Le droit de préférence du locataire s’applique-t-il à tous les locaux commerciaux ?

Non. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, les locaux exclusivement affectés à une activité de bureau et les entrepôts en sont exclus. Pour un commerce classique — boutique, restaurant, artisanat —, le dispositif reste en revanche pleinement applicable.

Que se passe-t-il si le propriétaire vend sans notifier le locataire ?

La vente encourt la nullité. La Cour de cassation considère ce formalisme comme d’ordre public : ni le vendeur ni l’acquéreur ne peuvent y renoncer par avance, et le locataire peut invoquer cette nullité plusieurs années après la signature.

Le locataire doit-il donner une raison s’il refuse d’acheter ?

Non. Il peut simplement laisser passer le délai d’un mois sans répondre, ce qui vaut renonciation, ou répondre explicitement qu’il n’est pas intéressé. Aucune justification n’est exigée.

Peut-on vendre un immeuble entier comprenant un local commercial loué sans notifier le locataire ?

En principe oui, dans le cadre de l’exception de cession globale d’un immeuble comprenant, parmi d’autres surfaces, des locaux commerciaux. La frontière avec un montage destiné à contourner la loi est toutefois surveillée par les tribunaux : elle mérite d’être vérifiée avec un professionnel avant de s’en prévaloir.

Ce droit de préférence concerne-t-il aussi la vente du fonds de commerce ?

Non, il porte uniquement sur les murs, c’est-à-dire le local lui-même appartenant au bailleur. La cession du fonds de commerce par le locataire à un tiers, elle, obéit à des règles distinctes, sans lien avec l’article L.145-46-1.

Guide

Vendre un local commercial loué à La Rochelle ou Rochefort : le droit de préférence du locataire (article L.145-46-1)

Avant de proposer un local commercial occupé à un acheteur, la loi impose souvent de le proposer d’abord au locataire en place. Un formalisme strict, des exceptions précises, et une réforme entrée en application fin août 2026 qui exclut désormais les bureaux : ce qu’un propriétaire doit vérifier avant de signer un mandat de vente.

Un commerçant en place, un mur qui change de mains

Le centre historique de La Rochelle, les abords du Vieux-Port ou la Corderie Royale à Rochefort comptent de nombreux locaux commerciaux détenus par des propriétaires distincts de leur exploitant : une boutique, un restaurant ou un cabinet loué à un commerçant sous bail commercial, avec des « murs » qui se transmettent en dehors du fonds de commerce. Quand ce propriétaire décide de vendre ces murs, il ne peut en général pas traiter directement avec le premier acheteur venu : la loi lui impose, sauf exception, de proposer d’abord la vente au locataire en place. C’est le droit de préférence du locataire commercial, prévu par l’article L.145-46-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014. Un vendeur qui l’ignore, ou un investisseur qui achète sans l’avoir vérifié, s’expose à une vente nulle — bien après la signature.

Le mécanisme : une offre de vente obligatoire au locataire

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre récépissé. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée : elle vaut offre de vente au profit du locataire, pas une simple information. Celui-ci dispose ensuite d’un délai d’un mois pour se prononcer ; passé ce délai sans réponse, il est réputé avoir renoncé à son droit. S’il accepte, il dispose encore de deux mois (quatre s’il recourt à un crédit) pour réaliser la vente. Autre point source de litige : si le propriétaire vend finalement à un tiers à un prix ou des conditions plus avantageux que ceux notifiés, le notaire doit renotifier le locataire avant de régulariser l’acte, qui retrouve alors un nouveau délai d’un mois.

Les exceptions : quand la préférence ne s’applique pas

Le droit de préférence ne joue pas dans plusieurs situations limitativement énumérées par le texte : la vente unique de plusieurs locaux distincts réunis dans un même acte (y compris situés dans des villes différentes, la jurisprudence l’a confirmé), la cession d’un local à un copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant, parmi d’autres surfaces, des locaux commerciaux, et la vente au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. La frontière entre une vraie « vente unique de locaux distincts » et un montage destiné à contourner la loi est surveillée par les tribunaux : elle mérite d’être sécurisée au cas par cas avec un professionnel du droit.

Ce qui change depuis la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite « de simplification de la vie économique », restreint pour la première fois le champ d’application de ce droit de préférence. Depuis son entrée en application, fin août 2026, les locaux exclusivement affectés à une activité de bureau — cabinet de conseil, profession libérale, activité de gestion — ainsi que les entrepôts sortent du dispositif : leur locataire ne bénéficie plus du droit de préférence en cas de vente des murs, même si le bail relève par ailleurs du statut des baux commerciaux. Pour un propriétaire louant des bureaux ou un entrepôt logistique près de La Pallice, la vente peut désormais se négocier directement avec un acquéreur. En revanche, pour un commerce de vente, de restauration ou d’artisanat classique — la très large majorité des locaux commerciaux du centre-ville de La Rochelle ou de Rochefort — le dispositif reste pleinement applicable : la réforme resserre le périmètre, elle ne le supprime pas.

La sanction : la nullité de la vente, pas seulement une amende

Le formalisme de l’article L.145-46-1 est d’ordre public : la Cour de cassation l’a jugé impératif, ce qui signifie qu’un vendeur et un acquéreur ne peuvent pas y renoncer contractuellement à l’avance. Une vente conclue sans avoir notifié le locataire, ou notifiée à un prix inférieur à celui finalement pratiqué sans seconde notification, encourt la nullité. Cette nullité peut être invoquée par le locataire plusieurs années après la vente, ce qui en fait un risque sérieux pour l’acquéreur : un investisseur peut se retrouver, longtemps après avoir signé, avec une vente rétroactivement annulée. C’est un point que le notaire doit contrôler avant la signature, au même titre que les diagnostics, et qui mérite d’être vérifié dès le compromis pour tout investisseur intéressé par un local commercial ou des murs commerciaux autour de La Rochelle et de Rochefort.

Ce que montre la recherche sur les droits de préférence

Le mécanisme d’un droit de préférence accordé à un occupant en place n’est pas propre au commerce français, et son effet sur le prix a été étudié ailleurs. Les économistes Lars Isenhardt, Stefan Seifert et Silke Hüttel, dans une étude publiée en 2023 dans Land Economics, « Tenant Favoritism and Right of First Refusals in Farmland Auctions: Competition and Price Effects », montrent sur des données réelles de ventes de terres agricoles publiques en Allemagne de l’Est (2007-2018) qu’un droit de préférence accordé au preneur en place réduit le nombre d’enchérisseurs et, en conséquence, le prix final obtenu par le vendeur : les acheteurs potentiels, sachant que le locataire peut s’aligner sur la meilleure offre, sont moins enclins à enchérir sérieusement. La transposition demande de la prudence — enchères publiques sur du foncier agricole, pas négociation privée sur un commerce urbain — mais le mécanisme de fond éclaire un point concret : un vendeur de murs commerciaux loués doit intégrer, dans sa stratégie de prix, le fait que certains acquéreurs renonceront à négocier sérieusement une fois informés de l’existence du droit de préférence.

Un enjeu plus large : la fragilité du commerce de centre-ville

Ce droit de préférence a été conçu à l’origine pour stabiliser le commerce de proximité, en évitant qu’un commerçant installé depuis des années perde ses murs au profit d’un investisseur extérieur sans avoir eu la possibilité de les acquérir lui-même. La recherche urbaine documente la fragilité durable du commerce dans les villes moyennes françaises : l’étude de Matthieu Delage, Sophie Baudet-Michel, Sylvie Fol et leurs coauteurs, publiée dans la revue Cities, « Retail decline in France’s small and medium-sized cities over four decades. Evidences from a multi-level analysis », retrace sur quarante ans le recul de la diversité commerciale dans les villes petites et moyennes françaises, sous l’effet conjugué de la concentration sectorielle et de la concurrence du commerce en ligne. La Rochelle, portée par le tourisme, résiste mieux que la moyenne de l’échantillon étudié ; Rochefort et les centres-bourgs de l’arrière-pays y sont plus exposés. Un propriétaire qui vend des murs occupés a donc intérêt à voir le droit de préférence non comme une simple contrainte, mais comme une étape qui peut permettre à un commerçant local de sécuriser son outil de travail plutôt que de le voir racheté par un tiers qui changera l’affectation du local — un sujet détaillé dans notre guide sur la transformation d’un local commercial en logement.

Check-list avant de vendre un local commercial loué

Vérifier le régime du bail : bail commercial classique sur un commerce, ou bail portant sur des bureaux ou un entrepôt, désormais exclu du dispositif depuis la loi du 26 mai 2026.
Vérifier qu’aucune exception ne s’applique (vente unique de plusieurs locaux distincts, cession à un copropriétaire, cession globale d’immeuble, vente à un proche) avant de conclure que la notification est nécessaire.
Notifier le prix et les conditions exacts par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre récépissé, en respectant scrupuleusement les mentions obligatoires.
Attendre l’écoulement du délai d’un mois avant de signer avec un tiers, et conserver la preuve de la notification et de son absence de réponse.
Renotifier si le prix ou les conditions finalement conclus avec l’acquéreur sont plus avantageux que ceux notifiés au locataire.
Faire vérifier l’ensemble de la procédure par le notaire avant la signature définitive : une nullité découverte des années après la vente coûte infiniment plus cher qu’un mois d’attente supplémentaire.

Vous détenez ou souhaitez acquérir des murs commerciaux loués à La Rochelle, à Rochefort ou dans leur agglomération ? Une estimation gratuite permet de resituer la valeur du bien occupé dans le marché local, avant d’engager la procédure de notification au locataire.