L’état des risques mentionne-t-il les cavités souterraines ?

Seulement si la commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels visant les mouvements de terrain. En Charente-Maritime, une seule commune l’est : Saintes, par arrêté préfectoral du 8 mars 2012. Partout ailleurs, une cavité connue et cartographiée n’apparaîtra pas dans l’état des risques remis à l’acquéreur.

Un effondrement de cavité est-il couvert par l’assurance ?

Il entre dans le champ de la garantie catastrophe naturelle, l’article L.125-1 du code des assurances visant expressément les affaissements dus à des cavités souterraines et à des marnières. Mais la garantie suppose un arrêté de reconnaissance et la caractérisation de facteurs naturels prédominants : un effondrement dû à un défaut d’entretien ou à des travaux inadaptés peut être refusé.

Le vendeur est-il obligé de faire une étude de sol ?

Non. L’étude géotechnique préalable créée par la loi ELAN ne concerne que les terrains exposés au retrait-gonflement des argiles, pas les cavités. En revanche, le vendeur qui connaît l’existence d’une cavité doit en informer l’acquéreur au titre de l’article 1112-1 du code civil, devoir d’information d’ordre public qu’aucune clause ne peut écarter.

Une cavité fait-elle vraiment baisser le prix d’une maison ?

Les travaux d’économie immobilière disponibles suggèrent que c’est surtout l’environnement — la proximité et la densité de cavités alentour — qui se capitalise dans les prix, et que l’entrée du bien dans un document administratif officiel pèse davantage que le dommage lui-même. Sur notre territoire, la seule façon fiable de mesurer un écart de prix reste la comparaison avec les ventes réelles récentes de la commune.

Guide

Cavités souterraines et anciennes carrières : le risque que l’état des risques ne vous dira pas

Q: Quelles communes de Charente-Maritime comptent le plus de cavités ?

Selon la base nationale des cavités du BRGM, Saintes arrive largement en tête avec 107 cavités recensées, devant Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde, Royan, Jonzac, Pons, Bussac-sur-Charente et Saint-Savinien. Le département en compte 694 au total, dont 246 anciennes carrières.

694 cavités souterraines sont recensées en Charente-Maritime, dont 246 anciennes carrières. Une seule commune du département est couverte par un plan de prévention des risques « mouvements de terrain ». Autrement dit : dans la quasi-totalité des cas, l’état des risques remis au moment de la vente ne dira rien du vide qui se trouve sous la maison. Comment vérifier soi-même.

Un risque de Saintonge intérieure, pas d’Aunis littoral

Commençons par la donnée qui recadre le sujet. La base nationale des cavités souterraines abandonnées, tenue par le BRGM et diffusée par Géorisques, recense 694 cavités en Charente-Maritime : 246 carrières, 216 cavités naturelles, 172 ouvrages civils, 39 ouvrages militaires et 15 caves.

Leur répartition n’a rien d’uniforme. Les communes les plus concernées sont Saintes (107 cavités), Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde, Royan, Jonzac, Pons, Bussac-sur-Charente, Saint-Savinien (15), Tesson, Saint-Georges-des-Coteaux, Le Douhet, puis Saint-Porchaire, Thénac, Écurat et Montils. Dans notre rayon, Fontcouverte en compte six, La Rochelle et Aytré quatre chacune, Crazannes et Tonnay-Charente une. Rochefort, Surgères, Marennes : zéro.

Conclusion honnête, et rarement écrite : le risque de cavité est un risque de Saintonge intérieure et de vallée de la Charente, pas un risque du littoral rochelais. Un acheteur à Périgny ou à Dompierre-sur-Mer n’a pas à s’en préoccuper. Un acheteur à Saintes, Saint-Savinien, Saint-Porchaire, Thénac, Le Douhet ou Écurat, si.

Pourquoi la pierre de Saintonge s’extrayait sous terre

L’origine est géologique. Le calcaire crayeux du Turonien moyen, vieux d’environ 93 millions d’années, est un matériau à grain fin, homogène et tendre, facile à tailler. La fiche du BRGM consacrée aux carrières de Crazannes rappelle que l’extraction y remonte au premier siècle avant notre ère, sous l’occupation romaine, et qu’elle était souterraine : des cavités atteignant seize mètres de profondeur, creusées à la main, soutenues par des piliers pour éviter l’effondrement. La pierre de Crazannes a servi, entre autres, au socle de la Statue de la Liberté et à la cathédrale de Cologne.

Deux siècles plus tard, ces piliers sont toujours là, et vieillissent. C’est de cette histoire industrielle que découle le risque contemporain : affaissement, c’est-à-dire déformation souple et progressive du sol ; fontis, c’est-à-dire effondrement localisé remontant en surface ; et, plus rarement, effondrement généralisé pouvant porter sur plusieurs hectares.

L’angle mort de l’état des risques

Voici le point que ce guide existe pour dire. L’état des risques et pollutions, remis à l’acquéreur dès la première visite, ne couvre que des rubriques limitativement énumérées à l’article R.125-24 du code de l’environnement : plans de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers prescrits ou approuvés, sismicité, potentiel radon, recul du trait de côte, secteurs d’information sur les sols, obligation de débroussaillement.

Or, en Charente-Maritime, un seul plan de prévention des risques « mouvements de terrain » a été approuvé : celui de Saintes, par arrêté préfectoral du 8 mars 2012, qui couvre les chutes de blocs, les glissements de terrain et les effondrements de cavités souterraines. Partout ailleurs dans le département, une cavité peut être parfaitement connue, cartographiée et publique — et ne figurer nulle part dans le dossier de vente.

À ne pas confondre : les PPRN littoraux de Meschers-sur-Gironde, Royan, Vaux-sur-Mer ou Saint-Georges-de-Didonne concernent l’érosion des falaises et la submersion, pas les cavités, même si ces communes en comptent beaucoup.

Ce que la loi impose au vendeur, et ce qu’elle n’impose pas

L’article L.563-6 du code de l’environnement organise l’information sur les cavités. Son I autorise les communes à élaborer des cartes délimitant les sites concernés, mais « en tant que de besoin » : c’est une faculté, pas une obligation. Son II est en revanche impératif et vise toute personne : quiconque connaît l’existence d’une cavité ou d’une marnière dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens, ou un simple indice de nature à la révéler, doit en informer le maire. Son III charge le préfet de publier la liste des communes pour lesquelles il a été informé de l’existence d’une cavité ou pour lesquelles il existe une « présomption réelle et sérieuse » de son existence.

À l’inverse, aucune étude de sol n’est légalement imposée. L’étude géotechnique préalable créée par la loi ELAN, aux articles L.132-4 et L.132-5 du code de la construction et de l’habitation, ne vise que les terrains constructibles exposés au retrait-gonflement des argiles. Elle ne dit rien des cavités.

Reste le droit commun, et il est puissant. L’article 1112-1 du code civil impose à celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de la lui communiquer, et précise expressément que « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ». Ce régime est d’ordre public : une clause de vente « en l’état » ou une exclusion de garantie des vices cachés ne le neutralise pas. Un vendeur qui connaît la cave, le souterrain ou l’ancienne carrière sous sa maison et se tait s’expose à l’annulation de la vente ou à des dommages-intérêts, sur le terrain de la réticence dolosive comme sur celui du vice caché.

L’assurance : une couverture réelle mais conditionnelle

L’article L.125-1 du code des assurances inclut expressément « les affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières » dans le champ de la garantie catastrophe naturelle. Les dommages résultant d’une exploitation minière, eux, en sont exclus et relèvent du régime minier.

Mais la garantie n’est ni automatique ni acquise. Elle suppose un arrêté interministériel de reconnaissance publié au Journal officiel, et surtout la caractérisation de l’intensité anormale d’un agent naturel. Dans une réponse à une question écrite au Sénat, le ministère de l’Économie a rappelé que l’effondrement doit résulter de facteurs naturels prédominants — fortes précipitations, saturation des sols en eau, dégradation naturelle des matériaux — par rapport aux facteurs anthropiques comme un défaut d’entretien, des travaux inadaptés ou une mauvaise gestion des eaux pluviales, et a conclu que le cadre assurantiel existant n’avait pas vocation à être modifié. Un fontis provoqué par la ruine d’un pilier de carrière, sans épisode pluvieux exceptionnel, peut donc être refusé.

Ce que mesure la recherche : c’est l’information qui décote, pas le trou

Deux résultats convergents méritent d’être connus avant de négocier. Les économistes Randy E. Dumm, G. Stacy Sirmans et Greg T. Smersh, dans une étude publiée en 2018 dans le Journal of Real Estate Research, « Sinkholes and Residential Property Prices: Presence, Proximity, and Density », montrent sur les ventes floridiennes de 2010-2014 que ce sont la proximité et la densité de dolines alentour qui pèsent significativement sur le prix, tandis que la présence d’une doline sur la parcelle elle-même donne un effet négatif statistiquement non significatif. C’est l’environnement qui se capitalise, plus que le sinistre individuel.

Prolongement encore plus parlant : les mêmes auteurs, avec Charles Nyce, dans une étude parue dans The Journal of Real Estate Finance and Economics en 2022, « Pricing Moral Hazard in Residential Properties: The Impact of Sinkhole Claims on House Prices », mesurent qu’un simple dépôt de déclaration de sinistre fait perdre en moyenne 7,9 % du prix de vente — que le sinistre ait été indemnisé ou non. La décote tient à la trace administrative, non au dommage constaté. Transposé chez nous : le jour où une cavité entre dans un document officiel attaché à l’adresse, la valeur bouge, indépendamment de l’état réel du sous-sol.

Les six vérifications avant d’acheter en Saintonge

Interroger Géorisques par adresse et consulter la couche « cavités souterraines » : c’est gratuit, public, et cela dit déjà l’essentiel dans les communes concernées.
Garder en tête que la base n’est pas exhaustive. Elle agrège des archives et des signalements ; le dossier thématique de Géorisques évoque plus de 500 000 cavités non minières estimées dans le sous-sol français pour environ 173 800 recensées. L’absence de point sur la carte ne prouve rien.
Passer en mairie. Le maire est destinataire des signalements au titre du II de l’article L.563-6, et connaît souvent les caves, souterrains et carrières du bourg mieux qu’aucune base.
Interroger explicitement le vendeur par écrit sur l’existence d’une cave, d’un souterrain, d’une ancienne carrière ou d’un affaissement observé. Une réponse écrite fige la preuve, et l’article 1112-1 fait le reste.
Faire réaliser une étude géotechnique si le doute est sérieux, en particulier avant une extension, une piscine ou tout projet ajoutant de la charge au sol. Aucun texte ne l’impose : c’est un investissement volontaire, très inférieur au coût d’un comblement.
Vérifier auprès de l’assureur que le bien est assurable dans des conditions normales, sans exclusion particulière, avant de lever les conditions suspensives.

Vous achetez ou vendez une maison dans la vallée de la Charente, autour de Saint-Savinien, Saint-Porchaire, Crazannes ou plus au sud vers Saintes ? Une estimation gratuite fondée sur les ventes réelles du secteur permet de situer la valeur du bien avant d’intégrer, le cas échéant, le coût d’un diagnostic géotechnique dans la négociation. Voir aussi nos guides sur les fissures liées à la sécheresse et sur la garantie catastrophe naturelle.