Régime matrimonial et achat immobilier : bien propre ou bien commun pour un couple marié à La Rochelle ?

Un couple marié qui achète à La Rochelle, à Lagord ou sur l’Île de Ré pense rarement à son régime matrimonial au moment de signer. Pourtant, c’est lui qui décide si le bien appartiendra aux deux époux à parts égales ou restera la propriété exclusive de l’un d’eux — une question qui ne se posera vraiment qu’au divorce ou au décès, quand il sera trop tard pour la corriger simplement.

Le régime légal s’applique par défaut, sans qu’on l’ait choisi

La majorité des couples mariés sans contrat de mariage relèvent, sans le savoir, du régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Il distingue deux masses de biens : les biens propres, possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession pendant celui-ci, qui restent la propriété exclusive de l’époux concerné ; et les biens communs (ou acquêts), acquis pendant le mariage, qui appartiennent aux deux époux à parts égales — quel que soit le nom figurant sur l’acte, et même si un seul des deux a financé l’achat avec son salaire. C’est ce dernier point qui surprend le plus souvent les couples qui achètent à deux à La Rochelle ou dans son agglomération : un appartement payé intégralement par un seul salaire pendant le mariage tombe malgré tout en communauté, sauf exception.

Protéger un apport personnel : la clause de remploi

Un couple qui achète avec un héritage, une donation ou le produit de la vente d’un bien détenu avant le mariage peut vouloir que le nouveau bien reste propre à l’époux qui apporte ces fonds, plutôt que de tomber automatiquement en communauté. C’est le rôle de la déclaration d’emploi ou de remploi : insérée dans l’acte d’achat chez le notaire, elle prouve l’origine personnelle des fonds et préserve le caractère propre du bien acheté en remplacement. Sans cette clause, express et documentée au moment de la signature, l’argent propre injecté dans un achat commun se « dilue » dans la communauté — l’époux apporteur ne conserve alors qu’une simple créance contre la communauté, réglée en valeur (et non en nature) à la dissolution du régime, ce qui peut le désavantager si le bien s’est fortement valorisé entre-temps, un cas fréquent sur le littoral rochelais.

La séparation de biens : chacun reste propriétaire de ce qu’il achète

À l’opposé, le régime de la séparation de biens — qui suppose un contrat de mariage signé chez le notaire, avant ou après la cérémonie — fait de chaque époux le seul propriétaire de ce qu’il achète en son nom, y compris pendant le mariage. Un bien acquis par un seul époux lui appartient en propre ; un achat réalisé à deux les rend copropriétaires en indivision, dans les proportions inscrites à l’acte — proportions qu’il est essentiel de faire correspondre à la réalité du financement de chacun, faute de quoi l’époux qui a le plus contribué financièrement pourra, en théorie, réclamer une créance à son conjoint lors d’une séparation. Ce régime est souvent choisi par les professions libérales, les commerçants ou les chefs d’entreprise de l’agglomération, soucieux de protéger le patrimoine familial des dettes professionnelles de l’un des époux — le compromis type entre les deux logiques, la participation aux acquêts, fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage mais calcule, à sa dissolution, un rééquilibrage entre les enrichissements respectifs des deux époux.

La communauté universelle : un choix surtout patrimonial

À l’autre extrémité, la communauté universelle fait tomber en commun l’ensemble des biens des deux époux, y compris ceux possédés avant le mariage. Associée à une clause d’attribution intégrale, elle permet au conjoint survivant d’hériter de la totalité du patrimoine sans droits de succession — un montage fréquent chez les couples retraités qui s’installent sur le littoral rochelais pour leur résidence principale ou secondaire. Il exige néanmoins de la prudence en présence d’enfants d’une précédente union : ceux-ci peuvent, dans certains cas, demander la réduction de cet « avantage matrimonial » s’il porte une atteinte excessive à leur réserve héréditaire.

Changer de régime après l’achat : c’est possible, et plus simple depuis 2019

Un couple qui a acheté sous le régime légal sans y avoir vraiment réfléchi n’est pas coincé : l’article 1397 du Code civil permet de changer de régime matrimonial en cours de mariage, par acte notarié. Depuis la loi du 23 mars 2019, le délai minimal de deux ans d’application du régime précédent a disparu — un changement peut désormais être envisagé dès le lendemain du mariage. En l’absence d’opposition des enfants majeurs ou des créanciers, informés par courrier et par une publication légale, dans un délai de trois mois, l’homologation par un juge n’est plus nécessaire : le nouveau régime prend effet à la signature de l’acte modificatif, en général en quatre à six mois. Une opposition impose en revanche de solliciter le juge, ce qui peut allonger la procédure à un an ou plus.

Pourquoi ce choix pèse surtout en cas de séparation

C’est précisément au moment où le couple se sépare que le régime matrimonial révèle ses conséquences concrètes sur le logement familial. Une étude de l’Ined menée par Giulia Ferrari, Carole Bonnet et Anne Solaz, publiée dans Demographic Research (« Will the one who keeps the children keep the house? », 2019), montre qu’au cours de l’année suivant une séparation en France, les femmes déménagent plus souvent que les hommes et que leurs conditions de logement se dégradent davantage, en particulier hors garde exclusive des enfants. Le régime matrimonial choisi — et la façon dont le financement de l’achat a été documenté à l’acte — détermine directement qui a un droit sur le bien, qui doit racheter la part de l’autre et dans quelles conditions, ce qui en fait un sujet à traiter avant l’achat plutôt qu’au moment, souvent tendu, de la séparation. Notre guide sur la vente d’un bien lors d’un divorce détaille la mécanique du rachat de soulte et de la sortie d’indivision une fois la séparation engagée.

Ce qu’il faut retenir

• Régime légal (par défaut) : les biens achetés pendant le mariage sont communs, même financés par un seul salaire.
• Clause de remploi : indispensable à l’acte pour qu’un héritage, une donation ou le prix de vente d’un bien propre reste propre une fois réinvesti dans un nouvel achat.
• Séparation de biens : chacun reste propriétaire de ce qu’il achète ; un achat à deux crée une indivision dans les proportions inscrites à l’acte.
• Communauté universelle : tout devient commun, un choix surtout patrimonial, à manier avec prudence en présence d’enfants d’une précédente union.
• Changer de régime est possible à tout moment du mariage depuis 2019, par acte notarié, sans homologation judiciaire en l’absence d’opposition.

Vous achetez à deux autour de La Rochelle, Rochefort ou l’Île de Ré ? Faites le point avec votre notaire sur le régime matrimonial et la rédaction de l’acte avant de signer, et consultez nos guides sur l’achat à deux sans être mariés et les frais de notaire, ou consultez nos prix DVF par commune pour votre projet d’achat.