Acheter un comble, une cour ou un couloir à sa copropriété : la procédure, les majorités, les pièges

Un comble perdu au-dessus du dernier étage, une courette derrière l’immeuble, un bout de couloir devenu inutile : ces volumes appartiennent au syndicat des copropriétaires, et ils s’achètent. À La Rochelle et à Rochefort, où le mètre carré en vieille ville est rare, c’est souvent le seul moyen d’agrandir. Encore faut-il connaître la mécanique de vote — et ne pas confondre jouissance et propriété.

D’abord, savoir ce que vous convoitez

La loi du 10 juillet 1965 distingue trois catégories, dont deux ont été explicitement définies par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

• Les parties communes ordinaires : indivises entre tous les copropriétaires.
• Les parties communes spéciales (article 6-2) : « affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ». Leur création est indissociable de charges spéciales, et seuls les copropriétaires concernés votent les décisions qui les concernent.
• Les parties communes à jouissance privative (article 6-3) : « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot ». Le texte est sans ambiguïté : « Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » et le droit de jouissance « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».

Cette dernière catégorie est le premier piège, et il frappe des acquéreurs tous les mois. Le « jardin privatif » du rez-de-chaussée, la « terrasse privative » du dernier étage, la « cour privative » d’un immeuble du centre : sauf mention contraire de l’état descriptif de division, ce sont des parties communes. Vous en avez l’usage exclusif, perpétuel, transmis avec le lot — mais vous n’en êtes pas propriétaire. Toute construction, fermeture, véranda ou modification y reste soumise à l’autorisation de l’assemblée générale. L’existence de ces catégories doit d’ailleurs être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété (article 6-4), les syndicats ayant eu jusqu’au 23 novembre 2021 pour se mettre en conformité.

La majorité applicable : article 26, avec une double condition

La vente d’une partie commune est un acte de disposition, relevant du a) de l’article 26 de la loi de 1965. La majorité exigée est double et cumulative : la majorité des membres du syndicat — c’est-à-dire des copropriétaires comptés par tête, absents compris — représentant au moins les deux tiers des voix en tantièmes. C’est une barre haute, et c’est la raison pour laquelle ces dossiers échouent souvent au premier tour.

L’unanimité n’est requise que dans un cas précis, qu’il faut lire attentivement : l’assemblée ne peut décider, sauf accord unanime de tous les copropriétaires, l’aliénation de parties communes « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ». Un hall d’entrée, une cage d’escalier, une cour de desserte tombent typiquement dans cette catégorie ; un comble perdu ou un débarras, généralement non. À ne pas confondre avec une autre règle du même article : l’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. Ce n’est pas une exigence d’unanimité, c’est une interdiction que même l’unanimité de l’assemblée ne peut lever — seul l’accord du copropriétaire concerné le permet.

La passerelle de l’article 26-1 : un second vote immédiat

Beaucoup de guides décrivent encore l’ancien mécanisme d’une seconde assemblée convoquée dans les trois mois. Il n’existe plus. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 26-1 prévoit que si le projet n’atteint pas la majorité de l’article 26 mais recueille l’approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25). La passerelle reste évidemment inopérante lorsque l’unanimité est requise. C’est un point de tactique concret : il faut préparer la résolution pour être en mesure d’atteindre le seuil de déclenchement, et rester dans la salle jusqu’au second vote. Notre guide sur les majorités en assemblée générale détaille l’ensemble du système.

Les tantièmes : l’exception qui sauve l’opération

L’article 11 de la loi pose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité. Appliqué littéralement, il condamnerait toute vente de partie commune, puisqu’en créant ou en agrandissant un lot on modifie nécessairement les tantièmes. Le même article prévoit heureusement l’exception décisive : lorsque des travaux ou des actes de disposition sont décidés par l’assemblée à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée à cette même majorité. La vente votée à l’article 26 emporte donc la faculté de revoir les tantièmes à l’article 26. Beaucoup de guides ratent ce point, et beaucoup de projets s’arrêtent inutilement à ce stade.

La chaîne des opérations, dans l’ordre

1. Demande écrite au syndic d’inscription à l’ordre du jour, bien en amont de la convocation. Le décret du 17 mars 1967 impose d’annexer à la convocation les documents nécessaires à la validité de la décision : sans eux, l’assemblée est annulable, même en l’absence de grief. Concrètement : projet de résolution, conditions essentielles de la vente, plans.
2. Évaluation du prix. Aucun barème légal. En pratique, un avis de valeur ou une expertise, avec une décote par rapport au prix au m² des parties privatives (volume non habitable, servitudes, travaux à financer). Le syndicat n’est pas tenu de vendre au prix du marché, mais un prix manifestement sous-évalué expose la décision à une contestation pour abus de majorité.
3. Géomètre-expert : mesurage, plans, projet de modificatif de l’état descriptif de division et calcul des nouveaux tantièmes. Honoraires libres, à la charge du demandeur en pratique.
4. Modificatif de l’EDD et du règlement. Précision technique utile : l’état descriptif de division ne relève pas du décret de 1967 mais des décrets de publicité foncière — article 7 du décret du 4 janvier 1955 et articles 71-1 et suivants du décret du 14 octobre 1955. C’est un document technique, sans valeur contractuelle, qui ne peut prévaloir sur le règlement de copropriété.
5. Acte notarié de cession, puis publication au service de la publicité foncière : c’est elle qui rend la modification opposable aux tiers.

Le délai de deux mois — et le piège qui le neutralise

L’article 42, alinéa 2 ouvre aux copropriétaires opposants ou défaillants une action en contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de forclusion. Le syndic doit notifier le PV dans le mois suivant l’assemblée. Passé ces deux mois, l’assemblée n’est plus contestable, quel que soit le vice allégué. Le texte ajoute que, sauf urgence, l’exécution des travaux décidés est suspendue jusqu’à l’expiration du délai : ne signez jamais l’acte et n’ouvrez jamais le chantier avant son terme.

Le piège se situe ailleurs. Si la notification du procès-verbal ne reproduit pas le texte de l’article 42, le délai ne court pas — et l’assemblée reste contestable pendant dix ans. Avant d’investir plusieurs dizaines de milliers d’euros dans un aménagement de comble, faites vérifier ce détail de forme par votre notaire ou votre avocat.

Surélever, c’est autre chose

Ne confondez pas l’achat d’un volume existant et la surélévation de l’immeuble, régie par l’article 35. La surélévation réalisée par le syndicat lui-même pour créer de nouveaux locaux privatifs exige l’unanimité. L’aliénation du droit de surélever à un tiers ou à un copropriétaire relève, elle, de l’article 26 — et de l’article 25 dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain. Depuis le 1^er juin 2020, le droit de priorité n’appartient plus qu’aux copropriétaires du dernier étage dont les lots sont situés, en tout ou partie, sous les lots créés.

Et l’urbanisme, qui ne vous dispense de rien

L’autorisation de l’assemblée générale ne vaut pas autorisation d’urbanisme, et réciproquement. Créer une ouverture, poser un châssis de toit, transformer un comble, fermer une courette : selon la nature et la surface, il faut une déclaration préalable ou un permis de construire, et une surélévation complète relève toujours du permis. En vieille ville de La Rochelle comme dans le quartier de la Corderie royale à Rochefort, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France conditionne l’essentiel — pentes de toit, matériaux, menuiseries, châssis de toit parfois refusés. Lisez nos guides sur l’intervention de l’ABF et sur les autorisations d’urbanisme avant de budgéter.

« Ça fait quarante ans que ce comble est à nous » : la prescription, en théorie et en pratique

Juridiquement, un copropriétaire peut acquérir une partie commune par prescription trentenaire : articles 2258 et 2272 du code civil, sous réserve d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire. En pratique, ces dossiers sont presque toujours perdus, pour trois raisons.

D’abord, l’équivoque : si l’occupation s’explique par une simple tolérance du syndicat ou par un droit de jouissance privative prévu au règlement, elle ne vaut pas possession à titre de propriétaire. Or c’est le cas le plus fréquent. Ensuite, la jonction des possessions. La Cour de cassation a jugé le 15 février 2023 (3^e chambre civile, n° 21-21.446) que des acquéreurs de 2010 ne pouvaient invoquer l’annexion d’un couloir commun remontant aux années 1970 : il était manifeste, au moment de leur acquisition, que l’état des lieux n’était pas conforme au règlement, et ils ne justifiaient pas d’une possession personnelle utile. Pour se prévaloir de la possession de son auteur, encore faut-il que la partie commune litigieuse ait été comprise dans la cession — à défaut, le compteur repart à zéro à chaque mutation, ce qui condamne la quasi-totalité des annexions anciennes. Enfin, la preuve pèse entièrement sur le possesseur.

Conclusion pratique : régulariser par un vote et un acte notarié coûte quelques milliers d’euros ; plaider l’usucapion coûte plus cher, dure des années et se solde le plus souvent par une condamnation à remise en état. Voir aussi notre guide sur l’empiètement et la prescription acquisitive.

Ce que dit la recherche sur la décision collective

Si votre projet traîne, ce n’est pas nécessairement de la mauvaise volonté. Fang-Ni Chu, Chin-Oh Chang et Tien Foo Sing, dans « Collective Action Dilemmas in Condominium Management » (Urban Studies, 2013), montrent sur un échantillon de copropriétés de Taipei que les résidents rechignent à s’impliquer dans la gestion et à contribuer aux biens communs à cause du passager clandestin, et que l’efficacité de la production des biens communs dépend de l’effort réel des membres du conseil. Fukuju Yamazaki et Taisuke Sadayuki, dans « The Collective Action Problem in Japanese Condominium Reconstruction » (International Real Estate Review, 2017), mesurent l’effet économique du blocage : le nombre de lots a un effet négatif sur le prix de la copropriété, et le taux de dépréciation y excède celui des immeubles à propriétaire unique. Traduction : plus votre copropriété est nombreuse, plus il faut porter le projet soi-même, arriver documenté à l’assemblée et proposer un prix argumenté.

La check-list avant de vous lancer

• Lire l’état descriptif de division et le règlement pour savoir si le volume est une partie commune, une partie commune spéciale ou une partie commune à jouissance privative.
• Vérifier si la conservation du volume est nécessaire à la destination de l’immeuble : c’est le critère qui fait basculer vers l’unanimité.
• Faire chiffrer le prix par un professionnel et arriver avec un avis de valeur, pas avec une proposition au doigt mouillé.
• Anticiper le géomètre-expert et le notaire dans le budget, en plus du prix d’achat et des travaux.
• Attendre l’expiration du délai de deux mois avant de signer et d’ouvrir le chantier — et vérifier que la notification du PV reproduit bien l’article 42.
• Purger l’urbanisme en parallèle, avec l’avis de l’ABF en secteur protégé.

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