Qu’est-ce que le zonage France Ruralités Revitalisation (ZFRR) ?

C’est le dispositif qui a remplacé, depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, les zones de revitalisation rurale (ZRR) et les zones de revitalisation des commerces en milieu rural. Il vise à soutenir la création et la reprise d’activités professionnelles dans les territoires ruraux les plus fragiles, via des exonérations fiscales et sociales.

Quel avantage fiscal apporte le classement ZFRR pour une entreprise ?

Une exonération totale d’impôt sur les bénéfices pendant les cinq premières années d’activité, puis dégressive à 75 %, 50 % puis 25 % sur les trois années suivantes, dans la limite d’un plafond de 300 000 € d’aides sur trois ans glissants. Une exonération de CFE et de taxe foncière peut s’y ajouter, sous réserve d’une délibération de la commune ou de l’intercommunalité.

Le classement ZFRR change-t-il la fiscalité d’un achat de résidence principale ou secondaire ?

Non. Ces avantages concernent exclusivement la création ou la reprise d’une activité professionnelle (industrielle, commerciale, artisanale ou libérale), pas l’achat d’un logement destiné à l’habitation.

Comment savoir si un village de l’Aunis ou des Vals de Saintonge est classé ZFRR ?

Le classement se vérifie commune par commune, voire adresse par adresse, via le simulateur officiel du ministère chargé de la Cohésion des territoires. L’ancien classement ZRR n’est plus valable depuis la fusion de juillet 2024 : une commune auparavant classée ZRR peut être sortie du nouveau zonage, ou au contraire y être entrée.

Quelle est la différence entre ZFRR et ZFRR « plus » ?

Les deux catégories ouvrent droit au socle d’avantages fiscaux du dispositif, mais les communes classées ZFRR « plus », jugées plus fragiles sur les critères de densité et de revenu, bénéficient de conditions parfois élargies, notamment pour la reprise d’entreprises de moins de 11 salariés.

Guide

Zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR) : quel avantage fiscal pour un projet professionnel dans un village de l’Aunis ou des Vals de Saintonge

Exonération d’impôt sur les bénéfices pendant huit ans, allègement de taxe foncière et de CFE : le zonage France Ruralités Revitalisation, qui a remplacé les ZRR en juillet 2024, concerne une bonne partie des villages ruraux de notre secteur. Ce que ça change vraiment pour qui achète une longère ou une grange avec un projet de gîte, de commerce ou de cabinet libéral — et ce que ça ne change pas pour un simple achat de résidence.

Un zonage qui a changé de nom et de périmètre en juillet 2024

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, les zones de revitalisation rurale (ZRR), créées par la loi d’aménagement du territoire de 1995, et les zones de revitalisation des commerces en milieu rural ont fusionné en un dispositif unique : les zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR). L’objectif reste le même — soutenir la création et la reprise d’activités dans les territoires ruraux les plus fragiles — mais le zonage a été recalculé selon de nouveaux critères (densité de population, revenu médian, dynamique démographique du bassin de vie), ce qui a fait entrer certaines communes dans le dispositif et en a fait sortir d’autres par rapport à l’ancien classement ZRR.

Sur notre secteur, la question se pose en particulier pour les petits villages de la plaine d’Aunis, des Vals de Saintonge autour de Saint-Jean-d’Angély et de l’arrière-pays de Marennes — des communes de quelques centaines d’habitants, souvent citées dans nos guides de village, qui relevaient fréquemment de l’ancien zonage ZRR et sont, pour une partie d’entre elles, reclassées en ZFRR ou en ZFRR « plus ». Chaque commune doit néanmoins être vérifiée individuellement, la fusion de 2024 ayant redessiné des frontières qui ne correspondent plus exactement à l’ancien zonage.

Deux niveaux : ZFRR et ZFRR « plus »

Le dispositif distingue deux catégories. Les communes classées ZFRR bénéficient du socle d’avantages fiscaux et sociaux du dispositif. Les communes classées ZFRR « plus », jugées plus fragiles encore sur les mêmes critères de densité et de revenu, ouvrent droit à des conditions parfois élargies, notamment pour la reprise d’entreprises de moins de 11 salariés. Dans les deux cas, le classement précis d’une commune ou, pour les plus grandes, d’une partie seulement de son territoire, ne se déduit pas d’une impression générale de ruralité : il se vérifie via le simulateur officiel du ministère chargé de la Cohésion des territoires, à l’adresse exacte du projet.

Les avantages fiscaux pour qui crée ou reprend une activité

Le principal avantage concerne l’impôt sur les bénéfices : une entreprise qui crée ou reprend une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale dans une commune classée bénéficie d’une exonération totale pendant ses cinq premières années d’activité, puis dégressive à 75 %, 50 % puis 25 % des bénéfices sur les trois années suivantes — soit huit ans au total. Cette exonération s’applique quel que soit le régime fiscal de l’entreprise, y compris au régime micro, dans la limite d’un plafond global d’aides de minimis de 300 000 € sur trois ans glissants. S’y ajoutent, sous réserve d’une délibération de la commune ou de l’intercommunalité, une exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) et, pour les biens neufs ou repris, de taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que des allègements de cotisations patronales à l’embauche.

Ce que ça ne change pas pour un simple achat de résidence

Le classement ZFRR ne modifie ni la fiscalité de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, ni celle d’un investissement locatif classique : ces avantages visent exclusivement la création ou la reprise d’une activité professionnelle. En revanche, le sujet concerne directement une partie des acheteurs de notre secteur : ceux qui envisagent, en achetant une longère charentaise ou une grange à retaper dans un village comme ceux que nous décrivons dans nos guides de Champagne, Moragne ou Virson, d’y adosser un projet professionnel : gîte rural, chambre d’hôtes, atelier d’artisan, cabinet médical ou paramédical, commerce de proximité. Pour ce profil, le classement ZFRR de la commune visée devient un paramètre à vérifier au même titre que le prix au m² ou l’état du bâti.

Ce que montre la recherche sur les zones à avantages fiscaux

La littérature économique sur les zonages fiscaux territoriaux invite à la prudence sur leurs effets réels. Une étude d’Anthony Briant, Miren Lafourcade et Benoît Schmutz, « Can Tax Breaks Beat Geography? Lessons from the French Enterprise Zone Experience » (American Economic Journal: Economic Policy, 2015), consacrée aux zones franches urbaines françaises — un dispositif urbain, distinct du zonage rural ZRR/ZFRR mais construit sur la même logique d’exonération territoriale —, montre que l’isolement géographique de la zone détermine fortement l’effet de la mesure : dans les zones bien connectées, l’exonération crée surtout des emplois en déplaçant des entreprises déjà existantes, tandis que dans les zones les plus isolées, l’effet se lit davantage sur les salaires que sur la création nette d’activité. Transposé au rural, l’enseignement invite à ne pas surestimer l’avantage fiscal seul : un village bien desservi et déjà attractif tirera un profit différent d’un hameau isolé, même classés tous deux en ZFRR.

Comment vérifier l’éligibilité de votre projet

Utiliser le simulateur officiel à l’adresse exacte du bien visé, plutôt que de se fier au classement d’une commune voisine ou à un zonage antérieur (ZRR) devenu caduc depuis juillet 2024.
Vérifier la nature de l’activité : le dispositif cible les activités industrielles, commerciales, artisanales et libérales, avec des règles particulières pour une reprise d’entreprise de moins de 11 salariés en ZFRR « plus ».
Se renseigner en mairie sur une éventuelle délibération locale relative à la CFE ou à la taxe foncière, ces deux exonérations n’étant pas automatiques contrairement à celle sur l’impôt sur les bénéfices.
Ne pas confondre ce zonage avec le zonage A/B1/B2/C utilisé pour le PTZ ou avec les zones tendues : les trois classements reposent sur des bases légales et des critères différents, et une même commune peut relever de l’un sans relever des autres.

Vous envisagez d’acheter un bien avec un projet professionnel dans un village de l’Aunis, des Vals de Saintonge ou du secteur de Marennes ? Consultez nos pages de prix DVF par commune, comme celle de Surgères, pour situer votre budget, ou demandez une estimation gratuite qui tient compte des spécificités du bâti rural à rénover.