Vendre une maison héritée en indivision autour de La Rochelle : ce que change la loi du 7 avril 2026

Maison de famille sur l’Île de Ré, longère de l’Aunis ou pavillon rochelais transmis à plusieurs héritiers : la vente d’un bien en indivision successorale reste une situation fréquente et souvent bloquante. Ce que permet la procédure des deux tiers, en vigueur depuis 2009, et ce qu’ajoute vraiment la loi du 7 avril 2026.

Mis à jour le 31/10/2026

Responsable éditorial : Jean-Claude Fatemian

Une situation très courante sur le littoral charentais

Entre les maisons de village de l’Île de Ré, les propriétés ostréicoles du secteur de Marennes-Seudre et les pavillons de l’agglomération de La Rochelle transmis de génération en génération, une part significative des ventes de notre secteur intervient après une succession. Or dès qu’un défunt laisse plusieurs héritiers, le bien immobilier tombe automatiquement en indivision : chaque héritier détient une quote-part du bien tout entier, sans qu’aucun ne possède une partie physiquement identifiée. Vendre suppose alors, en principe, l’accord de tous — ce qui, dans une fratrie de trois ou quatre héritiers, ne va pas toujours de soi, en particulier lorsque l’un d’eux souhaite conserver la maison de famille pour un usage personnel ou saisonnier.

Ce qu’un héritier peut décider seul, et ce qu’il ne peut pas

Le code civil distingue deux catégories d’actes. Les actes de gestion courante (entretien, souscription d’une assurance, mise en location saisonnière du bien) ne nécessitent, depuis la réforme du 12 mai 2009, que l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. En revanche, un acte de disposition — et la vente en est le principal exemple — a toujours exigé, sauf exception, l’unanimité des héritiers. Il suffisait donc historiquement qu’un seul héritier minoritaire refuse de signer pour bloquer indéfiniment la vente d’une maison de famille, même lorsque tous les autres souhaitaient s’en séparer.

La procédure des deux tiers devant notaire, en vigueur depuis 2009

Face à ce blocage, l’article 815-5-1 du code civil, créé par la loi du 12 mai 2009, permet aux héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis de demander la vente du bien malgré le refus d’un minoritaire. La procédure commence chez le notaire, pas au tribunal :

• Les héritiers représentant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre.
• Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires dans un délai d’un mois.
• Faute d’accord ou de réponse dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal.
• Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères (licitation), si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette voie ne permet pas de vendre à l’amiable à un acheteur choisi : elle aboutit à une licitation, souvent en dessous du prix d’une vente classique. Elle reste donc peu utilisée et sert surtout de levier pour ramener chacun à la table. Elle ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), ni si un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté.

Ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026

La loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, entrée en vigueur le 9 avril 2026, ne modifie pas la procédure des deux tiers de l’article 815-5-1 ni son seuil. La proposition initiale envisageait d’abaisser ce seuil à la majorité simple ; le texte adopté le maintient. Elle apporte deux changements principaux :

• Vente autorisée par le juge à un seul indivisaire (article 815-6 complété) : en cas d’urgence et dans l’intérêt commun, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis, sans détenir les deux tiers des droits. La loi inscrit dans le code une solution déjà admise par la Cour de cassation ; l’urgence reste appréciée par le juge.
• Partage judiciaire renforcé (articles 840 et suivants réécrits) : le partage judiciaire, demandé par un seul indivisaire, s’appuie sur un juge commis et un notaire aux pouvoirs renforcés. Un décret en Conseil d’État doit encore en préciser les modalités.

Ce qui protège toujours l’héritier minoritaire

Un héritier qui détient plus d’un tiers des droits indivis ne peut pas être contraint de vendre par la procédure de l’article 815-5-1. Dans tous les cas, le juge garde la main : il refuse la vente si elle porte une atteinte excessive aux droits d’un indivisaire, par exemple s’il occupe effectivement le bien à titre de résidence. Et la vente par un seul indivisaire de l’article 815-6 suppose une urgence réelle, pas un simple désaccord sur l’opportunité de vendre.

Concrètement, comment se déroule une vente en indivision après succession

Pour une maison de famille à Ars-en-Ré, à Saint-Pierre-d’Oléron ou dans un village de l’Aunis, la première étape reste, dans l’immense majorité des cas, l’entente amiable entre héritiers plutôt que le recours à cette procédure : le notaire chargé de la succession réunit les cohéritiers, présente une estimation du bien et organise la vente une fois un accord trouvé. La procédure des deux tiers n’intervient qu’en cas de blocage persistant, lorsque le dialogue entre héritiers n’aboutit pas et que le seuil des deux tiers est atteint ; la vente autorisée par le juge à un seul indivisaire est réservée aux situations d’urgence.

Dans les deux cas, un point reste déterminant : partir d’un prix de vente objectif plutôt que d’une valeur affective ou d’une estimation approximative. Une maison de famille suscite souvent des avis très différents entre héritiers sur sa valeur réelle — celui qui souhaite la garder a tendance à la sous-évaluer, celui qui veut vendre vite à la surévaluer. Les ventes réellement constatées (base DVF) sur la commune restent le seul repère neutre pour trancher ce désaccord avant qu’il ne s’envenime.

La fiscalité : ce qu’il faut savoir avant de vendre

Au décès, le bien est évalué dans la déclaration de succession, et chaque héritier en ligne directe (enfant) bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur les droits de succession, avant application d’un barème progressif. Lorsque la vente intervient rapidement après le décès, à un prix proche de la valeur déclarée dans la succession, la plus-value immobilière imposable est souvent faible, voire nulle, puisque le prix d’acquisition retenu pour son calcul est la valeur du bien au jour du décès, et non le prix payé des décennies plus tôt par les parents ou grands-parents. Ce mécanisme, ainsi que le calcul complet de la plus-value pour une résidence secondaire, est détaillé dans notre guide sur la plus-value immobilière sur l’Île de Ré et à Oléron.

Ce qu’il faut faire dès l’ouverture de la succession

• Mandater rapidement le notaire chargé de la succession et lui demander une évaluation du bien fondée sur les ventes réelles du secteur, pas seulement sur une valeur déclarative approximative.
• Clarifier entre héritiers, le plus tôt possible, qui souhaite conserver le bien et qui souhaite vendre : la majorité des blocages viennent d’un dialogue qui s’enlise plutôt que d’une opposition ferme et définitive.
• Faire réaliser les diagnostics obligatoires avant la mise en vente, en particulier sur un bien ancien resté inoccupé plusieurs mois ou années.
• En cas de désaccord persistant, se faire accompagner par le notaire sur la procédure des deux tiers (article 815-5-1) ou, en cas d’urgence, sur la demande au juge ouverte par la loi du 7 avril 2026, plutôt que de laisser la situation se figer pendant des années.

Vous héritez d’un bien en indivision autour de La Rochelle, sur l’Île de Ré ou à Oléron et vous vous interrogez sur sa valeur réelle ou sur la marche à suivre pour le vendre ? Demandez une estimation gratuite : nous aidons les héritiers à s’accorder sur un prix objectif, et à préparer sereinement la vente avec leur notaire.