Mérule en Charente-Maritime : ce que la loi impose vraiment à un vendeur de maison ancienne

Taches brunâtres sur un mur, odeur de champignon, poutre qui s’effrite sous le doigt : la mérule progresse en silence dans les charpentes humides du bâti ancien charentais. Contrairement aux termites, elle n’oblige pas systématiquement à un diagnostic avant la vente — mais la loi impose tout de même des obligations précises, trop souvent ignorées des vendeurs comme des acheteurs.

Un champignon différent des termites, mais tout aussi redouté

La Serpula lacrymans, plus connue sous son nom commun de mérule, est un champignon lignivore qui se nourrit de la cellulose du bois et peut, en quelques mois seulement dans un environnement favorable, réduire une charpente ou un plancher en une matière friable et cassante. À la différence des termites, elle ne remonte pas du sol vers le bâti : elle se développe à partir d’un taux d’humidité élevé du bois (au-delà de 20 %) et d’un défaut de ventilation, deux conditions que le bâti ancien du littoral charentais réunit fréquemment — pierre de taille poreuse issue des carrières de Saintonge, embruns marins, remontées capillaires en zone de marais ou d’estuaire, caves et vides sanitaires mal ventilés. Notre guide sur les termites en Charente-Maritime détaille l’autre grand risque xylophage du secteur ; les deux sujets se recoupent souvent dans une même maison ancienne, sans relever du même cadre juridique.

Deux obligations légales bien distinctes, à ne pas confondre

Le code de la construction et de l’habitation organise la lutte contre la mérule en deux temps, issus de la loi ALUR du 24 mars 2014. D’une part, une obligation de déclaration en mairie s’impose partout en France, sans condition de zone : dès qu’un occupant — ou, à défaut, le propriétaire — a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, il doit le signaler à la mairie de la commune concernée, indépendamment de tout projet de vente. D’autre part, une obligation d’information de l’acheteur, intégrée au dossier de diagnostic technique, ne s’applique que dans les communes ou parties de communes couvertes par un arrêté préfectoral délimitant une zone à risque de mérule — un classement distinct de celui, bien plus répandu, qui s’applique aux termites.

Charente-Maritime : classée termites, pas (à ce jour) mérule

C’est le point que beaucoup de vendeurs et d’agents confondent. La Charente-Maritime est intégralement classée en zone à risque termites, ce qui rend l’état termites obligatoire pour toute vente. Pour la mérule en revanche, aucun arrêté préfectoral départemental délimitant une zone à risque n’a, à notre connaissance, été pris à ce jour sur le département — une situation à vérifier commune par commune auprès de la préfecture ou de la mairie avant toute vente, ce classement pouvant évoluer. En l’absence d’un tel arrêté, l’état parasitaire mérule ne fait donc pas partie des documents obligatoires du dossier de diagnostic technique en Charente-Maritime, contrairement à l’état termites. Cela ne dispense en rien de la déclaration en mairie en cas de découverte, ni d’une transparence de bon sens envers un acquéreur : dissimuler une mérule connue expose le vendeur à une action pour vice caché, que l’obligation légale d’information s’applique ou non sur la commune.

Ce que montre la recherche sur la progression du risque

Le climat joue un rôle documenté dans la propagation de la mérule, un enjeu que la recherche récente commence à quantifier. Les chercheurs suédois Mikael Martinsson et Itai Danielski, dans leur étude « Increased risk for damages from the dry-rot fungus Serpula lacrymans on buildings in a changing climate » (Climate Risk Management, 2025), montrent, à partir de plus de 2 400 sinistres assurantiels suédois, que les déclarations liées à ce champignon ont pratiquement doublé en une décennie, une évolution corrélée à la hausse des températures et à l’allongement des périodes d’humidité favorables à son développement. Les bâtiments construits avant 1980, dotés d’une cheminée et d’une ventilation naturelle insuffisante, y ressortent comme les plus exposés — un profil qui recoupe largement celui du bâti ancien de centre-ville ou de hameau que compte le littoral charentais.

Les signaux à repérer avant l’offre

• Une odeur de champignon ou de moisi persistante dans une cave, un cellier ou une pièce peu ventilée, même en l’absence de trace visible.
• Des filaments blanchâtres ou grisâtres en surface d’un mur ou d’une plinthe, qui peuvent évoquer une toile d’araignée avant de s’épaissir.
• Un bois qui se fendille en cubes et perd sa résistance mécanique au point de céder sous une légère pression du doigt — le signe d’une attaque déjà avancée.
• Des auréoles d’humidité récurrentes malgré des travaux d’étanchéité déjà réalisés, qui trahissent souvent un défaut de ventilation plus profond que l’infiltration apparente.

Sur une maison ancienne visée par un projet d’achat, ces indices méritent d’être croisés avec les points de vigilance détaillés dans notre guide sur l’achat et la rénovation d’une maison ancienne, notamment pour les biens restés inoccupés plusieurs mois avant la vente — l’absence de chauffage et de ventilation pendant une longue vacance favorise justement les conditions d’humidité propices au champignon.

Faire réaliser un état parasitaire volontaire : une précaution qui a du sens

Même hors obligation légale, un vendeur d’un bien ancien exposé à l’humidité — cave voûtée, mur en pierre au contact du sol, charpente traditionnelle — a intérêt à faire réaliser un état parasitaire complet, qui couvre à la fois termites, mérule et insectes xylophages, plutôt que le seul état termites réglementaire. Le coût additionnel reste modeste au regard de ce qu’il sécurise : un rapport rassurant devient un argument de vente, tandis qu’un rapport révélant une attaque permet d’anticiper un traitement ou d’ajuster le prix avant la signature, plutôt que de le découvrir après. Notre guide sur le calendrier des diagnostics détaille comment articuler ce type de document volontaire avec le dossier de diagnostic technique obligatoire.

Si la mérule est découverte après l’achat

Un acheteur qui découvre une mérule après la signature dispose de plusieurs recours selon les circonstances : action pour vice caché si le vendeur connaissait le risque et l’a tu, mise en jeu de la responsabilité du diagnostiqueur si un état parasitaire volontaire avait conclu à tort à l’absence d’indices, ou simple prise en charge des travaux si rien ne pouvait raisonnablement être détecté au moment de la vente. Dans tous les cas, la première démarche reste la déclaration en mairie, puis un devis de traitement auprès d’une entreprise spécialisée — les techniques (bûchage des bois atteints, traitement fongicide, amélioration de la ventilation) sont éprouvées, mais leur coût varie fortement selon l’étendue de l’attaque, d’où l’intérêt d’agir dès les premiers signes plutôt que d’attendre.

Vous vendez ou achetez une maison ancienne autour de La Rochelle, de Rochefort ou sur les îles, et vous vous interrogez sur l’état réel du bâti ? Une estimation gratuite permet de resituer ce type de point technique dans la valeur globale du bien — voir aussi nos pages vendre et acheter.