ZAN, zéro artificialisation nette : ce que la loi change pour les terrains à bâtir en Charente-Maritime

Moins de nouvelles surfaces constructibles ouvertes chaque année, une échéance réglementaire au 22 août 2026 pour de nombreuses communes rurales, un horizon 2050 à zéro artificialisation nette : la trajectoire ZAN redessine progressivement l’offre de terrains autour de La Rochelle, Rochefort et l’Île de Ré. Explications pour vendeurs, acheteurs et porteurs de projet.

Le ZAN, une trajectoire plus qu’une interdiction

Le ZAN (zéro artificialisation nette) est l’objectif, fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, de ne plus artificialiser aucun sol naturel, agricole ou forestier net à l’horizon 2050. Contrairement à une idée répandue, le ZAN n’interdit pas de construire : il impose que toute nouvelle artificialisation soit progressivement compensée par de la renaturation ailleurs, et surtout que le rythme de consommation d’espaces naturels soit divisé par deux entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente. Concrètement, cela veut dire moins de nouveaux terrains ouverts à la construction chaque année, une priorité donnée à la densification et à la reconversion de friches, et une pression croissante sur les parcelles déjà classées constructibles dans les documents d’urbanisme.

Pour un propriétaire de terrain à bâtir ou un porteur de projet cherchant à acheter un terrain autour de La Rochelle, cette trajectoire n’est pas une abstraction lointaine : elle se traduit déjà dans les révisions de plans locaux d’urbanisme (PLU) et dans la rareté croissante des parcelles nouvellement ouvertes à l’urbanisation, en particulier sur le littoral où la loi Littoral ajoute déjà ses propres restrictions.

Les échéances à connaître, du plus proche au plus lointain

La mise en œuvre du ZAN s’échelonne sur plusieurs dates réglementaires précises. La plus proche concerne les communes rurales : la loi prévoit une « garantie rurale » assurant à chaque commune une capacité minimale de développement équivalente à un hectare pour la période 2021-2031, à condition d’être couverte par un PLU, une carte communale ou un document équivalent prescrit, approuvé ou adopté avant le 22 août 2026. Les communes qui n’ont pas engagé cette démarche à cette date perdent le bénéfice automatique de cette garantie et dépendent alors entièrement des enveloppes définies par leur intercommunalité.

Viennent ensuite les échéances de planification : les schémas de cohérence territoriale (SCoT) doivent intégrer la trajectoire de réduction au 22 février 2027, puis les PLU et PLU intercommunaux (PLUi) au 22 février 2028. Ce sont ces documents locaux, et non la loi nationale elle-même, qui fixeront commune par commune les surfaces réellement ouvertes à la construction dans les années qui viennent. L’étape intermédiaire de réduction de moitié du rythme de consommation d’espace s’apprécie, elle, sur l’ensemble de la décennie 2021-2031, avant l’objectif final de zéro artificialisation nette en 2050.

Où en est le PLUi de l’agglomération de La Rochelle

Le plan local d’urbanisme intercommunal de la Communauté d’agglomération de La Rochelle, approuvé fin 2019, a fait l’objet d’une prescription de révision fin 2025, notamment pour intégrer cette trajectoire ZAN. Les 28 communes de l’agglomération verront donc leurs zones constructibles réexaminées à cette occasion, avec des arbitrages qui ne seront connus qu’à l’issue de la procédure de révision. Un porteur de projet de construction ou un propriétaire envisageant de diviser un terrain pour vendre une parcelle a donc intérêt à vérifier le zonage en vigueur au moment précis de son projet plutôt que de se fier à une carte ancienne : le certificat d’urbanisme reste, à ce titre, l’outil le plus fiable pour figer la constructibilité réelle d’une parcelle à un instant donné.

L’effet attendu sur le prix des terrains constructibles

Sur le plan économique, la logique est connue : quand une réglementation restreint la quantité de foncier ouvert à la construction dans un bassin où la demande reste soutenue, le prix des terrains encore constructibles a tendance à progresser, tandis que l’effet sur le prix final des logements neufs est plus incertain et dépend de la capacité du marché à densifier en parallèle. Une étude de Michael Ball, Melek Cigdem, Elizabeth Taylor et Gavin Wood publiée en 2014 dans la revue Environment and Planning A (« Urban Growth Boundaries and their Impact on Land Prices ») montre, à partir de plusieurs marchés fonciers soumis à des périmètres de croissance urbaine contraints, que ce type de restriction se traduit d’abord par une hausse sensible du prix du foncier constructible, avant même de se répercuter, de façon plus modérée et hétérogène, sur le prix des logements construits dessus. Une autre référence classique de l’économie du logement, l’étude d’Edward Glaeser et Joseph Gyourko publiée en 2003 (« The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability »), établit plus largement que les restrictions réglementaires à la construction pèsent durablement sur l’accessibilité du logement dans les zones où la demande reste forte — une dynamique transposable, à son échelle, à un bassin résidentiel et touristique aussi recherché que celui de La Rochelle et de l’Île de Ré.

Aucune de ces études ne permet de chiffrer un impact précis sur le marché charentais-maritime, et notre site n’avance aucun pourcentage inventé à ce sujet : c’est précisément pour cette raison que nous renvoyons systématiquement aux prix DVF par commune, seule source fiable de ventes réelles, plutôt qu’à des projections. Ce que l’on peut affirmer, en revanche, c’est que la rareté croissante des nouvelles parcelles constructibles renforce la valeur relative des terrains déjà viabilisés et situés en zone U des documents d’urbanisme actuels.

Ce que ça change concrètement pour un vendeur de terrain

Pour un propriétaire de terrain constructible autour de La Rochelle, Rochefort ou dans l’Île de Ré, le ZAN plaide plutôt en faveur d’une vente sans attendre une hypothétique revalorisation supplémentaire du zonage : les révisions de PLU en cours visent en effet à réduire les surfaces ouvertes à l’urbanisation, pas à en ouvrir de nouvelles. Un terrain aujourd’hui classé constructible peut, en théorie, être reclassé en zone naturelle ou agricole lors d’une révision, ce qui justifie de vérifier le calendrier de révision du PLU de sa commune avant toute décision de vente différée. À l’inverse, pour un propriétaire de terrain aujourd’hui classé en zone agricole ou naturelle et espérant un déclassement futur, la trajectoire ZAN rend ce scénario nettement moins probable qu’il ne l’était il y a dix ans.

Ce que ça change pour un acheteur ou un porteur de projet de construction

Côté acheteur, la rareté croissante des nouvelles ouvertures à l’urbanisation renforce l’intérêt de sécuriser un projet tôt : demander un certificat d’urbanisme opérationnel avant tout compromis, vérifier le régime de permis de construire applicable et, pour un projet de construction neuve en zone périurbaine, envisager aussi le contrat de construction (CCMI) sur les secteurs de la plaine d’Aunis où l’offre de terrains reste, pour l’instant, plus accessible que sur le littoral immédiat. La densification encouragée par le ZAN se traduit aussi, à terme, par davantage d’opérations de division parcellaire en zone déjà urbanisée : une piste à surveiller pour un acheteur cherchant un terrain plus petit, proche des centres-bourgs, plutôt qu’une grande parcelle en extension urbaine.

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