Acheter les murs ou un fonds de commerce saisonnier sur l’Île de Ré et l’Île d’Oléron

Sur l’Île d’Oléron, l’emploi lié au tourisme est 4,5 fois plus élevé en août qu’en janvier ; à La Rochelle, le rapport n’est que de 1,8. Cette saisonnalité extrême explique une pratique locale mal connue — le bail saisonnier, qui échappe au statut des baux commerciaux — et fragilise mécaniquement la valeur des fonds insulaires. Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter.

Une économie qui fonctionne quatre fois plus fort en août

Le chiffre vient de l’Insee, dans une étude régionale consacrée aux emplois liés au tourisme en Charente-Maritime : le rapport entre l’emploi touristique du mois d’août et celui de janvier atteint 4,5 sur l’Île d’Oléron et 3,7 sur l’Île de Ré, contre 1,8 à La Rochelle et 2,8 en moyenne départementale. La même étude évalue à environ 13 600 les emplois liés au tourisme dans le département, soit 6,5 % de l’emploi total.

Ce n’est pas une nuance : c’est la structure même du marché commercial insulaire. Un commerce du centre-ville de La Rochelle vit toute l’année ; un commerce de bourg sur Ré ou Oléron réalise l’essentiel de son chiffre d’affaires sur quelques semaines. Et cette différence remonte jusqu’au droit du bail.

Le bail saisonnier : une exclusion légale, pas une dérogation

L’article L.145-5 du code de commerce est connu pour son bail dérogatoire de trois ans maximum, converti automatiquement en bail statutaire si le preneur reste en possession au-delà d’un mois après l’échéance. Ce que l’on oublie, c’est son troisième alinéa : « les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier ».

La portée est considérable. Le bail saisonnier n’est pas un bail dérogatoire « spécial » : il est hors du plafond de trois ans et hors du mécanisme de conversion automatique. Un bailleur peut enchaîner des saisons pendant dix ans sans qu’un bail commercial naisse mécaniquement — à la condition, décisive, que la saisonnalité soit réelle.

Le critère retenu par la jurisprudence est simple à énoncer et exigeant à respecter : le preneur ne doit pas avoir la jouissance des lieux hors saison. Les clés sont restituées à la fin de chaque saison, le matériel n’est pas entreposé, l’exploitation ne se poursuit pas entre deux saisons. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 5 avril 2018, que l’article L.145-5 exclut du statut les baux successifs portant sur une location à caractère saisonnier, et retenu la qualification saisonnière pour un loyer convenu forfaitairement pour cinq mois d’occupation — même lorsque la convention couvrait formellement une durée supérieure à la saison. C’est la réalité de l’exploitation qui l’emporte sur la durée affichée.

Le risque de requalification, et sa prescription

Si le juge requalifie la relation en bail soumis au statut, le preneur récupère rétroactivement le droit au renouvellement et, à défaut, le droit à une indemnité d’éviction. L’article L.145-14 du code de commerce la définit comme « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation pour un fonds de même valeur.

Sur un local de front de mer, cette indemnité peut approcher voire dépasser la valeur du local nu, puisqu’elle est indexée sur la valeur d’un fonds lui-même dopé par l’emplacement. C’est le principal risque financier d’un acquéreur de murs sur les îles — bien plus que la vacance.

Bonne nouvelle pour les montages anciens : la Cour de cassation a jugé, le 17 septembre 2020, que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce. Un fonds exploité sous baux saisonniers signés il y a plusieurs années est donc nettement moins exposé qu’un montage récent. Le même arrêt précise que seul le titulaire du bail a qualité pour revendiquer le statut : le conjoint collaborateur, même si le fonds est commun, est irrecevable.

Murs ou fonds : deux achats qui n’ont rien en commun

Acheter les murs, c’est acquérir un bien immobilier, percevoir un loyer et subir le statut des baux commerciaux si un bail statutaire existe. Notre guide sur l’investissement en murs commerciaux détaille ce régime, et celui sur le droit de préférence du locataire ce qui se passe à la revente.

Acheter un fonds de commerce, c’est acquérir un meuble incorporel : la clientèle — élément central, sans lequel le fonds n’existe pas —, l’achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les licences et autorisations administratives, les contrats, auxquels s’ajoutent les éléments corporels (matériel, mobilier, agencements). Les marchandises se valorisent à part. Le fonds n’inclut jamais les murs. Les droits d’enregistrement obéissent à un barème progressif : exonération jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà, à la charge de l’acquéreur.

La difficulté insulaire est structurelle. Un fonds capitalise la clientèle, donc le chiffre d’affaires. Or un fonds dont le chiffre d’affaires se concentre sur huit à douze semaines a une valeur bien plus volatile qu’un fonds urbain équivalent. Et surtout : un bail saisonnier fragilise mécaniquement la valeur du fonds, puisque le droit au bail — élément incorporel majeur — y est absent ou précaire. Acheter un « fonds » saisonnier revient souvent à acheter du matériel, une licence et une saison, pas un droit au bail.

La licence IV mérite à cet égard une attention particulière. Un débit de boissons à consommer sur place exploité peut être transféré dans le département avec l’autorisation du préfet (article L.3332-11 du code de la santé publique). Mais un débit de troisième ou quatrième catégorie qui a cessé d’exister depuis plus de cinq ans est considéré comme supprimé et ne peut plus être transféré (article L.3333-1). Sur une île où le stock de licences est fermé et rare, c’est souvent la ligne la plus chère du prix du fonds — et un actif qui meurt si l’établissement reste fermé cinq ans.

Le droit de préemption commercial de la commune

Dernier acteur à connaître avant de signer : la mairie. L’article L.214-1 du code de l’urbanisme permet au conseil municipal de délimiter, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Dans ce périmètre, sont soumises au droit de préemption les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux, ainsi que les terrains portant ou destinés à porter des commerces de 300 à 1 000 m² de surface de vente.

Le cédant doit déposer une déclaration préalable mentionnant le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés et la nature de leurs contrats. La commune dispose de deux mois pour se prononcer, son silence valant renonciation. La sanction d’une cession réalisée sans déclaration préalable est la nullité.

La délibération instaurant le périmètre est précédée d’un rapport analysant la situation du commerce local et de la saisine de la chambre de commerce et de la chambre de métiers, dont l’avis est réputé favorable après deux mois. Et si la commune préempte, elle doit rétrocéder dans un délai de deux ans — porté à trois ans en cas de mise en location-gérance — à une entreprise immatriculée, en vue d’une exploitation préservant la diversité commerciale. Avant toute rétrocession, le maire publie en mairie, pendant quinze jours, un avis de rétrocession avec appel à candidatures. Pour un repreneur, c’est une voie d’accès rarement exploitée à un local de bourg.

Point de méthode : aucune délibération publique instaurant un tel périmètre n’a pu être identifiée sur les communes de Ré et d’Oléron. Cela ne prouve pas qu’il n’en existe pas — la publication de ces délibérations est très inégale. La seule vérification fiable est une question directe au service urbanisme de la commune, à poser avant la promesse.

Ce que la recherche dit de la saisonnalité

La saisonnalité n’est pas seulement inconfortable : elle est mesurablement risquée. Dengjun Zhang et Jinghua Xie, dans une étude publiée dans le Journal of Hospitality & Tourism Research, « Influence of Tourism Seasonality and Financial Ratios on Hotels’ Exit Risk », établissent que la saisonnalité touristique dégrade la performance opérationnelle et financière des établissements et, par ce canal, augmente leur probabilité de sortie du marché. Plus le chiffre d’affaires est concentré, plus le risque de défaillance est élevé — donc plus la valeur d’un fonds saisonnier doit être décotée par rapport à un multiple de marché standard.

À l’échelle du territoire, Nebojša Stojčić, Josip Mikulić et Maruška Vizek, dans une étude parue en 2022 dans Tourism Management, « High season, low growth: The impact of tourism seasonality and vulnerability to tourism on the emergence of high-growth firms », montrent que les territoires à forte saisonnalité touristique voient moins émerger d’entreprises à forte croissance. Un commerce insulaire a donc une trajectoire de croissance structurellement bridée : la valorisation doit s’en ressentir, plutôt que d’extrapoler une saison record.

La due diligence avant de signer

• Reconstituer l’historique des contrats saison par saison : dates, durées, forfaits de loyer, preuves de restitution des clés, absence de stockage hors saison. C’est ce dossier, et non l’intitulé du contrat, qui protège du risque de requalification.
• Dater le dernier bail signé : la prescription biennale de l’article L.145-60 éteint le risque de requalification deux ans après la conclusion du bail litigieux.
• Vérifier l’état de la licence si le fonds en comporte une : un débit fermé depuis plus de cinq ans est considéré comme supprimé et ne peut plus être transféré.
• Interroger la mairie sur l’existence d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, et sur les avis de rétrocession en cours.
• Analyser le chiffre d’affaires mois par mois, pas en cumul annuel : c’est la concentration qui détermine le risque, et donc le multiple applicable.
• Séparer clairement ce qui est acheté — murs, fonds, ou les deux — et ce qui est valorisé dans chaque ligne du prix.

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