Le nu-propriétaire peut-il s’opposer à la vente décidée par l’usufruitier ?

Oui. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété du bien : les deux doivent consentir à la vente et signer l’acte. En cas de désaccord persistant, seul un juge peut, dans des cas limités, autoriser une vente forcée.

Qu’est-ce qui différencie le quasi-usufruit du simple usufruit ?

L’usufruit classique porte sur un bien qui subsiste (une maison, par exemple) et que l’usufruitier doit conserver et restituer en nature. Le quasi-usufruit porte sur une chose qui se consomme par l’usage, typiquement une somme d’argent : l’usufruitier peut la dépenser librement, à charge de restituer l’équivalent en valeur au terme de l’usufruit, le plus souvent à son décès.

Une convention de quasi-usufruit est-elle obligatoire ?

Elle n’est pas imposée par la loi dans tous les cas, mais elle est fortement recommandée dès qu’une somme significative est en jeu. Sans convention datée, le nu-propriétaire n’a souvent aucun moyen simple de prouver sa créance au décès de l’usufruitier, ce qui expose la famille à des contestations et, sur le plan fiscal, à un refus de déduction.

Cette réforme de 2024 s’applique-t-elle à un quasi-usufruit déjà en place avant cette date ?

L’article 774 bis du CGI s’applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, quelle que soit la date de constitution du quasi-usufruit. Une convention ancienne portant sur le prix de vente d’un bien immobilier reste néanmoins éligible à l’exception de déductibilité, sous réserve de justifier l’absence de but principalement fiscal.

Guide

Vendre une maison démembrée : que devient l’argent entre usufruitier et nu-propriétaire en Charente-Maritime

Donation-partage, succession avec conjoint survivant, transmission organisée d’une résidence secondaire : de plus en plus de maisons du littoral charentais sont détenues en usufruit et nue-propriété. Le jour de la vente, une question se pose aussitôt — qui touche l’argent, et sous quelle forme ? La réponse a changé depuis la réforme fiscale de 2024.

Vendre un bien démembré suppose l’accord des deux parties

Une maison démembrée a le plus souvent deux propriétaires distincts sur le papier : l’usufruitier, qui a le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers sa vie durant, et le nu-propriétaire, qui en détient la valeur mais ne peut ni l’occuper ni le vendre seul. Cette situation résulte fréquemment d’une donation avec réserve d’usufruit, d’une donation-partage entre plusieurs enfants, ou tout simplement d’une succession où le conjoint survivant a opté pour l’usufruit légal.

Pour vendre le bien en pleine propriété, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire : ni l’un ni l’autre ne peut, seul, céder autre chose que son propre droit. En pratique, sur une maison familiale de l’Île de Ré ou du bassin de la Seudre, un acheteur ne veut presque jamais se contenter d’une nue-propriété ou d’un usufruit isolé — la vente se signe donc conjointement, les deux parties comparaissant ensemble à l’acte chez le notaire.

Trois façons de traiter le prix une fois la vente signée

Répartir le prix, chacun sa part

La solution la plus simple met fin au démembrement : le prix de vente est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au barème fiscal de l’article 669 du CGI, déjà détaillé dans notre guide sur le démembrement usufruit-nue-propriété. Chacun perçoit alors sa quote-part en pleine propriété et en dispose librement, sans aucun lien juridique restant entre les deux parties.

Reporter le démembrement sur un autre bien

L’article 621 du code civil autorise les vendeurs d’un bien démembré à reporter l’usufruit sur le prix de vente plutôt que de le liquider. Concrètement, la famille peut choisir de remployer la somme dans un autre actif — une autre résidence, des parts de SCPI en nue-propriété — sur lequel le démembrement continue à s’exercer à l’identique. Cette opération, appelée convention de remploi, se fait par acte notarié et repose sur la théorie de la subrogation réelle : le nouveau bien prend juridiquement la place de l’ancien.

Le quasi-usufruit sur le prix : l’usufruitier garde tout, à charge de restitution

La troisième voie, la plus fréquente en pratique pour un parent usufruitier qui n’a pas de projet de remploi immédiat, est le quasi-usufruit. L’article 587 du code civil permet à l’usufruitier de recevoir l’intégralité du prix de vente et d’en disposer librement — le placer, le dépenser, en faire ce qu’il veut — à charge, pour ses héritiers, de restituer au nu-propriétaire une somme équivalente au jour du décès. Le nu-propriétaire n’est alors plus propriétaire de rien de tangible : il devient simple créancier d’une somme d’argent, ce qui change profondément sa situation par rapport au démembrement initial.

Cette solution ne doit jamais rester tacite. Une convention de quasi-usufruit signée devant notaire au moment de la vente est indispensable : elle fixe le montant exact de la créance de restitution, prévoit le cas échéant son indexation, et constitue la preuve datée dont les héritiers auront besoin des années plus tard pour faire valoir les droits du nu-propriétaire.

Le tournant fiscal de 2024 : l’article 774 bis du CGI

Depuis la loi de finances pour 2024, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI a considérablement resserré la déduction de ces créances de restitution de l’actif successoral de l’usufruitier décédé. Par principe, la dette de restitution issue d’un quasi-usufruit constitué sur une somme d’argent donnée n’est plus déductible : elle serait sinon transmise en franchise de droits, alors même qu’elle n’a jamais quitté le patrimoine du donateur de son vivant.

Le texte préserve toutefois une exception précieuse pour les familles qui vendent un bien démembré : lorsque le quasi-usufruit provient du prix de vente d’un bien immobilier dont le défunt avait l’usufruit — et non d’une donation directe de somme d’argent — la créance reste déductible, à condition de démontrer que la dette n’a pas été mise en place dans un but principalement fiscal. Ce régime plus favorable ne s’applique pas à l’usufruit légal du conjoint survivant prévu par l’article 757 du code civil, ni à l’usufruit issu d’une donation entre époux de l’article 1094-1, deux situations qui restent traitées à part.

En pratique, ce que l’administration examine, c’est la chronologie et la sincérité de l’opération : une vente réelle, suivie sans délai d’une convention de quasi-usufruit datée et enregistrée, documente une dette authentique. Une convention rédigée tardivement, ou reconstituée après coup à l’approche d’un décès, expose au contraire à voir la déduction refusée.

Ce que risque une famille sans convention écrite

Sans acte notarié fixant le montant de la créance, le nu-propriétaire n’a souvent que peu de moyens de prouver, au décès de l’usufruitier, qu’une somme lui est due — d’autant que l’argent a pu être dépensé, replacé ou mélangé à d’autres avoirs entre-temps. Les conflits entre héritiers sur ce point sont fréquents, en particulier lorsque plusieurs enfants nus-propriétaires n’ont pas la même relation avec le parent survivant. Le coût d’une convention notariée au moment de la vente est sans commune mesure avec celui d’un contentieux successoral ou d’un redressement fiscal des années plus tard.

Un montage à anticiper avant même de vendre

Sur notre secteur, le cas type est celui d’une maison de famille sur l’Île de Ré ou dans le bassin de la Seudre, transmise par donation-partage avec réserve d’usufruit puis vendue quelques années plus tard — parfois dans une logique de donation avant cession pour purger la plus-value. Dans ce type de montage, la question du sort du prix (partage, remploi ou quasi-usufruit) doit être tranchée avant la signature, pas après, car elle conditionne à la fois la rédaction de l’acte de vente et celle de la convention qui l’accompagne. Une estimation gratuite du bien avant toute décision permet de chiffrer précisément les enjeux pour chacune des parties.

Pourquoi ces montages comptent autant pour les familles

Le recours massif à ces outils de transmission avec usage conservé n’a rien d’anecdotique : une étude désormais classique de Laurence Kotlikoff et Lawrence Summers, publiée en 1981 dans le Journal of Political Economy, a montré que l’essentiel de l’accumulation de patrimoine aux États-Unis provenait des transferts entre générations plutôt que de l’épargne accumulée au cours de la vie active (« The Role of Intergenerational Transfers in Aggregate Capital Accumulation »). Cette place centrale des transmissions explique pourquoi le démembrement, la donation-partage et le quasi-usufruit — des outils qui permettent de transmettre la valeur d’un bien tout en en conservant l’usage ou la jouissance des fonds — restent des leviers patrimoniaux aussi recherchés dans les familles propriétaires sur le littoral charentais.

Ce qu’il faut retenir

Vendre un bien démembré exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, qui signent ensemble l’acte.
Le prix de vente peut être partagé entre les deux parties, remployé dans un autre bien avec maintien du démembrement, ou perçu en totalité par l’usufruitier sous quasi-usufruit à charge de restitution.
Le quasi-usufruit doit systématiquement être formalisé par une convention notariée datée, seule preuve solide de la créance du nu-propriétaire.
Depuis l’article 774 bis du CGI (successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023), cette créance reste déductible de la succession si elle provient de la vente d’un bien immobilier et si l’absence de but principalement fiscal est démontrée — un régime plus favorable que pour un quasi-usufruit issu d’une simple donation de somme d’argent.
L’usufruit légal du conjoint survivant et l’usufruit issu d’une donation entre époux suivent des règles distinctes, non concernées par cette restriction.

Vous détenez ou allez recevoir un bien démembré sur l’Île de Ré, à Oléron ou ailleurs en Charente-Maritime, et vous envisagez une vente ? Demandez une estimation gratuite pour chiffrer la valeur du bien, puis faites organiser la répartition du prix par votre notaire avant de signer.