Qu’est-ce qu’une ACCA et suis-je obligé d’y adhérer si j’achète un terrain en Charente-Maritime ?

Une association communale de chasse agréée (ACCA) regroupe, dans les communes concernées par la loi Verdeille de 1964, l’ensemble des propriétaires fonciers qui en deviennent membres de droit. En Charente-Maritime, la quasi-totalité des communes est concernée, à l’exception de La Rochelle. Un propriétaire peut toutefois s’opposer à l’apport de son terrain s’il détient plus de 20 hectares d’un seul tenant en plaine (60 hectares en zone de gibier d’eau), ou pour des raisons de conscience reconnues par la Cour européenne des droits de l’homme.

Le droit d’opposition d’un ancien propriétaire se transmet-il à l’acheteur ?

Non automatiquement : le droit d’opposition est attaché à la personne qui l’a exercé, pas à la parcelle. Un acheteur qui souhaite continuer à exclure son terrain du territoire de l’ACCA doit en principe réitérer la démarche dans les conditions et délais prévus par le code de l’environnement — un point à vérifier avec le notaire avant la signature.

Une hutte de chasse construite sur le domaine public maritime peut-elle s’acheter comme une maison ?

Non. Une hutte assise sur le domaine public maritime relève le plus souvent d’une autorisation d’occupation temporaire, précaire et personnelle, qui ne se transmet pas de plein droit lors d’une vente. Seule une hutte bâtie sur une parcelle privée cessible constitue un bien immobilier classique.

Quelles sont les charges d’entretien liées à un terrain de marais avec droit de chasse ?

Elles portent surtout sur la gestion de l’eau : curage des canaux, entretien des vannes et des digues, souvent partagé avec une association syndicale de marais. Ces charges, propres au foncier de marais, s’ajoutent à la taxe foncière classique et doivent être anticipées avant l’achat.

Guide

Acheter une propriété avec droit de chasse en Charente-Maritime : hutte, ACCA, ce qu’il faut vérifier

Dans les marais de Brouage, de la Seudre ou de l’Aunis, une partie du foncier rural reste indissociable de la chasse au gibier d’eau. Avant de signer, mieux vaut comprendre la loi Verdeille, le régime de l’ACCA et la nature juridique très particulière d’une hutte de chasse.

Une pratique bien vivante dans les marais charentais

Entre le marais de Brouage, la baie de l’Aiguillon, l’estuaire de la Charente et la presqu’île d’Arvert, la chasse au gibier d’eau — canards, oies, bécassines — fait partie du paysage économique et social autant que du paysage tout court. Ces territoires, déjà décrits dans nos guides sur Moëze, Beaugeay ou Saint-Froult, concentrent un bâti spécifique : des huttes de chasse, parfois isolées au bord d’un canal ou d’une claire, et des parcelles de marais dont la valeur ne se lit pas seulement dans les prix DVF du bâti environnant.

La loi Verdeille et l’ACCA : ce qui change pour un propriétaire foncier

La loi n° 64-696 du 10 juillet 1964, dite loi Verdeille, a créé les associations communales de chasse agréées (ACCA). Dans une commune où une ACCA existe, tout propriétaire devient de droit membre de l’association et doit apporter son terrain au territoire de chasse communal — sauf s’il possède, d’un seul tenant, une superficie suffisante pour exercer un droit d’opposition : le seuil est fixé à 20 hectares en plaine, porté à 60 hectares dans les zones à gibier d’eau, une exception qui concerne directement une partie des marais charentais. Un propriétaire peut aussi s’opposer pour des raisons de conscience, même en dessous de ce seuil : la Cour européenne des droits de l’homme a reconnu ce droit dans son arrêt de Grande Chambre Chassagnou et autres c. France du 29 avril 1999, après plusieurs décennies de contentieux sur la conformité de la loi Verdeille aux libertés fondamentales. Ni l’apport forcé ni l’opposition ne s’appliquent en revanche aux terrains situés à moins de 150 mètres d’une habitation.

Charente-Maritime : un département à ACCA obligatoire, sauf à La Rochelle

La Charente-Maritime fait partie des départements où la loi Verdeille s’applique de plein droit, commune par commune, à l’exception de La Rochelle, dont le tissu urbain dense laisse peu de place à un territoire de chasse communal. Concrètement, un acheteur qui vise une maison avec du terrain à Marans, dans la plaine d’Aunis ou sur le pourtour de la Seudre doit vérifier si une ACCA existe sur la commune, si le vendeur a déjà exercé un droit d’opposition attaché à la parcelle, et si ce droit se transmet ou non au nouvel acquéreur — un point que le notaire doit clarifier avant la signature, car il conditionne qui peut chasser sur le terrain une fois la vente conclue.

Acheter une hutte de chasse : un bien à part

Une hutte de chasse aux canards n’est pas un pavillon comme un autre. Beaucoup sont bâties sur des parcelles privées classées en zone naturelle ou agricole au plan local d’urbanisme, ce qui limite fortement les possibilités d’extension ou de changement de destination — un cadre proche de celui que nous détaillons dans notre guide sur les contraintes de construction en zone Natura 2000 et zone humide. D’autres huttes, notamment sur l’estran ou en bordure du littoral, reposent sur une simple autorisation d’occupation temporaire du domaine public maritime, révocable et non cessible de plein droit : nous expliquons ce régime spécifique dans notre guide sur les autorisations d’occupation temporaire du domaine public maritime. Avant toute offre, il faut donc distinguer une hutte assise sur une propriété privée cessible, d’un droit d’usage précaire qui n’a rien d’un titre de propriété classique.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Au-delà du statut foncier, plusieurs points méritent d’être passés au crible : l’état des canaux, digues et vannes qui régulent le niveau d’eau de la claire ou du marais, souvent à l’entretien à la charge du propriétaire ou d’une association syndicale de marais ; l’existence d’un bail de chasse en cours si le droit est loué à un tiers plutôt qu’exercé par le propriétaire ; l’accès au terrain, fréquemment grevé d’une servitude de passage sur une digue ou un chemin communal ; et, chaque saison, les dates d’ouverture et de fermeture de la chasse au gibier d’eau, fixées par arrêté et parfois anticipées sur le domaine public maritime et les zones humides remarquables. Si le terrain jouxte une exploitation agricole, notre guide sur la vente de terres agricoles louées en fermage et celui sur le droit de préemption de la Safer complètent utilement l’analyse, la Safer pouvant exercer son droit de préemption sur certaines parcelles de marais à vocation agricole.

Un placement de passion, pas un investissement liquide

Le marché des huttes et des droits de chasse reste étroit, largement porté par une clientèle de connaisseurs plutôt que par la demande résidentielle classique, ce qui explique pourquoi ces biens échappent en grande partie aux prix DVF de nos pages de prix du secteur de Marennes-Brouage. La valeur économique de la chasse récréative dans les zones humides n’a pourtant rien d’anecdotique : une étude de G. Cornelis van Kooten, Patrick Withey et Linda Wong, « Bioeconomic Modeling of Wetlands and Waterfowl in Western Canada: Accounting for Amenity Values » (Canadian Journal of Agricultural Economics, 2011), montre que la valeur récréative de la chasse au gibier d’eau pèse suffisamment dans le calcul économique global pour justifier, dans certains cas, le maintien de zones humides plutôt que leur drainage au profit de l’agriculture — un arbitrage qui n’est pas si éloigné de celui que connaissent les marais charentais, entre pression foncière, drainage historique et préservation des claires. Pour un acheteur, la conclusion pratique reste la même que pour tout bien atypique : faire vérifier le statut juridique exact par un notaire avant de s’attacher au charme du lieu, et comparer le foncier bâti environnant avec une estimation gratuite plutôt qu’avec le seul prix affiché.