Acheter un bien rénové par un marchand de biens : vos garanties sont meilleures que vous ne le croyez

Appartement du centre de La Rochelle refait à neuf, maison de ville rochefortaise « clé en main » : derrière ces annonces, un professionnel de l’achat-revente. Bonne nouvelle, il ne peut pas s’abriter derrière la clause de non-garantie des vices cachés, et il est souvent réputé constructeur. Encore faut-il savoir quelles pièces réclamer avant de signer.

Reconnaître un marchand de biens

Le marchand de biens achète pour revendre, à titre habituel et spéculatif. C’est une activité commerciale, qui lui confère la qualité de professionnel de l’immobilier — statut qui va jouer massivement en votre faveur, comme on va le voir.

Le signe le plus fiable figure dans l’acte d’achat précédent, dont votre notaire aura connaissance : l’article 1115 du code général des impôts permet à l’assujetti à la TVA qui prend, dans l’acte authentique, l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans, de n’acquitter que la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, au lieu des droits de mutation de droit commun. Autre indice : le bien a été acquis récemment, souvent en mauvais état, et revient sur le marché rénové. Selon l’origine du bien et l’ampleur des travaux, la revente peut être exonérée de TVA, soumise à la TVA sur le prix total (notamment si la rénovation est si lourde qu’elle produit un immeuble neuf au sens fiscal) ou à la TVA sur la marge. C’est un sujet de vendeur, mais il a une incidence sur le prix affiché : demandez-le.

Précision utile : le marchand qui achète, rénove puis revend un bien achevé n’est pas en vente d’immeuble à rénover. La VIR de l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation suppose que le vendeur s’engage à réaliser des travaux et perçoive des sommes avant la livraison. Vous n’avez donc ni garantie d’achèvement, ni le régime protecteur de la VIR : c’est une vente de droit commun. D’où l’importance des garanties qui suivent.

La clause de non-garantie des vices cachés ne lui sert à rien

C’est le point le plus mal connu des acquéreurs, et le plus favorable. L’article 1643 du code civil autorise le vendeur à stipuler qu’il ne sera tenu d’aucune garantie — mais seulement s’il est de bonne foi. Et l’article 1645 impose au vendeur qui connaissait les vices, outre la restitution du prix, tous les dommages et intérêts.

Or la jurisprudence constante de la Cour de cassation frappe le vendeur professionnel d’une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose vendue. Promoteurs, constructeurs et marchands de biens sont visés en premier lieu, ainsi que le vendeur-constructeur et le gérant d’une société dont l’objet est l’achat, la rénovation et la location de biens. Ils ne peuvent donc jamais se prévaloir de la clause d’exclusion, quelle qu’en soit la rédaction, et même en prouvant leur ignorance réelle.

Retenez-le : la clause de non-garantie que vous lirez dans le projet d’acte est, face à un marchand de biens, une clause de style sans effet. Votre délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). Voir notre guide sur la garantie des vices cachés.

Le vendeur-rénovateur est souvent réputé constructeur

L’article 1792-1 du code civil répute constructeur, au 2°, « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Lorsque les travaux de rénovation sont suffisamment importants pour constituer un ouvrage, le marchand de biens qui les a fait réaliser puis a revendu est donc lui-même débiteur de la garantie décennale envers vous, en plus des entreprises intervenues. À noter que ce texte vise aussi les particuliers qui ont fait faire des travaux et revendent dans les dix ans.

La garantie décennale des articles 1792 et suivants couvre pendant dix ans à compter de la réception les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination — y compris pour des travaux de rénovation ou d’aménagement assimilables à un ouvrage, pas seulement du gros œuvre neuf. Ce régime est d’ordre public : toute clause limitative est réputée non écrite. Et l’action se transmet : depuis l’arrêt d’assemblée plénière du 7 février 1986 (n° 83-14.631), elle passe aux acquéreurs successifs comme accessoire de l’immeuble, indépendamment de la connaissance qu’ils avaient des désordres. Vous pouvez donc agir directement contre les entreprises, sans avoir jamais contracté avec elles. La Cour de cassation a par ailleurs jugé le 30 janvier 2025 (3^e chambre civile, n° 23-16.347) que le vendeur réputé constructeur répond aussi, pendant dix ans, des dommages intermédiaires — ceux qui n’atteignent pas le seuil décennal — sur le terrain de la faute prouvée.

La dommages-ouvrage : la pièce qui change tout

L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui, en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage garantissant le paiement des réparations de nature décennale, pour son compte ou celui des propriétaires successifs. Un marchand de biens qui fait faire des travaux de construction en vue de la vente y est donc soumis.

L’intérêt pour vous est considérable : la DO préfinance les réparations, sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. Elle bénéficie aux propriétaires successifs, et son attestation se transmet avec le bien. Le défaut de souscription est un délit ; le notaire doit mentionner expressément son absence dans l’acte et vous en informer, et il engage sa responsabilité s’il y manque.

Une nuance à connaître pour ne pas exiger l’impossible : l’article L. 243-1-1 exclut de l’obligation d’assurance les ouvrages existants antérieurs au chantier, sauf ceux totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et devenus techniquement indivisibles. Un simple rafraîchissement — peinture, sols, cuisine — n’appelle pas de DO. Une restructuration lourde — reprise de charpente ou de planchers, création de niveaux, extension — en appelle une. Notre guide sur la décennale et la dommages-ouvrage détaille le partage.

Les dix pièces à réclamer avant de signer

1. Les factures détaillées de chaque entreprise, lot par lot — pas des devis, pas un bordereau global.
2. Les attestations d’assurance décennale de chaque entreprise, valides à la date d’ouverture du chantier (et non à la date de la vente), en vérifiant que l’activité déclarée couvre bien les travaux réalisés.
3. L’attestation de dommages-ouvrage avec son numéro de police et sa date de souscription — ou la mention expresse de son absence dans l’acte.
4. Les autorisations d’urbanisme : permis ou déclaration préalable pour toute modification de façade, création ou modification d’ouvertures, extension, changement de destination.
5. La DAACT et l’attestation de non-contestation de conformité délivrée par la mairie. Le notaire la réclame quasi systématiquement en cas de revente dans les dix ans de l’achèvement ; à défaut, blocage ou consignation d’une partie du prix. Voir notre guide sur la DAACT.
6. Le DPE refait après travaux. Un DPE établi avant chantier ne reflète rien.
7. L’attestation de conformité électrique visée par le CONSUEL en cas de rénovation électrique complète. C’est essentiel : une installation de moins de quinze ans dispense du diagnostic électrique, ce qui vous prive de votre seul contrôle indépendant.
8. Les procès-verbaux de réception avec la liste des réserves : ils fixent le point de départ des garanties.
9. Les diagnostics classiques selon l’âge du bâti : amiante et plomb, gaz, électricité, état des risques, mesurage Carrez en copropriété, termites selon arrêté préfectoral.
10. En cas de division en lots : modificatif d’état descriptif de division, règlement de copropriété à jour, procès-verbaux des trois dernières assemblées et état daté.

Les six pièges d’une rénovation de revente

• La rénovation cosmétique. Peinture, sols stratifiés, cuisine et salle de bains coûtent peu et se voient beaucoup ; l’humidité, l’électricité et la toiture coûtent cher et ne se voient pas. Un enduit frais en pied de mur dans le centre ancien rochelais ou rochefortais mérite un sondage — la lecture du bâti ancien s’apprend.
• La ventilation absente. Une isolation posée sans ventilation adaptée aggrave l’humidité plutôt qu’elle ne la résout. Cherchez les entrées d’air et le système d’extraction, pas seulement les fenêtres neuves.
• L’électricité « refaite » sans CONSUEL. Rien ne prouve alors la conformité, et le diagnostic obligatoire ne s’applique plus. Exigez l’attestation, ou faites réaliser un état volontaire.
• L’absence de dommages-ouvrage lorsque les travaux la rendaient obligatoire. Elle vous renvoie à une action longue contre des entreprises parfois disparues. Vérifiez aussi que les sociétés figurant sur les factures existent toujours.
• La division récente en lots. Individualisation des réseaux, isolation acoustique entre logements, conformité du règlement, surfaces réelles, accès : un immeuble divisé vite concentre les malfaçons aux interfaces. Voir notre guide sur la mise en copropriété.
• Les ouvertures créées sans autorisation. Percer une fenêtre, transformer un garage, poser une verrière modifie l’aspect extérieur et exige au minimum une déclaration préalable — a fortiori en site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique, ce qui couvre l’essentiel du centre de La Rochelle et de l’arsenal de Rochefort. Sans autorisation, vous héritez du risque de régularisation et d’un blocage à la revente.

Ce que dit la recherche

Craig Depken, Harris Hollans et Steve Swidler, dans « An Empirical Analysis of Residential Property Flipping » (The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2009), analysent les reventes rapides à Las Vegas de 1994 à mi-2007 : les biens concernés sont plutôt plus anciens et plus petits que la moyenne, et au pic de 2004 l’opération type dégage un rendement annuel supérieur à 60 %, soit près de 20 % de profit économique — profit qui retombe à zéro dès 2007. La marge du marchand dépend donc du cycle de marché au moins autant que de la qualité de la rénovation : un argument à garder en tête face à un vendeur qui justifie son prix par « la valeur des travaux ».

Sur l’asymétrie d’information, Pablo Kurlat et Johannes Stroebel, dans « Testing for Information Asymmetries in Real Estate Markets » (The Review of Financial Studies, 2015), montrent que les vendeurs mieux informés — professionnels de l’immobilier et de la construction — exploitent effectivement leur avantage informationnel sur la qualité du bien et de son environnement, et qu’un basculement de la composition des vendeurs vers les mieux informés précède les baisses de prix. Face à un vendeur structurellement mieux informé que vous, la parade n’est pas la méfiance : c’est la documentation. Chaque pièce de la liste ci-dessus réduit l’écart d’information — et, en cas de litige, le droit français vous place déjà en position favorable.

Vous visitez un bien rénové à La Rochelle, à Rochefort ou dans l’agglomération et vous voulez savoir ce qu’il vaut réellement ? Demandez une estimation gratuite : nous comparons le prix demandé aux ventes réelles DVF du secteur, travaux compris.