Comment savoir si un appartement à La Rochelle ou à Rochefort est soumis à la loi de 1948 ?

Deux conditions cumulatives : l’immeuble doit avoir été construit avant le 1ᵉʳ septembre 1948, et le locataire en place doit y être entré avant le 23 décembre 1986 (sauf logement de catégorie IV, resté éligible au-delà). La date d’entrée figure sur le bail d’origine ou peut se reconstituer à partir des quittances les plus anciennes.

Que change le décret du 29 juillet 2026 pour les loyers loi de 1948 ?

Ce décret revalorise de 0,78 % à compter du 1ᵉʳ juillet 2026 les loyers plafonds des logements de catégories II A à III B relevant encore de la loi de 1948. Les logements de catégorie IV, nécessitant des travaux de mise en conformité, restent exclus de toute majoration tant que ces travaux ne sont pas réalisés.

Le propriétaire peut-il récupérer le logement pour y habiter ou le relouer librement ?

Pas tant que le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, qui survit à l’expiration du bail. Ce droit ne s’éteint qu’au départ volontaire du locataire ou à son décès, et peut encore se transmettre dans certaines conditions au conjoint, au partenaire de Pacs ou aux ascendants et enfants mineurs qui vivaient avec lui.

Le droit au maintien dans les lieux se transmet-il aux enfants devenus majeurs ?

Non, depuis la réforme du 23 décembre 1986. Un enfant devenu majeur ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux au décès du locataire principal, ce qui accélère l’extinction progressive du dispositif au fil des générations.

Quelle décote pratiquer pour un appartement vendu occupé en loi de 1948 ?

Les professionnels du secteur évoquent généralement une décote de 30 à 50 % par rapport à la valeur du même bien libre, nettement plus marquée que pour une occupation locative ordinaire. Elle reflète le loyer très inférieur au marché perçu en attendant et l’incertitude sur la date de libération effective du logement.

Guide

Loi de 1948 : acheter un appartement encore soumis à ce régime à La Rochelle ou à Rochefort

Un loyer mensuel de quelques dizaines d’euros pour un logement du centre-ville, un locataire en place depuis des décennies, un prix d’achat très inférieur à celui d’un bien libre : dans les immeubles anciens de la vieille ville de La Rochelle ou du centre historique de Rochefort, quelques appartements relèvent encore de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948. Un régime à part, que le décret du 29 juillet 2026 vient de rappeler à l’actualité, et que tout acheteur doit comprendre avant de signer.

Un régime né en 1948, qui ne concerne plus que de rares logements anciens

La loi du 1ᵉʳ septembre 1948, votée dans le contexte de pénurie de logements de l’après-guerre, a instauré un régime de baux dérogatoire au droit commun, avec des loyers plafonnés très en deçà du marché et une protection du locataire renforcée. Ce régime ne s’applique qu’à deux conditions cumulatives : le logement doit être situé dans un immeuble construit avant le 1ᵉʳ septembre 1948, et le locataire actuellement en place doit y être entré avant le 23 décembre 1986, date à laquelle une réforme a fermé l’entrée de nouveaux locataires dans le dispositif (à l’exception des logements de catégorie IV, la plus dégradée, qui restent éligibles). Sur notre secteur, cela concerne concrètement une poignée d’appartements dans les immeubles du XVIIIᵉ ou du XIXᵉ siècle de la vieille ville de La Rochelle ou du centre historique de Rochefort — jamais dans le neuf, jamais dans les lotissements périphériques.

Le régime s’éteint mécaniquement, appartement par appartement, depuis 1986 : aucun nouveau bail ne peut plus y entrer (hors catégorie IV), et chaque départ ou décès sans successeur éligible fait sortir un logement de plus du dispositif. Les biens encore concernés sont donc, par construction, occupés par des locataires présents depuis longtemps, parfois depuis l’après-guerre elle-même pour les baux transmis de génération en génération avant 1986.

Un loyer bloqué, très inférieur au marché

Le loyer d’un logement loi de 1948 ne se négocie pas librement : il résulte d’un calcul réglementaire, la « valeur locative », fondé sur la surface corrigée du logement et sur sa catégorie de confort (de I, exceptionnelle, à IV, la plus sommaire). Un décret révise chaque année le prix de base au mètre carré de chaque catégorie ; le plus récent, le décret n° 2026-712 du 29 juillet 2026, a relevé de 0,78 % les loyers plafonds des catégories II A à III B à compter du 1ᵉʳ juillet 2026 — les logements de catégorie IV restant exclus de toute majoration annuelle tant que les travaux de mise en conformité qu’ils nécessitent n’ont pas été réalisés. Même après cette revalorisation, l’écart avec un loyer de marché reste considérable : c’est précisément ce qui distingue un bien loi de 1948 d’une simple location ancienne, y compris un bail antérieur à la loi de 1989 dont le loyer, lui, suit le marché au fil des relocations.

Le droit au maintien dans les lieux, plus protecteur qu’un bail classique

Contrairement à un bail d’habitation ordinaire, le propriétaire ne peut pas mettre fin à l’occupation par un simple congé pour vente ou pour reprise à l’échéance du contrat : le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, qui survit à l’expiration ou même à la résiliation du bail. Ce droit ne s’éteint, en principe, qu’au départ volontaire ou au décès du locataire — et dans ce dernier cas, il peut encore se transmettre, dans les conditions fixées par l’article 5 de la loi : au conjoint ou au partenaire de Pacs, ainsi qu’aux ascendants et aux enfants mineurs qui vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an. Depuis la réforme du 23 décembre 1986, les enfants devenus majeurs ne peuvent plus se prévaloir de ce droit au décès du locataire principal : une limite qui accélère, génération après génération, l’extinction progressive du dispositif. Pour un acheteur, cette mécanique signifie que la date à laquelle le bien redeviendra pleinement libre dépend de l’âge, de la situation familiale et de la santé du ou des occupants en place — une donnée qu’aucun acte de vente ne peut fixer avec certitude.

Acheter un bien occupé en loi de 1948 : une décote qui se mérite dans la durée

Un appartement loué sous ce régime se vend nécessairement occupé, avec une décote nettement plus marquée qu’un bien loué sous un bail classique de la loi de 1989 — de l’ordre de 30 à 50 % de la valeur libre selon les professionnels du secteur, contre une décote habituellement plus modérée pour une occupation locative ordinaire. Cet écart reflète à la fois le loyer très faible perçu en attendant, l’absence de toute maîtrise du calendrier de libération, et la difficulté à revendre entre-temps à un acheteur autre qu’un investisseur patient. Un acquéreur doit donc raisonner sur deux horizons distincts : le rendement locatif immédiat, mécaniquement faible compte tenu du loyer plafonné, et la valeur de sortie, réalisée seulement le jour où le bien redevient libre et peut se louer ou se revendre au prix du marché rochelais ou rochefortais. Entre les deux, aucun revenu ne compense vraiment l’immobilisation du capital : c’est un pari de très long terme, à réserver à un investisseur qui n’a pas besoin de liquidité rapide, et non une opportunité à traiter comme un achat locatif classique.

Ce que documente la recherche sur la fin d’un encadrement des loyers

L’écart de valeur entre un logement occupé sous un régime de loyer bloqué et ce même logement une fois libéré n’est pas propre à la loi de 1948 : c’est un phénomène documenté par la recherche économique sur d’autres épisodes d’encadrement des loyers. Dans leur étude « Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts » (Journal of Political Economy, 2014), les économistes David Autor, Christopher Palmer et Parag Pathak montrent que la levée de l’encadrement des loyers dans cette ville américaine a entraîné, sur les logements décontrôlés, une hausse de valeur substantielle, avec en plus des effets positifs sur les immeubles voisins au fur et à mesure de la rénovation du parc libéré. Le mécanisme transposé à un immeuble ancien de La Rochelle ou de Rochefort est similaire : c’est précisément l’écart entre valeur occupée et valeur libre, réalisé progressivement à mesure que les logements loi de 1948 sortent du dispositif, qui constitue la thèse d’investissement d’un acheteur patient sur ce type de bien.

Acheter un bien loi de 1948 : les points de vigilance

Vérifier la date d’entrée du locataire dans les lieux, à partir du bail d’origine ou, à défaut, des quittances les plus anciennes disponibles : c’est elle, et non la seule ancienneté de l’immeuble, qui conditionne l’application du régime de 1948.
Vérifier la date de construction de l’immeuble auprès du notaire ou du cadastre : un immeuble postérieur à 1948, même occupé de longue date, ne relève jamais de ce régime.
Faire confirmer la catégorie du logement (I à IV), qui se détermine bien par appartement et non par immeuble entier : deux logements du même bâtiment peuvent relever de catégories, donc de loyers plafonds, différents.
Faire estimer séparément la valeur libre et la valeur occupée par un professionnel qui connaît ce type de dossier, plutôt que de se fier à un pourcentage forfaitaire de décote — voir notre guide sur l’estimation d’un appartement à La Rochelle.
Anticiper un horizon d’investissement long et incertain, sans date de libération garantie, à ne pas confondre avec un investissement locatif classique tel que nous le détaillons dans notre guide sur l’investissement locatif autour de La Rochelle.
Faire réaliser les diagnostics obligatoires propres à un bâti souvent ancien, dont l’état peut peser sur le projet de rénovation une fois le bien libéré : voir notre guide sur les diagnostics immobiliers.

Vous envisagez d’acheter un appartement occupé, en loi de 1948 ou sous un bail classique, à La Rochelle ou à Rochefort ? Comparez avec les prix DVF de La Rochelle et de Rochefort, ou demandez une estimation gratuite qui tient compte du statut d’occupation du bien.