La Ronde : le marché immobilier d’un village du Marais poitevin charentais, entre canal et déprise démographique

Aux confins de la Charente-Maritime, de la Vendée et des Deux-Sèvres, La Ronde s’ouvre sur le canal du Mignon et les écluses de Bazoin, porte d’entrée de la Venise verte. À rebours des villages périurbains de l’Aunis qui gagnent des habitants, La Ronde en perd depuis 2017 : un marché à part, marqué par l’eau, la rareté du foncier constructible et une clientèle bien spécifique.

Un village aux confins de trois départements, porte d’entrée de la Venise verte

Avec un peu moins de 1 000 habitants, La Ronde appartient au secteur Aunis Nord et Marais poitevin tel que nous le découpons sur ce site, à une trentaine de minutes de route au nord de La Rochelle par le corridor qui dessert Marans et Courçon, dont elle n’est distante que de cinq minutes. La commune se situe à la limite de trois départements — Charente-Maritime, Vendée et Deux-Sèvres — au cœur du Marais poitevin, ce vaste réseau de canaux et de prairies humides que l’on surnomme la Venise verte. Sur son propre site, la commune se décrit d’ailleurs comme la « capitale charentaise du Marais poitevin », une manière de revendiquer une identité bien distincte de celle des villages de plaine agricole qui l’entourent, comme Saint-Jean-de-Liversay ou Villedoux, plus proches de l’agglomération rochelaise.

D’une île asséchée sous Henri IV à la commune indépendante de 1848

L’histoire de La Ronde est celle du marais lui-même. Le bourg occupait à l’origine une île, entourée d’eau avant les grands travaux d’assèchement engagés sous le règne d’Henri IV, qui ont transformé une partie du golfe des Pictons en terres agricoles et en polders. Pendant des siècles, le village est resté rattaché à la commune voisine de Taugon, dont il ne s’est détaché pour devenir une commune indépendante qu’en 1848 — une histoire administrative que l’on retrouve, à des degrés divers, dans plusieurs villages de cette frange du Marais poitevin. Le canal du Mignon traverse le territoire communal, et le hameau de Bazoin, à cheval sur La Ronde et deux communes vendéennes voisines, Maillé et Damvix, constitue l’un des grands nœuds hydrauliques du marais mouillé : quatre cours d’eau s’y rejoignent, régulés depuis les XVIe et XVIIe siècles par un système de digues et d’écluses. L’embarcadère des écluses de Bazoin, aujourd’hui point de départ de balades en barque et en canoë, en fait l’un des accès touristiques les plus fréquentés de la Venise verte côté charentais.

Un marché qui décroche du mouvement périurbain rochelais

C’est le trait le plus singulier du marché immobilier de La Ronde : alors que la plupart des villages de l’Aunis Nord situés à moins de vingt minutes de La Rochelle — Longèves, Angliers ou Villedoux — gagnent des habitants portés par le report résidentiel rochelais, La Ronde en perd : la commune comptait environ 1 050 habitants en 2016, contre 997 lors du dernier recensement publié, soit un repli d’un peu plus de 5 % depuis 2017. Deux explications se combinent : l’éloignement réel de l’agglomération, qui rend le trajet domicile-travail quotidien moins praticable qu’à Andilly ou à Longèves, et la contrainte du marais lui-même, qui limite mécaniquement les terrains constructibles hors du bourg ancien. Le bâti dominant reste la maison de marais traditionnelle — basse, en pierre ou enduite, souvent mitoyenne, organisée le long des rues et des canaux plutôt qu’en lotissement — un parc de logements très différent de celui des villages de plaine en pleine expansion pavillonnaire. Le volume annuel de ventes y est faible, comme dans toute commune de cette taille : consultez la page des prix DVF de La Ronde, à comparer avec celles de Courçon et de Marans pour situer le niveau réel du secteur, plutôt qu’une médiane communale peu représentative — une estimation individuelle gratuite reste le moyen le plus fiable de chiffrer un bien précis, dans le bourg comme en écart.

Le retraité ou l’amoureux du calme et de l’eau

C’est le profil qui domine les rares transactions du bourg : des acquéreurs venus chercher une maison de caractère au bord d’un canal, loin de l’agitation du littoral touristique, pour une résidence principale ou secondaire de fin de carrière. La rareté du bâti disponible et l’absence de programme neuf jouent en faveur d’une certaine stabilité des prix sur les biens les mieux situés.

Le porteur de projet de gîte lié au tourisme vert

La fréquentation de l’embarcadère des écluses de Bazoin et, plus largement, du tourisme fluvial de la Venise verte, alimente une petite demande de gîtes et de chambres d’hôtes dans le marais mouillé. C’est un marché de niche, très saisonnier, à mille lieues du modèle locatif de l’Île de Ré : voir notre page investir à La Ronde pour situer ce potentiel restreint.

Les contraintes de construction propres au marais

Construire ou agrandir en zone humide suppose de vérifier au préalable le zonage applicable et l’exposition aux risques de submersion : notre guide sur les contraintes Natura 2000 et zones humides détaille les vérifications à mener avant tout projet, dans un secteur où la trajectoire ZAN restreint déjà fortement l’ouverture de nouvelles parcelles constructibles.

Ce que dit la recherche sur la valeur d’un marais en milieu rural

L’intuition la plus répandue veut qu’un canal ou une zone humide constitue toujours un atout de charme qui se traduit par une prime de prix. La réalité économique est plus nuancée, en particulier hors des zones urbaines. Une étude de référence des économistes Okmyung Bin et Stephen Polasky, « Evidence on the Amenity Value of Wetlands in a Rural Setting », publiée en 2005 dans le Journal of Agricultural and Applied Economics, a analysé des transactions immobilières résidentielles à proximité de zones humides dans un comté rural de Caroline du Nord. Contrairement aux études menées en milieu urbain, où la proximité d’une zone humide fait souvent grimper les prix, les auteurs montrent qu’en cadre rural une plus forte proportion de zone humide à proximité immédiate d’un bien, et une plus grande taille de cette zone humide, sont associées à une valeur résidentielle plus faible — signe que l’isolement, les contraintes de constructibilité et le risque d’humidité perçu peuvent l’emporter sur l’agrément paysager. Transposé à un village comme La Ronde, ce résultat invite à ne pas surestimer la prime liée à la proximité immédiate du canal ou du marais mouillé, et à fonder toute estimation sur les transactions réellement observées plutôt que sur le seul charme du cadre.

Les points de vigilance avant d’acheter

• Le risque de submersion et d’inondation du marais, à vérifier précisément à l’adresse du bien sur le service public Géorisques avant toute offre — voir notre guide sur l’achat et la construction en zone inondable et sur la décote appliquée aux biens concernés.
• L’assainissement non collectif, très fréquent hors du bourg dense, faute de réseau collectif dans les écarts du marais : voir notre guide sur le contrôle SPANC.
• La rareté du foncier constructible, qui limite tout projet de construction neuve ou d’extension hors du bourg ancien et impose une vérification fine du zonage avant l’achat d’un terrain.
• Le financement : les conditions de prêt évoluent chaque année, voir nos guides sur le PTZ 2026 et le crédit immobilier en 2026.

Un projet d’achat, de vente ou d’investissement à La Ronde ou dans le Marais poitevin charentais ? Consultez les prix réels DVF de la commune, la page du secteur pour comparer avec les villages voisins, ou demandez une estimation gratuite qui tient compte de la localisation précise de votre bien, bourg ou écart de marais.