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Réviser un loyer avec l’IRL : calcul, délai d’un an et gel des F et G

Augmenter un loyer en cours de bail obéit à trois mécanismes distincts, souvent confondus, et se heurte depuis 2022 à un verrou absolu : les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être révisés du tout. Méthode de calcul, délai qui fait perdre le bénéfice de la révision, et ce que la réforme du DPE change pour les bailleurs de l’agglomération rochelaise.

Trois façons d’augmenter un loyer, à ne pas confondre

Un bailleur qui veut faire évoluer son loyer dispose de leviers différents, encadrés par des articles distincts de la loi du 6 juillet 1989. Les mélanger conduit à des demandes irrégulières que le locataire peut refuser sans risque.

La révision annuelle (article 17-1, I) : elle joue en cours de bail, une fois par an, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Elle suppose une clause au contrat.
La majoration pour travaux d’amélioration (article 17-1, II) : elle suppose une clause expresse par laquelle les parties conviennent de travaux que le bailleur fera exécuter, et le bail ou un avenant fixe alors la majoration correspondante.
La réévaluation au renouvellement (article 17-2) : elle ne concerne qu’un loyer manifestement sous-évalué, se prépare six mois avant le terme du bail et obéit à une procédure formelle.

À part, deux dispositifs limitent la fixation du loyer au changement de locataire : l’article 17 (interdiction de dépasser le dernier loyer pour un logement F ou G) et le décret annuel pris en application de l’article 18 dans les zones tendues, détaillé dans notre guide sur l’encadrement de l’évolution des loyers à La Rochelle.

La révision annuelle : sans clause au bail, aucun droit

L’article 17-1, I est explicite : la révision n’existe que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». Un bail muet sur ce point interdit toute indexation pendant toute sa durée, sans possibilité de rattrapage. C’est la première chose à vérifier avant d’écrire au locataire — et une raison suffisante pour relire un vieux bail signé sur un modèle artisanal.

La révision intervient à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Elle n’est jamais automatique : le loyer ne se réévalue pas tout seul sur la quittance, le bailleur doit en manifester la volonté. En location meublée de résidence principale, le mécanisme est identique : l’article 25-9 rend applicables les I et III de l’article 17-1 ainsi que l’article 17-2.

Le calcul exact, trimestre par trimestre

La formule est une simple règle de trois, à partir du même trimestre d’une année sur l’autre :

Nouveau loyer = loyer hors charges en cours × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente, arrondi au centime le plus proche.

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. À défaut de mention, c’est le dernier indice publié à la date de signature du contrat qui sert de repère. Les charges récupérables ne sont jamais indexées par ce calcul : elles suivent les dépenses réelles.

Valeurs publiées par l’Insee pour la métropole :

Trimestre	IRL	Variation sur un an
1er trimestre 2025	145,47	+1,40 %
2e trimestre 2025	146,68	+1,04 %
3e trimestre 2025	145,77	+0,87 %
4e trimestre 2025	145,78	+0,79 %
1er trimestre 2026	146,60	+0,78 %
2e trimestre 2026	148,37	+1,15 %

Exemple illustratif, avec des valeurs d’indice réelles et un loyer fictif : un logement loué 720 € hors charges, bail dont le trimestre de référence est le deuxième, révisable au 1er juillet 2026. Le calcul donne 720 × 148,37 ÷ 146,68 = 728,30 €, soit 8,30 € de plus par mois et environ 100 € sur l’année. On mesure ce que représente réellement une révision annuelle en 2026 : un ajustement, pas un rattrapage de marché.

Deux remarques. D’abord, l’indice se compare d’une année sur l’autre au même trimestre : peu importe qu’il ait reculé d’un trimestre au suivant, comme entre le deuxième et le troisième trimestre 2025. Ensuite, le plafonnement temporaire à 3,5 % de la variation annuelle de l’IRL, instauré par la loi pouvoir d’achat du 16 août 2022 puis prolongé par la loi du 7 juillet 2023, a cessé de produire effet après l’indice du 1er trimestre 2024. En 2026, l’IRL s’applique donc intégralement — ce qui, vu son niveau de progression, ne change pas grand-chose.

Le délai d’un an : le piège qui coûte le plus cher

C’est la disposition qui fait perdre le plus d’argent aux bailleurs en autogestion. L’article 17-1, I précise qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Et lorsqu’il se manifeste dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande, sans rétroactivité.

Concrètement : pour une révision due au 1er juillet 2025, une demande envoyée le 15 septembre 2025 ne produit effet qu’au 15 septembre 2025 — les mois de juillet et août sont perdus. Et une demande envoyée le 10 juillet 2026 arrive trop tard : l’échéance 2025 est définitivement éteinte. Un bailleur qui « oublie » trois années de suite ne peut pas rattraper d’un coup ; il ne peut appliquer que la révision de l’année en cours.

Aucun formalisme particulier n’est imposé : un écrit daté, adressé au locataire, suffit à manifester la volonté de réviser. Un recommandé avec accusé de réception sécurise la preuve de la date, qui est le seul point réellement contentieux. Mentionner le détail du calcul (loyer de base, les deux indices, le trimestre retenu) évite l’essentiel des contestations. Confier ce suivi à un professionnel est l’un des arguments concrets en faveur de la gestion locative déléguée plutôt que de l’autogestion.

Le gel des loyers des passoires thermiques F et G

C’est le verrou qui prime sur tout le reste. L’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, a inséré dans les articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi de 1989 une exclusion des logements classés F ou G. Pour ces logements :

la révision annuelle en cours de bail est interdite, même si le bail contient une clause parfaitement rédigée ;
la majoration pour travaux d’amélioration est interdite ;
la réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement est interdite ;
au changement de locataire, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent occupant.

Trois précisions que beaucoup de bailleurs ignorent. Ce gel ne se limite pas aux zones tendues : il s’applique sur tout le territoire métropolitain, à Surgères comme à La Rochelle, dans un village de la plaine d’Aunis comme sur l’île de Ré. Il vise la location nue comme la location meublée, bail mobilité compris. Enfin, il s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 en métropole : un bail plus ancien y entre dès sa première reconduction tacite, ce qui, quatre ans plus tard, concerne en pratique la quasi-totalité du parc.

Le gel se superpose au calendrier de décence énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus un logement décent et ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle mise en location ; ce sera le tour de la classe F au 1er janvier 2028, puis de la classe E au 1er janvier 2034. Un bailleur qui conserve un F sans projet de travaux subit donc un loyer gelé aujourd’hui et une interdiction de relouer dans un peu plus de deux ans — un calendrier qui pèse aussi sur la valeur du bien, comme le montre notre analyse de la décote appliquée aux passoires thermiques à la vente.

La logique économique du dispositif est celle de la correction d’une défaillance connue : le propriétaire paie l’isolation, le locataire encaisse l’économie de chauffage. L’étude de Kenneth Gillingham, Matthew Harding et David Rapson, « Split Incentives in Residential Energy Consumption » (The Energy Journal, 2012), quantifie cet écart : les logements occupés par leur propriétaire ont environ 20 % de chances de plus d’être isolés en combles ou en plafond que les logements loués. Les auteurs nuancent toutefois eux-mêmes la portée du résultat, en concluant que les économies d’énergie globales attendues d’une correction de ce seul biais restent modestes ; l’étude porte de surcroît sur la Californie des années 2000, un climat et un parc sans rapport avec le bâti littoral charentais.

Sortir du gel : rénover, ou tirer parti de la réforme du DPE

Une porte de sortie évidente : des travaux de rénovation énergétique qui font atteindre au minimum la classe E, démontrée par un nouveau DPE établi après travaux. Le droit à révision redevient alors disponible pour les échéances à venir — sans rattrapage des années gelées, qui sont perdues. Le financement de ces travaux passe généralement par MaPrimeRénov et les aides à la rénovation et par l’éco-prêt à taux zéro, et son coût est déductible ou amortissable selon le régime fiscal retenu, micro-foncier ou réel.

Deuxième voie, purement réglementaire celle-là. L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé au 1er janvier 2026 le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité, de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août 2026, prolonge le mouvement en portant ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027 ; selon l’évaluation du ministère, cette seule mesure devrait faire sortir près de 850 000 logements du statut de passoire. Dans les deux cas, aucun logement ne peut voir son étiquette se dégrader, les DPE existants restent valables, et le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation d’étiquette actualisée sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro de son DPE, sans nouvelle visite de diagnostiqueur.

Pour un bailleur de l’agglomération rochelaise ou du pays rochefortais dont le studio ou la maison est chauffé par convecteurs et affichait un F de justesse, la vérification est immédiate et gratuite : si l’étiquette actualisée ressort en E, le gel tombe et la révision annuelle redevient applicable. Si elle reste en F ou G, l’arbitrage se pose entre rénover et vendre le logement avant l’échéance d’interdiction de location.

La Rochelle en zone tendue : un verrou supplémentaire au changement de locataire

La Rochelle et son agglomération sont classées en zone tendue, statut qui déclenche par ailleurs la taxe sur les logements vacants. Ce classement n’a aucun effet sur la révision annuelle en cours de bail, qui obéit partout aux mêmes règles. Il joue en revanche au moment du changement de locataire ou du renouvellement : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit, pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le plafonnement de l’évolution des loyers pris en application de l’article 18. Le loyer du nouveau bail ne peut alors pas dépasser le loyer précédent révisé de l’IRL, sauf travaux d’amélioration récents d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, ou loyer manifestement sous-évalué.

La Rochelle ne relève pas, en revanche, du plafonnement expérimental issu de la loi ELAN : aucun loyer de référence majoré n’y est fixé par arrêté préfectoral. La distinction est développée dans notre guide dédié.

Sur les effets de long terme de ces régulations, la littérature invite à la prudence des deux côtés. L’étude de Rebecca Diamond, Tim McQuade et Franklin Qian, « The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco » (American Economic Review, 2019), exploite une extension du contrôle des loyers votée en 1994 : elle montre une baisse marquée de la mobilité des locataires protégés, mais aussi une réduction sensible de l’offre locative des propriétaires concernés, par revente à des occupants ou par démolition-reconstruction. La transposition à la France demande de la retenue : San Francisco appliquait un plafonnement strict du niveau des loyers, sans commune mesure avec une indexation sur un indice national, et le contexte foncier californien n’a rien de comparable au marché rochelais.

Réévaluer un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement

Lorsque le loyer est nettement inférieur à ceux du voisinage pour des logements comparables, l’article 17-2 ouvre une voie plus lourde mais plus puissante que la simple indexation. La procédure est stricte :

proposition d’un nouveau loyer notifiée au locataire au moins six mois avant le terme du contrat, dans les formes de l’article 15 ;
elle doit comporter des références précises de loyers du voisinage : trois au minimum, six seulement dans les communes appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants — La Rochelle et Rochefort relèvent donc du seuil de trois références ;
en cas de désaccord ou d’absence de réponse quatre mois avant le terme, l’une ou l’autre partie saisit la commission départementale de conciliation ; à défaut d’accord, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, sans quoi le bail est reconduit à l’ancien loyer ;
la hausse retenue s’applique de façon étalée, par tiers ou par sixièmes selon la durée du contrat ; en meublé, l’étalement par tiers annuels s’impose lorsque la hausse excède 10 %.

En zone tendue, le décret ajoute un plafond : la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer de référence du voisinage et le dernier loyer appliqué. Sur un loyer de 600 € face à une référence de voisinage de 900 €, la hausse maximale est de 150 €. Si des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer ont été réalisés, la limite est la plus élevée entre cette moitié de différence et 15 % du coût TTC des travaux rapporté au loyer annuel. Et, faut-il le rappeler, rien de tout cela n’est ouvert pour un logement F ou G.

Check-list avant d’envoyer votre demande de révision

Relire le bail : existe-t-il une clause de révision, et quel trimestre de référence indique-t-elle ?
Vérifier l’étiquette DPE en cours de validité — et, si le logement est chauffé à l’électricité, télécharger l’attestation actualisée sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe avant de conclure au gel.
Si le logement ressort en F ou G : ne pas envoyer de demande, elle serait irrégulière. Chiffrer plutôt un scénario de travaux visant au minimum la classe E.
Relever les deux valeurs d’IRL sur le site de l’Insee (trimestre de référence de l’année en cours et même trimestre de l’année précédente).
Appliquer la formule sur le loyer hors charges, arrondir au centime, et vérifier que le résultat ne dépasse pas la variation de l’indice.
Vérifier la date de prise d’effet : si elle remonte à plus d’un an, la révision de cette année-là est perdue, passer à l’échéance suivante.
Notifier par écrit daté, de préférence en recommandé, en détaillant loyer de base, indices, trimestre et nouveau montant.
Ne pas appliquer la révision rétroactivement sur les quittances antérieures à la demande.
Si l’écart avec le marché est structurel et non rattrapable par l’IRL, préparer une réévaluation article 17-2 six mois avant le terme, références à l’appui.

Un loyer gelé ou faiblement indexé pèse directement sur le rendement d’un bien et sur sa valeur de revente. Avant d’arbitrer entre rénover, conserver ou vendre, il est utile de chiffrer les deux branches : notre page investissement locatif à La Rochelle donne les repères de marché, et vous pouvez demander une estimation de votre bien pour comparer le coût des travaux à la valeur qu’ils sécurisent.

Questions fréquentes

Mon bail ne contient aucune clause de révision : puis-je quand même augmenter le loyer chaque année ?

Non. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la révision annuelle à une clause du contrat qui la prévoit. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail et aucun rattrapage n’est possible. La seule marge restante est la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au moment du renouvellement, selon la procédure de l’article 17-2, ou l’insertion d’une clause de révision dans le nouveau contrat au renouvellement.

J’ai oublié de réviser mon loyer pendant trois ans. Puis-je rattraper le retard d’un coup ?

Non. Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Les échéances de plus d’un an sont donc définitivement perdues. Vous ne pouvez appliquer que la révision de l’échéance en cours, et uniquement pour l’avenir : la révision prend effet à compter de votre demande, sans rétroactivité sur les mois précédents.

Le gel des loyers des logements F et G ne concerne-t-il que les zones tendues ?

Non, c’est une confusion fréquente. Le gel issu de l’article 159 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 s’applique sur l’ensemble du territoire métropolitain, quelle que soit la commune. Un logement classé F à Surgères, à Marans ou sur l’île d’Oléron est soumis à la même interdiction qu’un logement rochelais. Ce qui est propre aux zones tendues, comme l’agglomération de La Rochelle, c’est le plafonnement du loyer au changement de locataire ou au renouvellement, prévu par le décret pris chaque année en application de l’article 18.

Le gel s’applique-t-il aussi à une location meublée ou à un bail mobilité ?

Oui. L’article 25-9 de la loi de 1989 rend applicables aux logements meublés loués en résidence principale les I et III de l’article 17-1 ainsi que l’article 17-2, donc les mêmes règles de révision et les mêmes exclusions. L’interdiction d’augmentation vise la location vide comme la location meublée, bail mobilité compris. Le choix du meublé ne permet donc pas de contourner le gel d’un logement classé F ou G.

Mon logement chauffé à l’électricité était classé F : la réforme du DPE change-t-elle quelque chose ?

Peut-être, et la vérification est gratuite. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, et un arrêté du 19 août 2026 le portera à 1,7 au 1er janvier 2027. Ces réformes améliorent mécaniquement l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité, sans qu’aucun logement puisse se dégrader. Vous pouvez télécharger une attestation d’étiquette actualisée sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe à partir du numéro de votre DPE, sans nouvelle visite. Si le logement ressort en E, le gel ne s’applique plus et la révision annuelle redevient possible pour les échéances à venir.

Après des travaux qui font passer mon logement de G à D, puis-je rattraper les révisions gelées ?

Non. La sortie du statut de passoire, attestée par un nouveau DPE établi après travaux, rétablit le droit à la révision annuelle et à la majoration pour travaux, mais uniquement pour l’avenir. Les échéances de révision tombées pendant la période où le logement était classé F ou G restent perdues et ne peuvent pas être récupérées. C’est un argument de plus pour ne pas laisser traîner un projet de rénovation énergétique quand le logement est proche du seuil.

Quel trimestre d’IRL dois-je utiliser si mon bail ne le précise pas ?

À défaut de mention dans le contrat, c’est le dernier indice publié par l’Insee à la date de signature du bail qui sert de référence, et c’est ce même trimestre que l’on compare d’une année sur l’autre. Le calcul se fait toujours sur le loyer hors charges : nouveau loyer égale loyer en cours multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente, arrondi au centime. Les provisions pour charges suivent une logique distincte, fondée sur les dépenses réelles.