de l’état structurel réel du bien et du dossier d’expertise disponible.